Сегодня достаточно большое количество земельных споров возникают из правоотношений аренды, в частности, связанных с нарушением условий действующих договоров со стороны частных арендодателей земельных участков (паев), переданных в аренду на определенный срок. Интерес представляет категория земельных споров, в которых предъявляются требования досрочного расторжения действующего договора аренды земельного участка, уже засеянного арендатором, или которые возникают в связи с тем, что арендодатель без предупреждения начинает пользоваться участком путем освоения переданной им же в аренду земли, не дождавшись даты окончания срока действия договора аренды. Арендодатель осознает, что земля уже подготовлена арендатором. В таких случаях добросовестный арендатор вынужден ставить вопрос о возмещении убытков, в том числе упущенной им выгоды.

По порядку

В таких земельных спорах арендодатель свою позицию в основном аргументирует тем, что его действия не являются самовольным занятием земли, ведь он законный владелец и имеет государственный акт о праве собственности. Что касается нанесенных арендатору убытков, то аргументация арендодателя сводится в большинстве случаев к необоснованности и недоказанности арендатором суммы, подлежащей возмещению.

В судебной практике по рассмотрению споров, возникающих из арендных правоотношений, основным аргументом недоказанности суммы убытков является неприменение при ее определении Порядка определения и возмещения убытков собственникам земли и землепользователям, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 19 апреля 1993 года № 284 (Порядок), в соответствии с которым размер убытков определяется комиссиями, созданными Киевской и Севастопольской городскими, районными государственными администрациями, исполнительными органами сельских, поселковых, городских советов, а его неприменение влечет за собой нарушение норм материального права, регулирующих порядок определения убытков землепользователю.

Однако этот аргумент требует детального анализа. Так, действие Порядка распространяется на конкретно определенные в нем правоотношения. Предметом его правового регулирования являются правоотношения, возникающие в связи с возмещением убытков собственникам земли и землепользователям, нанесенных вследствие изъятия земель в пользу законных землепользователей в установленном порядке, их временного занятия такими пользователями и обусловленного этим неполучения владельцем (истцом) доходов за период временного неиспользования земельного участка.

Однако эти правоотношения нельзя отождествлять с фактом самовольного занятия арендодателем спорного земельного участка, то есть без надлежащих правовых оснований, и незаконность таких действий нельзя опровергнуть наличием договора аренды земельного участка или сроком его действия.

По закону

Так, согласно статье 1 Закона Украины «О государственном контроле за использованием и охраной земель» от 19 июня 2003 года № 963-IV самовольное занятие земельного участка — это любые действия, свидетельствующие о фактическом использовании земельного участка при отсутствии соответствующего решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о его передаче в собственность или предоставлении в пользование (аренду) или при отсутствии заключенной сделки относительно такого земельного участка, за исключением действий, которые в соответствии с законом являются правомерными. Итак, постановлением Кабинета Министров Украины от 19 апреля 1993 года № 284 установлен порядок возмещения убытков, в частности, при временном занятии земельных участков с разрешения или согласия землепользователя. А в случае самовольного занятия земельных участков, в том числе самим арендодателем, этот порядок не применяется.

Как следует из положений действующего законодательства, плата за землю взимается за земельный участок, а также земельный пай, находящийся в собственности или пользовании, в том числе на условиях аренды. Так, в случае, если арендатором были понесены убытки в виде неполученных доходов в связи с временным неиспользованием арендованного земельного участка, в то время как арендодатель самовольно (без правовых оснований) занимает спорный земельный участок, расчет убытков может осуществляться с применением Методики определения размера вреда, причиненного вследствие самовольного занятия земельных участков, использования земельных участков не по целевому назначению, снятия грунтового слоя (плодородного слоя почвы) без специального разрешения, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 25 июля 2007 года № 963 (Методика). Но она может и не применяться — на выбор арендатора, которому нанесен ущерб.

Поэтому в случае, если арендодатель совершил земельное правонарушение и нанес лицу (арендатору) убытки, наступает гражданско-правовая ответственность в виде возмещения убытков, а нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, не устанавливают обязанности арендатора подтвердить свои требования исключительно расчетами, сделанными в соответствии с Методикой.

Позиция суда

Указанная позиция подтверждается постановлением Верховного Суда Украины (ВСУ) от 14 июня 2017 года по делу № 923/2075/15, в котором ВСУ указал, что апелляционный суд ошибочно ограничился ссылкой на несоблюдение истцом положений Методики как исключительного основания для расчета размера убытков, что является, по заключению этого суда, следствием отсутствия в действиях ответчика элементов состава гражданского правонарушения и невозможности возложения на последнего обязанности по возмещению понесенных истцом убытков. Истец для расчета суммы неполученных доходов исходил из средних показателей урожайности по району, которые меньше фактической урожайности, полученной ответчиком, и вычел из общей стоимости урожая, который он мог бы получить при самостоятельном хозяйствовании на землях, суммы расходов, которые он обязательно должен понести на выращивание, сбор урожая на этих земельных участках, уплату налогов, арендной платы и т.п.

ВСУ пояснил: несмотря на то что в соответствии с положениями части 3 статьи 157 Земельного кодекса Украины порядок определения и возмещения убытков собственникам земли и землепользователям устанавливается Кабинетом Министров Украины, нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, не устанавливают обязанности истца подтвердить свои требования исключительно расчетами, сделанными в соответствии с Методикой.

Дополнительно следует отметить, что при детальном рассмотрении принципа начисления убытков в арендных правоотношениях существует и другая сторона в позиции Верховного Суда, которая обязывает также арендатора должным образом доказывать и обосновывать сумму и принцип начисления причиненных ему убытков в виде упущенной выгоды. Несмотря на применение или неприменение арендатором Методики, при расчете убытков он должен придерживаться определенных критериев, чтобы суд имел основания принять такой расчет во внимание.

Так, Верховный Суд изложил в постановлении от 7 августа 2019 года по делу № 179/1367/17-ц следующую позицию: поскольку согласно части 4 статьи 623 Гражданского кодекса Украины при определении неполученных доходов (упущенной выгоды) принимаются во внимание меры, принятые для их получения, предъявление требования о возмещении неполученных доходов (упущенной выгоды) возлагает на истца обязанность доказать, что эти доходы (выгода) не являются абстрактными, а действительно были бы им получены.

Тщательный расчет

Таким образом, расчет упущенной выгоды не должен сводиться, в частности, к «умножению» плана урожая на цену. Суд исследует реальную возможность получения такого дохода, исходя также из средней цены за определенный период, урожайности с гектара на определенной территории, а также указывает на обязательное подтверждение (документы или другие доказательства), что лицо должно было получить определенные доходы, и только неправомерные действия арендодателя стали единственной и достаточной причиной лишения его возможности получить прибыль. Суд должен убедиться в действительных намерениях лица на возделывание спорного земельного участка, исследовав определенные доказательства реальной возможности получить указанный доход.

ТРИКОЗА Татьяна — адвокат Dynasty Law Firm, г. Днепр