19 октября вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно правовой судьбы земельных участков, собственники которых умерли» (Закон), направленный на повышение эффективности использования земельных участков, собственники которых умерли, при отсутствии наследников либо при их отказе от принятия наследства (бесхозяйные земли).
Управление землями
— сельские, поселковые и городские советы по местонахождению бесхозяйных земельных участков получили право управлять наследством, в состав которого входят такие земли. Ранее местные советы имели право только передавать такие земли в управление третьим лицам по договорам управления наследством;
— право управления бесхозяйными землями включает в себя и право передавать их в аренду на срок до момента государственной регистрации права собственности на них наследников или их перехода в коммунальную собственность;
— в случае смерти арендодателя до истечения срока действия договора аренды такой договор будет автоматически пролонгирован на срок до даты регистрации права собственности наследника или передачи земли в коммунальную собственность;
— право аренды бесхозяйных земель можно зарегистрировать в специальном разделе Государственного реестра прав без регистрации права собственности на них.
— право обращаться в суд с иском о передаче бесхозяйных земель в коммунальную собственность было предоставлено также кредиторам наследодателя, собственникам и пользователям смежных земельных участков. Ранее такое право имели только органы местного самоуправления;
— органы местного самоуправления будут освобождены от уплаты судебного сбора при подаче исков о передаче бесхозяйных земель в собственность с 1 января 2017 года.
Вместе с тем наряду с положительными изменениями многие важные вопросы эффективного использования бесхозяйных земельных массивов так и остались неурегулированными.
Земельные торги
Не разрешен вопрос возможности заключения органами местного самоуправления договоров аренды бесхозяйных земель в порядке управления ими без проведения земельных торгов. В частности, в Законе прямо не указано, что передача в аренду бесхозяйных земель в рамках управления осуществляется без проведения земельных торгов.
Напомним, что проведение земельных торгов является обязательным при передаче в аренду земель государственной и коммунальной собственности. Поскольку правовая природа земельных участков, собственники которых умерли, до конца не определена, можно сделать вывод, что процедура передачи в аренду бесхозяйных земель так и не была урегулирована. В этой связи у заинтересованных третьих лиц могут быть юридические основания для обжалования соответствующих заключенных договоров аренды, если право аренды возникло без проведения торгов.
Вместе с тем такие риски не столь высоки — суд, скорее всего, поддержит позицию относительно того, что проведение земельных торгов не является обязательным, поскольку такие земли не относятся к землям государственной и коммунальной собственности, как это было в случае с неистребованными паями (постановление Высшего административного суда Украины от 11 июня 2015 года по делу № К/9991/59764/12).
Судьба паев
Положения Закона касаются распоряжения бесхозяйными землями, то есть сформированными земельными участками с установленными границами, местом расположения и определенными правами на них (часть 1 статьи 79 Земельного кодекса Украины). В то же время Закон не регулирует вопросы, связанные с управлением земельными долями (паями), собственники которых умерли. Среди таких земельных паев, по нашему мнению, можно выделить две категории.
К первой относятся нераспределенные земельные доли (паи), то есть паи, которые пока еще не закреплены за конкретным пайщиком с привязкой к конкретному местоположению. Некоторые вопросы распоряжения такими землями урегулированы статьей 13 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)». Вместе с тем по-прежнему неурегулированным остался порядок их передачи в аренду.
Ко второй категории земельных паев можно отнести паи, которые уже распределены между конкретными пайщиками и привязаны к определенным земельным участкам, но фактически не выделены в натуре и право собственности на которые не зарегистрировано. Не понятно, могут ли такие земельные паи быть предметом управления.
Так, в действующем законодательстве Украины по-прежнему отсутствуют положения, прямо предоставляющие полномочия органам государственной власти или местного самоуправления в целях охраны наследственного имущества заключать договоры управления наследством, если их предметом являются земельные доли (паи), а не земельные участки, выделенные на местности. В судебной практике существует подход, согласно которому земельные доли (паи) не могут выступать предметом договоров управления наследством (постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 29 мая 2014 года по делу № 927/184/14, постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 27 ноября 2012 года по делу № 12/31/2012/5003), с принятием Закона такая неопределенность сохранилась.
Кроме того, по таким земельным паям неразрешенными остались вопросы, связанные с необходимостью проведения земельных торгов и процедурой регистрации права аренды на них.
Пути решения
Вышеуказанные риски можно полностью устранить лишь путем внесения соответствующих изменений в законодательство. В первую очередь необходимо четко регламентировать процедуру передачи в аренду бесхозяйных земель. Также стоит четко урегулировать вопросы, связанные с управлением и распоряжением земельными паями, которые уже распределены между конкретными пайщиками и привязаны к конкретным земельным участкам, но не были фактически выделены в натуре и право собственности на которые не было зарегистрировано.
КАЦЕР Юрий — старший советник «КПМГ-Украина», г. Киев,
БУЛГАК Виктория — юрист «КПМГ-Украина», г. Киев
Требование о торгах
Михаил ВОЙЦЕХОВСКИЙ, младший юрист АК «Правочин»
Бесхозяйная земля в составе наследства становится коммунальной только после того, как вступит в законную силу решение суда о признании такого наследства выморочным. С этого момента земельный участок уже полноценно принадлежит территориальной общине на праве коммунальной собственности, а потому никак не отличается от другой коммунальной земли, и для его аренды необходимо проводить торги.
Однако для обращения в суд с заявлением о признании наследства выморочным должно пройти больше года с даты смерти наследодателя. До этого момента земельным участком управляет орган местного самоуправления, и он имеет полное право сдавать такую землю в аренду. При этом торги не проводятся, ведь требование о торгах касается только коммунальной земли, а не той, которая находится в управлении.
Таким образом, органы местного самоуправления имеют полное право заключать договоры аренды бесхозяйных земель, которыми они управляют, без проведения земельных торгов на срок до момента регистрации права собственности на них за наследником либо за территориальной общиной.
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…