Одним из наиболее сложных моментов оформления недвижимости является выбор условий перехода права собственности.

Частью 1 статьи 328 Гражданского кодекса (ГК) Украины предусмотрено, что право собственности приобретается на основаниях, не запрещенных законом, в частности из сделок. Право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не вытекает из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом. Статья 331 ГК Украины установила общее правило, согласно которому право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество после завершения строительства и принятия его в эксплуатацию.

Исходя из указанных норм законодательства, действительно, наиболее надежным вариантом приобретения недвижимости является договор купли-продажи недвижимости у застройщика, ведь недвижимость уже сдана в эксплуатацию и подключены все необходимые коммуникации для проживания. В момент подписания договора купли-продажи собственник регистрирует свое право собственности на недвижимость и получает ключи от квартиры. Процедура простая, но главное — внимательно проверить все данные в договоре купли-продажи. В то же время для будущего собственника недвижимости основанием для отказа подписать договор купли-продажи недвижимости является слишком высокая цена на «готовое жилье». В этом случае для минимизации стоимости недвижимости будущий собственник недвижимости выступает инвестором для своего жилья. Именно на этом этапе и следует детально разобраться со всеми нюансами инвестирования в недвижимость.

Нюансы инвестирования

Будущий собственник недвижимости, он же инвестор, может заключить договор купли-продажи имущественных прав. Имуществом как особым объектом считаются отдельные вещи, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности (часть 1 статьи 190 ГК Украины). По определению Высшего специализированного суда по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ), имущественное право, которое можно определить как «право ожидания», является составной частью имущества как объекта гражданских прав. Имущественное право — это ограниченное вещное право, по которому владелец этого права наделен определенными, но не всеми правами собственника имущества, и которое свидетельствует о правомочности его владельца получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем (решение ВССУ по делу № 607/8763/14ц от 13 апреля 2016 года).

По условиям договора купли-продажи недвижимости застройщик продает, а покупатель приобретает имущественные права на объект недвижимости — составляющую и неотъемлемую часть объекта капитального строительства в виде квартиры. При этом застройщик дает гарантии, что дом, составной частью которого является квартира, на которую приобретаются имущественные права, будет введен в эксплуатацию. Также по условиям договора застройщик обязуется изготовить техническую документацию на квартиру и подписать акты приема-передачи имущественных прав на квартиру. Инвестору следует помнить, что, согласно части 5 статьи 7 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. Кроме того, инвестор выступает первым будущим владельцем недвижимости, поэтому и отсутствует налоговая нагрузка при оформлении права собственности. Основной риск для инвестора — это сдача дома в эксплуатацию и подключение всех необходимых коммуникаций.

Распространенная схема

Сегодня, как показывает практика, чаще всего застройщики предлагают именно этот вид договоров. Например, в Киеве такой способ продажи недвижимости предлагает коммунальное предприятие по содержанию и эксплуатации жилищного фонда специального назначения «Спецжилфонд», в интересах которого действует коммунальное коммерческое унитарное предприятие «Финансовая компания «Жилье-Инвест» Главного управления жилищного обеспечения исполнительного органа Киевсовета. Договор купли-продажи имущественных прав можно встретить и при покупке недвижимости в ЖК «Флагман», в ООО «Петровский Квартал».

Будущий собственник имеет право заключить и предварительный договор купли-продажи недвижимости. Согласно части 1 статьи 635 ГК Украины, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока заключить в будущем основной договор на условиях, установленных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, — в письменной форме. Важным моментом для обеих сторон является факт определения финансовой стороны договора.

Стороны должны определить, будет ли, например, задаток, или, может, стороны согласуют аванс. В случае нарушения обязательств продавец возвращает задаток покупателю в двойном размере. В то же время возмещение покупателю задатка возможно лишь в том случае, если стороны оформили свои правоотношения в письменной форме, где четко указано, что денежная сумма является задатком. Условие о задатке должно быть прописанным в основном контракте или в дополнительном соглашении к основному контракту. В случае же неисполнения обязательств самим покупателем внесенная им сумма задатка остается у продавца. Также будущий покупатель несет риск отказа инвестора подписать основной договор из-за существенного роста курса валют или других условий. Большинство судебных тяжб как раз и связано с признанием недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимости или, наоборот, с требованием признать действительным такой договор. Примером может быть постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 14 февраля 2013 года по делу № 20/051-12, в котором действия председателя правления истца и заместителя председателя правления признаны превышением полномочий (предправления и его зам вдвоем провели собрание, дали согласие на заключение предварительных договоров и сами себя уполномочили продать три объекта недвижимости).

Форвардный контракт

Существует также возможность оформления инвестиции в первичный рынок недвижимости с помощью форвардного контракта. Согласно пункту 14.1.45.3 статьи 14 Налогового кодекса Украины, форвардный контракт — это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется в будущем в установленный срок передать базовый актив в собственность покупателя на определенных условиях, а покупатель обязуется принять в установленный срок базовый актив и уплатить за него цену, определенную таким договором. Все условия форварда определяются сторонами контракта при его заключении. Таким образом, согласно форвардному контракту, застройщик обязуется в определенный договором срок передать недвижимость покупателю новостройки, а покупатель обязуется принять и оплатить эту недвижимость. Цена фиксируется в момент заключения сделки. На практике это осуществляется следующим образом: заключается договор купли-продажи имущественных прав на половину стоимости квартиры. Остальную сумму стороны предусматривают в форвардном контракте. В соответствии с Законом Украины «О товарной бирже» форвардные контракты регистрируются на товарной бирже.

В заключение отметим: какой бы из видов сделки вы не выбрали, не забывайте, что для минимизации рисков лучше детально изучить проект договора с опытным специалистом.

МИНАЕВА Виктория — партнер юридической компании «Доверитель», адвокат, г. Киев