Виплекати викуп — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА

Виплекати викуп

Актуальна судова практика Верховного Суду свідчить, що орендар, який бажає викупити орендоване майно, повинен докласти значних зусиль, діяти добросовісно, сумлінно та чітко дотримуватися вимог законодавства
Про недобросовісність поведінки орендаря свідчить той факт, що, звертаючись до органів місцевого самоврядування, він усвідомлював протиправність свого звернення, адже не здійснив відповідного поліпшення орендованого майна

Найбільше зловживань у сфері приватизації, як показує аналіз судової практики, виникає саме щодо майна комунальної власності. Дуже часто органи місцевого самоврядування ігнорують спеціальну процедуру приватизації, в результаті чого майно передається за меншу ціну, а територіальна громада недоотримує відповідні кошти. Проте право одержати майно на неконкурентних засадах, а саме шляхом викупу, є виключним правом і може бути реалізовано лише у випадку, коли орендар здійснив поліпшення майна, вартість якого становить 25 % від ринкової вартості такого майна. Крім того, для отримання права викупити майно в рамках неконкурентної процедури, на відміну від аукціону, разом має бути дотримано шести вимог, які встановлено частиною 2 статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна».

Як зазначила радник голови Фонду державного майна України Ольга Батова, на жаль, у більшості випадків приватизація шляхом викупу містила так званий корупційний складник, бо часто вартість цих поліпшень не становить 25 % від вартості активу, реальних поліпшень немає. Проте й нема вагомих підстав стверджувати, що порушення процедури зумовлено в основному корупціогенними факторами. Адже, наприклад, фактів відкриття проти однієї зі сторін — учасників процедури кримінальної справи за звинуваченням у зловживанні службовим становищем чи за іншими звинуваченнями вкрай мало. Так, прикладом може слугувати постанова Верховного Суду (ВС) від 31 березня 2021 року у справі № 922/3272/18, де було зазначено, що хоч і було відкрито кримінальне провадження за ознаками кримінального правопорушення за фактом зловживання своїми повноваженнями оцінювачем майна, проте це не нівелює того факту, що приватизаційної процедури має бути чітко дотримано, адже це є запорукою загалом прозорості процесу приватизації та наповнення місцевих бюджетів.

Саме тому метою цієї статті є аналіз основних новел судової практики, що стосується приватизації комунального майна шляхом викупу.

 

Позитивна судова практика

В умовах наявності чіткої політичної волі щодо проведення прозорої приватизації можна простежити також позитивну судову практику в цій сфері.

Так, знаковою для зазначених правовідносин стала постанова ВС від 22 січня 2021 року у справі № 922/623/20. Орендар у цій справі доводив, що розірвання договору купівлі-продажу, який було укладено в результаті приватизації шляхом викупу такого приміщення, буде порушенням Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, адже порушує його право мирно володіти своїм майном. Покупець аргументував це тим, що він не має і не міг мати можливості перевіряти правильність актів міської ради та її виконавчого комітету щодо приватизації ними майна. Адже самі собою допущені органами публічної влади порушення не можуть бути безумовною підставою для визнання недійсними договорів купівлі-продажу спірного майна. Останню позицію було неодноразово висловлено Європейським судом з прав людини (ЄСПЛ) у справах «Федоренко проти України» (скарга № 25921/02), «Стретч проти Сполученого Королівства» (скарга № 44277/98), «Україна — Тюмень» проти України» (скарга № 22603/02), «Рисовський проти України» (скарга № 29979/04). На цій підставі, наприклад, у постанові від 29 жовтня 2019 року у справі № 905/2236/18 ВС відмовив у задоволенні позову до такого орендаря.

Проте, оскільки практика українських судів була неоднозначною, а колегія суддів прагнула відступити від позиції, наведеної у справі № 905/2236/18, ухвалою Касаційного господарського суду у складі ВС від 11 листопада 2020 року справу № 922/623/20 було передано на розгляд об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду. Треба зазначити, що ВС у справі № 905/2236/18 вказав: щоб визнати договір за таких умов недійсним, необхідно, щоб мала місце неправомірна поведінка покупця, якої Суд на той час у діях покупця не бачив. Революційним у постанові від 22 січня 2021 року у справі № 922/623/20 було визнання ВС свідченням недобросовісності поведінки орендаря той факт, що, звертаючись до органів місцевого самоврядування, він усвідомлював протиправність свого звернення, адже не здійснив відповідного поліпшення орендованого майна, так само не було вчинено жодних дій, які б свідчили про намір здійснити це поліпшення.

У постанові ВС від 13 квітня 2021 року у справі № 922/2934/19 колегія суддів пішла ще далі в мотивуванні свого висновку і зазначила, що «порушення порядку проведення приватизації об`єктів групи А (шляхом викупу) завдає суспільним відносинам більшої шкоди, ніж ризики, пов`язані зі з`ясуванням питання, чи брали б участь інші особи в приватизації цього майна під час проведення конкурсу чи аукціону, який у разі приватизації спірного майна мав проводитися». Також у цій справі суд дійшов висновку, що недобросовісність покупця полягає ще й у тому, що без дотримання з його боку умов, передбачених законом стосовно поліпшення майна, безумовна участь у приватизації орендованого майна шляхом викупу не може вважатися «законним та обґрунтованим очікуванням» у розумінні Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод. У постанові від 13 квітня 2021 року у справі № 922/2934/19 ВС зазначив: зміст положень закону (в рішенні йшлося про Закон України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», який наразі нечинний, проте був чинним на момент виникнення правовідносин у справі) про умови приватизації шляхом викупу «є загальнодоступним, чітким і зрозумілим», тож покупець не міг не усвідомлювати, що отримання ним такого майна у власність шляхом викупу без відповідних поліпшень буде суперечити закону.

 

Перепони на шляху приватизації

На основі аналізу судових рішень серед перепон на шляху до прозорої приватизації, яка стосується комунального майна, слід назвати такі: по-перше, суди не бачили порушень прав територіальної громади через те, що не брали до уваги мету законів про приватизацію та місцеве самоврядування, якою є «досягнення максимального економічного ефекту» територіальною громадою, як встановив ВС у постанові від 22 січня 2021 року у справі № 922/623/20. По-друге, недобросовісність покупця «не бачили» насамперед, бо «помилка», допущена органом місцевого самоврядування, не може сама собою бути підставою для втручання у право власності, що було продубльовано в низці згаданих рішень ЄСПЛ, адже така помилка повинна супроводжуватися недобросовісністю в діях покупця, якої до рішення № 922/623/20 ВС у подібних рішеннях не бачив. По-третє, покупець часто апелює до статті 289 Господарського кодексу (ГК) України, якою встановлено, що «орендар має право на викуп об’єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди». Існування цього законодавчого положення дає можливість, зокрема, стверджувати, що приватизація шляхом викупу можлива на основі відповідних положень договору оренди. Проте в постанові від 27 квітня 2021 року у справі № 922/1822/20 ВС заперечив таку можливість і дійшов такого висновку: «Посилання відповідачів та місцевого господарського суду в оскаржуваному рішенні на статтю 289 ГК України, частину 2 статті 777 Цивільного кодексу України, а також на ті обставини, що орендар мав безумовне право на викуп орендованого майна в силу пункту 5.6 договору оренди, колегія суддів не визнає належними аргументами, оскільки таке право підлягало реалізації виключно за умов дотримання процедури, встановленої відповідними спеціальними нормами, зокрема, Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)». Зазначене узгоджується також із правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постанові від 6 квітня 2021 року у справі № 922/1668/20».

Таким чином, практика ВС у справах щодо приватизації шляхом викупу наразі є дуже послідовною та спрямована на досягнення максимальної прозорості в процедурах приватизації комунального майна.

КАДУК Ольга — здобувач магістерського ступеня в Національному університеті «Києво-Могилянська академія», м. Київ

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Інші новини

PRAVO.UA