Решение Конституционного Суда Украины по делу по конституционному обращению Ярового Сергея Ивановича и других граждан об официальном толковании положений пункта 2 статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» и по конституционному представлению 60 народных депутатов Украины об официальном толковании положений статей 1, 10 этого Закона (дело о правах совладельцев на вспомогательные помещения многоквартирных домов).

Основанием для рассмотрения дела в соответствии со статьями 42, 39 Закона Украины «О Конституционном Суде Украины» (Закон о КСУ) стали конституционное обращение граждан Украины и конституционное представление 60 народных депутатов Украины.

Поводом для рассмотрения дела согласно статьям 93, 94 Закона о КСУ является практическая необходимость в разъяснении, официальной интерпретации положений статьи 1 и пункта 2 статьи 10 Закона о госжилфонде, наличие неоднозначного применения этих положений Закона органами государственной власти, в том числе судами, и органами местного самоуправления.

Исследовав материалы дела, Конституционный Суд Украины установил:

1. Субъекты права на конституционное обращение — Яровой С.И. и прочие граждане, субъект права на конституционное представление — 60 народных депутатов Украины — обратились в Конституционный Суд Украины с ходатайством дать официальное толкование положений статей 1, 10 Закона о госжилфонде.

В конституционном обращении и конституционном представлении речь идет, в частности, о том, что положения пункта 2 статьи 10 Закона о госжилфонде по-разному применяются органами государственной власти, в том числе судами, и органами местного самоуправления.

Так, отдельные органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, их должностные лица, а также некоторые суды придерживаются точки зрения, в соответствии с которой собственники приватизированных квартир вместе с тем являются и совладельцами вспомогательных помещений многоквартирного дома (подвалов, чердаков, всходов, колясочных и т.п.). Такое право у собственников квартир, по их мнению, возникает с момента приватизации жилья, а потому без их согласия нельзя осуществлять любые юридические действия относительно вспомогательных помещений (продавать, сдавать в аренду, передавать в пользование, перестраивать и т.п.).

Другие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, их должностные лица, а также отдельные суды исходят из того, что собственники приватизированных квартир для обретения права общей собственности на вспомогательные помещения должны осуществить с этой целью еще и дополнительные действия — создать общество или объединение совладельцев многоквартирного дома и обязательно вступить в него, принять дом на свой баланс, заключить договор с поставщиками коммунальных услуг, уплатить сбор за пользование этими услугами, зарегистрировать вспомогательные помещения в бюро технической инвентаризации.

Такое понимание и, соответственно, применение этих положений Закона о госжилфонде привело, по мнению субъектов права на конституционное обращение и конституционное представление, к нарушению гарантированных частями 1, 4 статьи 41 Конституции Украины (Конституция) прав граждан на осуществление ими права собственности, а также права на его защиту в судебном порядке (статья 55).

2. В письме, направленном в Конституционный Суд Украины, Президент Украины подчеркнул, что право собственности на квартиру порождает и право общей собственности на вспомогательные помещения многоквартирного дома, техническое оборудование и т.п., предназначенные для обслуживания жилищного комплекса и обеспечивающие его использование. В процессе приватизации государственного жилищного фонда одновременно отчуждаются в пользу граждан не только квартиры, но и вспомогательные помещения. Потому момент возникновения права собственности на квартиру является и моментом возникновения права общей собственности на вспомогательные помещения.

Специальная контрольная комиссия Верховного Совета Украины по вопросам приватизации исходит из того, что орган местного самоуправления не имеет права без согласия совладельцев многоквартирного дома — собственников приватизированных квартир — продавать, сдавать в аренду или решать вопросы перестройки, надстройки, достройки к нему сооружений, застройки лестничных клеток и въездно-выездных ворот, обустройства на фасадах домов специального технического оборудования промышленного назначения и т.п., за исключением проведения ремонтных работ в соответствии с законодательством.

Позиция Министерства юстиции Украины по этим вопросам заключается в том, что факт создания объединения собственников квартир многоквартирного дома не может быть основанием для увеличения или уменьшения объема их прав относительно владения, пользования и распоряжения собственным имуществом. Такие объединения создаются на добровольной основе с целью содействия управлению, содержанию, а также эффективному использованию квартир и другого недвижимого имущества, приватизированного в соответствии с Законом о госжилфонде.

Государственный комитет Украины по строительству и архитектуре акцентирует внимание на том, что порядок получения разрешения на сооружение мансардного этажа над многоквартирными жилыми домами определяется на основании действующего законодательства в зависимости от формы собственности на жилье или собственником дома, или исключительно на основании решения общего собрания членов объединения совладельцев многоквартирного дома о реконструкции и ремонте дома или о возведении хозяйственных сооружений. В жилых домах, где часть или все квартиры приватизированы, сооружение мансард может осуществляться по согласованию с собственниками приватизированных квартир и собственником дома.

Право общей собственности на вспомогательные помещения многоквартирного дома, как отмечается в письме Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, возникает с момента приватизации квартиры. Но до момента создания объединения совладельцев жилые дома находятся в коммунальной собственности, в ведении органов исполнительной власти (ведомственный жилищный фонд) или в собственности общественных организаций, их объединений (общественный жилищный фонд). В соответствии со статьей 11 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» (Закон о совладельцах дома) после обретения статуса юридического лица объединение может решить вопрос о принятии на собственный баланс всего жилищного комплекса.

С точки зрения Фонда государственного имущества Украины, право общей собственности на вспомогательные помещения у собственников квартир возникает с момента заключения субъектами права общей собственности соответствующего соглашения, а приватизация всех квартир не является обязательным условием возникновения у них права общей собственности.

3. Представители субъектов права на конституционное обращение и конституционное представление, другие участники конституционного производства на пленарном заседании поддержали позиции по затронутым вопросам, изложенные соответственно в конституционном обращении и конституционном представлении и в письменных пояснениях, направленных в Конституционный Суд Украины.

Представитель Ассоциации инвесторов «Современная архитектура и строительство» О.О. Балацкая на пленарном заседании Конституционного Суда Украины утверждала, что доля собственности отдельного гражданина в общей собственности законодательством не определена, как не определено и само понятие «сособственность», и что не разработан механизм передачи или обретения права собственности на многоквартирный дом. Только право собственности граждан на квартиру оформляется свидетельством о праве собственности на нее.

4. Разрешая вопрос об официальном толковании положений статей 1, 10 Закона о госжилфонде, Конституционный Суд Украины в аспекте конституционного обращения и конституционного представления исходит из следующего.

4.1. В конституционном представлении народные депутаты Украины, затронув вопрос об официальном толковании статьи 10 Закона о госжилфонде, не привели правового обоснования необходимости официального толкования положений пунктов 1, 3, 4, 5, 6, 7 этой статьи. Фактически в конституционном представлении, как и в конституционном обращении, обосновано утверждение о необходимости в официальной интерпретации положений только пункта 2 статьи 10 Закона о госжилфонде. Это было подтверждено и в процессе исследования материалов дела на открытой части пленарного заседания Конституционного Суда Украины.

4.2. В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона о госжилфонде суть приватизации государственного жилищного фонда состоит в отчуждении в пользу граждан Украины, а следовательно, в их собственность как квартир (домов), комнат в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, так и относящихся к ним хозяйственных сооружений и помещений (подвалов, сараев и т.п.) государственного жилищного фонда. Закон о госжилфонде регулирует также отношения, связанные с возникновением, оформлением и обретением права частной собственности на квартиры и прочие объекты приватизации государственного жилищного фонда.

Вспомогательные помещения, в соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона о госжилфонде, становятся объектами права общей собственности совладельцев многоквартирного дома, то есть их совместным имуществом, одновременно с приватизацией гражданами квартир, что удостоверяется одним документом — свидетельством о праве собственности на квартиру. Для подтверждения приобретенного таким образом права не требуется совершения любых других дополнительных юридических действий. Собственникам квартир нет необходимости создавать с этой целью объединения совладельцев многоквартирного дома.

Приобретенное гражданами право на квартиры государственного жилищного фонда и относящиеся к ним вспомогательные помещения является нерушимым (статья 41 Конституции), обеспечивается государством и охраняется судом (статья 55 Конституции).

4.3. В соответствии с Конституцией, все субъекты права собственности равны перед законом. В многоквартирных домах, где не все квартиры приватизированы или приватизированы полностью, собственник (собственники) неприватизированных квартир (их правопреемники) и собственники приватизированных квартир многоквартирного дома являются равноправными совладельцами вспомогательных помещений. Они равны в праве владеть, пользоваться и распоряжаться вспомогательными помещениями. Никто из собственников квартир не имеет приоритетного права пользоваться и распоряжаться этими помещениями, в том числе и по вопросам сооружения мансард, надстройки этажей и т.п.

Анализируя затронутые в конституционном обращении и конституционном представлении вопросы относительно права собственников приватизированных и неприватизированных квартир многоквартирных домов и органов местного самоуправления и местных государственных администраций распоряжаться вспомогательными помещениями, а также конструктивными элементами таких домов (фундамент, несущие стены, межэтажные перекрытия, лестничные марши и т.п.), Конституционный Суд Украины исходит из правовой характеристики общего имущества собственников квартир, конкретизированной в Законе о совладельцах дома.

Правовой режим имущества, пребывающего в общей собственности собственников квартир, может определяться, в соответствии с Конституцией (пункт 7 части 1 статьи 92), исключительно законами Украины.

Согласно статье 19 Закона о совладельцах многоквартирного дома, общее имущество собственников квартир состоит из неделимого и общего имущества. Неделимое имущество находится в их общей совместной собственности и не подлежит отчуждению, общее имущество — в общей долевой собственности. В соответствии с этим Законом, совладельцы вспомогательных помещений имеют право распоряжаться ими в пределах, установленных указанным Законом и гражданским законодательством.

Таким образом, вопрос относительно согласия собственников квартир — совладельцев вспомогательных помещений многоквартирного дома — на надстройку этажей, сооружение мансард и т.п. с использованием при этом конструктивных элементов дома, как и на совершение других действий относительно вспомогательных помещений (аренда и т.п.), может решаться согласно законам о собственности и другим законам Украины, прежде всего Гражданскому кодексу Украины.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 147, 150 Конституции, статьями 51, 63, 65, 67, 69, 93, 94 Закона о КСУ, Конституционный Суд Украины решил:

1. В аспекте конституционного обращения и конституционного представления положения части 1 статьи 1, положения пункта 2 статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» следует понимать так:

1.1. Вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и т.п.) передаются безвозмездно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности создания объединения совладельцев многоквартирного дома, вступления в него.

1.2. Собственник (собственники) неприватизированных квартир многоквартирного дома является совладельцем (совладельцами) вспомогательных помещений наравне с собственниками приватизированных квартир.

1.3. Вопрос относительно согласия совладельцев вспомогательных помещений на надстройку этажей, сооружение мансард в многоквартирных домах, на совершение других действий относительно вспомогательных помещений (аренда и т.п.) разрешается в соответствии с законами Украины, определяющими правовой режим собственности.

2. Решение Конституционного Суда Украины является обязательным к исполнению на территории Украины, окончательным и не может быть обжаловано.

3. Решение Конституционного Суда Украины подлежит опубликованию в «Вестнике Конституционного Суда Украины» и в других официальных изданиях Украины.

(Решение Конституционного Суда Украины от 2 марта 2004 года № 4-рп/2004)