В условиях, когда законодательство делает невозможным предоставление свободных от застройки земельных участков в аренду, актуальным является сохранение существующих арендных отношений, в том числе путем возобновления договора аренды.

Анализ судебной практики, разъяснений Госкомзема Украины, статей юристов-практиков, опубликованных в средствах массовой информации, показывает, что единое понимание проблемы возобновления договора аренды земельного участка отсутствует. Некоторые авторы считают, что для возобновления договора необходимо заключить новый договор, некоторые смешивают понятия предоставления земельного участка в аренду и возобновления того же договора. Также довольно распространенной является точка зрения о том, что понятия продления срока договора и возобновления договора аренды являются тождественными.

Существует также мнение, что реализация преобладающего права арендатора и возобновление договора — это одна и та же процедура. Поэтому необходимо детально изучить проблемы возобновления договора, поскольку практическое широкое применение возобновления договора нуждается в едином подходе в применении статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли».

Определение сроков предоставления земельного участка в аренду, прекращение договора аренды, продление договора, возобновление договора, преобладающее право арендатора на возобновление договора

Прекращение договора. Согласно час­ти 1 статьи 19 Закона Украины «Об аренде земли», срок действия договора аренды земли определяется по согласию сторон, но не может превышать 50 лет. В силу час­ти 1 статьи 31 этого Закона договор аренды земли прекращается, в частности, по истечении срока, на который он был заключен. Следствием прекращения договора является прекращение выполнения всех обязательств и прав, определенных условиями договора, в том числе использования участка в порядке, предусмотренном договором, внесения арендной платы и т.п.

Прекращение договора предусматривает возвращение земельного участка по акту приема-передачи. Составление акта приема-передачи при возвращении земельного участка обязательно, поскольку Закон предусматривает возвращение участка в состоянии, не худшем, чем оно было на дату составления акта приема-передачи при заключении договора аренды. Но при условии выполнения требований статьи 33 происходит не прекращение договора, а его возобновление. При возобновлении арендатор продолжает использовать земельный участок в соответствии с условиями договора. Поэтому, если не происходит возобновление, окончание срока договора является основанием для его прекращения.

Подтверждением прекращения договора является прекращение выполнения условий договора аренды и подписание сторонами акта приема-передачи земельного участка по окончании срока договора аренды.

Предоставление земельного участка

Предоставление земельного участка предусматривает соблюдение всех процедур, предусмотренных законодательством при заключении договора: принятие решения о предоставлении в аренду земельного участка, подписание нового договора, сос­тавление акта приема-передачи, акта установления границ для нового арендатора, изготовление техдокументации по изготовлению правоустанавливающих документов, регистрация договора.

Продлением срока договора аренды является внесение изменений в действующий договор аренды. Порядок внесения таких изменений определен отдельной нормой — статьей 30 Закона Украины «Об аренде земли». Стороны достигают согласия относительно изменения существенного условия договора «срок действия договора» (статья 15 Закона Украины «Об аренде земли») и заключают дополнительное соглашение к нему. Законодатель не определяет термины «возобновление» и «продление срока» договора аренды тождественными. Например, пунктом 17 Порядка государственной регистрации договоров аренды земли, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины № 2073 от 25 декабря 1998 года, установлен одинаковый порядок перерегистрации как для внесения изменений в договор аренды, так и для его возобновления.

Интересным является вопрос соотношения указанных понятий при прочтении пункта 3 «Переходных положений» Земельного кодекса Украины (ЗК). Указанной нормой предусмотрено, что продление срока аренды за пределами населенного пункта осуществляется соответствующим органом исполнительной власти. В настоящее время осуществляется возобновление договоров аренды на земельные участки за пределами населенного пункта, заключенные с сельским советом.

Как было указано выше, следствием возобновления договора является продление срока использования земельного участка. При этом, если изменения в возобновленный договор по согласию сторон не вносятся, совет остается арендодателем земель. Но, по моему мнению, следует привести договор в соответствие с требованиями ЗК.

То есть в возобновленный договор можно внести изменения и заключить соглашение о замене арендодателя — совет выбывает из обязательства, а орган исполнительной власти по соглашению становится арендодателем в возобновленном договоре. В качестве основания для внесения изменений в договор аренды относительно замены арендодателя во исполнение пункта 3 «Переходных положений» ЗК принимаются соответствующие решения совета и органа исполнительной власти.

Возобновление договора как реализация преобладающего права арендатора

Статья 33 Закона Украины «Об аренде земли» имеет три части. Часть 1 статьи 33 указанного Закона предусматривает, что пос­ле окончания срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности в соответствии с условиями договора, имеет при прочих равных условиях преобладающее право на возобновление договора.

По своему смыслу она аналогична статье 777 Гражданского кодекса Украины (ГК), которой также определены преобладающие права нанимателя. Действительно, договор прекращается, и происходит предоставление в пользование объекта аренды с соблюдением всей необходимой процедуры. При этом у предыдущего арендатора остается преобладающее право получить объект в аренду через заключение нового договора на новый срок (а не на тех условиях, как это определено для возобновления по части 3 статьи 33 Закона). В случае недостижения согласия относительно условий договора, прекращается не договор (он уже прекращен с наступлением вышеупомянутых обстоятельств), а арендатор утрачивает преобладающее право на его заключение.

При наличии нескольких лиц, желающих получить в аренду участок, или же земельный участок подлежит предоставлению в аренду с аукциона, предыдущий арендатор земельного участка имеет преобладающее право на его аренду, но при прочих равных условиях. Такая практика имела место, и земельный участок при таких обстоятельствах предоставлялся на конкурентных началах.

Поскольку ГК является общей нормой и позволяет урегулировать отношения, если они не урегулированы специальной нормой, считаю возможным применить процедуру реализации преобладающего права арендатором на заключение договора аренды в соответствии со статьей 777 ГК, поскольку его нормы тождественны части 1 статьи 33 Закона.

Судебная практика также подтверждает вышеуказанное. В пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Украины (ВСУ) «О практике применения судами земельного законодательства при рассмот­рении гражданских дел» № 7 от 16 апреля 2004 года указано, что в случае окончания указанного в договоре срока аренды преобладающее право арендаторов на возобновление договора аренды, предусмотренное статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли» от 6 октября 1998 года, распространяется на случаи, когда земля снова передается в аренду.

Аналогично трактует ВСУ статью 285 Хозяйственного кодекса Украины (ХК) относительно реализации преобладающего права арендатора на продление срока договора после его прекращения: «Арендатор может реализовать свое преобладающее право на продление срока действия договора после его окончания, но при условии, если арендодатель имеет намерение передать объект аренды другому лицу» (постановление Судебной палаты по хозяйственным делам ВСУ от 12 апреля 2005 года).

Таким образом, вопрос относительно предоставления или непредоставления земельного участка в аренду и реализация преобладающего права арендатора на его возобновление по истечении срока может ставиться исключительно после прекращения договора аренды.

Возобновление договора аренды

Часть 3 статьи 33 Закона является императивной нормой, и возобновление осуществляется при определенных Законом обстоятельствах. Так, Законом Украины «Об аренде земли» определено, что при условиях, определенных частью 3 статьи 33 Закона, «договор аренды земельного участка подлежит возобновлению».

При таких же условиях статьей 764 ГК предусмотрено, что договор считается возоб­новленным. В обзорном письме Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) «О некоторых вопросах практики решения споров, связанных с арендой земельных участков» № 01-8/918 от 30 ноября 2007 года, понятия «договор найма считается во­зобновленным» и «договор аренды земельного участка подлежит возобновлению» рассматриваются не как тождественные.

Хозяйственный суд считает, что слово «подлежит» предусматривает специальный порядок возобновления договора аренды земельного участка, «то есть этой нормой (имеется в виду часть 3 статьи 33 Закона) не предусмотрен порядок автоматического возобновления договора аренды земельного участка в случае отсутствия возражений сторон, а лишь определено, что в этом случае договор подлежит возобновлению». Введе­ние термина «автоматический порядок» возобновления договора предусматривает необходимость другого — неавтоматического порядка. Но процедуры возобновления ни Закон Украины «Об аренде земли», ни другие нормы земельного и гражданского законодательства не предусматривают, в том числе и ­«автоматического».

Более того, законодательство не предусматривает принятия такого порядка на законодательном уровне. Под словами «подлежит возобновлению» следует понимать не соблюдение какой-то специальной процедуры возобновления или регистрации, а именно соблюдение требований части 3 статьи 33. Так как если арендатор прекращает использование земельного участка по истечении срока договора или арендодатель направляет в месячный срок по его истечении письмо-возражение против возобновления договора, договор не подлежит возоб­новлению.

Наиболее типичным и обоснованным является ­решение ВХСУ № 8/472 от 25 октяб­ря 2006 ­года ­относительно возоб­новления договора ­аренды земельного участка: «…коллегия судей ВХСУ считает, что кассационная ­жалоба совета не подлежит удовлетворению, учитывая ­следующее. Хозяйственными су­дами предыдущих ­инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что совет не предоставил доказательств ненадлежащего выполнения предприятием условий договора от 9 июля 2003 года и доказательств отсылки предприятию на протяжении одного месяца после окончания срока действия указанного договора письменного возражения относительно его возобновления. В соответствии с частью 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», в случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока договора аренды, то при отсутствии письменных во­зражений арендодателя на протяжении одного месяца после окончания срока договора он подлежит во­зобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Письменное возражение осуществляется письмом-уведомлением. Принимая во внимание указанное, коллегия судей ВХСУ соглашается с выводами местного и апелляционного хозяйственных судов о том, что договор от 9 июля 2003 года подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые им предусмотрены».

Анализ судебных решений за 2008 год относительно споров о возобновлении договоров аренды земли показывает, что суды в большинстве случаев принимают за основу позицию, определенную в обзорном письме ВХСУ № 01-8/918 от 30 ноября 2007 года. На мой взгляд, эта позиция является весьма спорной.

Есть мнение, что арендатор обязан обратиться к арендодателю с заявлением о возобновлении договора аренды. Действительно, статья 777 ГК содержит такую норму, но в ней речь идет о реализации преобладающего права арендатора на возобновление: «Наниматель, который намерен воспользоваться преобладающим правом на заключение договора найма на новый срок, обязан сообщить об этом наймодателю до окончания срока договора найма в срок, установленный договором, если же он не установлен договором, в разумный срок».

Закон Украины «Об аренде земли» такой нормы не содержит, но стороны могут договариваться при заключении договора. Но такая договоренность не имеет никакого отношения к императивной норме час­ти 3 статьи 33 Закона. Часть 3 статьи 33 не предусматривает возможности сторон обусловить возобновление договора аренды в договоре другим способом, чем это определено Законом.

Арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока договора аренды. Арендатор владеет земельным участком и пользуется им для нужд, определенных договором. Арендная плата начисляется и выплачивается арендодателю согласно условиям договора, в том числе и на протяжении месяца, установленного для окончательного определения арендодателя в вопросе возобновления договора.

Относительно письменных возражений арендодателя

В соответствии с частью 3 статьи 33 Закона арендодатель, в случае нежелания в дальнейшем возобновлять договор, должен на протяжении одного месяца по истечении срока договора предоставить арендатору письменные возражения. Представление письменных возражений в другой срок не имеет юридического значения. Только при условии направления арендодателем письменных возражений на протяжении одного месяца по истечении срока договора он имеет право требовать освобождения земельного участка и осуществлять дальнейшее распоряжение им: предоставлять в аренду предыдущему арендатору путем подписания нового договора; предоставлять в пользование другому лицу; использовать самостоятельно.

При отсутствии письменных возражений арендодателя договор подлежит во­зобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Поэтому мнение, что при возобновлении должен заключаться новый договор, не выдерживает критики.

Форма письма-уведомления законодательством не определена. Также Законом не предусмотрено, что совет, администрация должна принимать решение относительно возобновления договора. Поэтому возможно только рекомендовать принятие в сессионном порядке решения относительно во­зобновления договора аренды. Следует помнить, что это решение может быть принято не позднее месячного срока по истечении срока договора аренды, а письмо направляется в месячный срок по истечении срока договора.

Внесение изменений в договор при его возобновлении

Приведение договора в соответствие с требованиями действующего законодательства, внесение изменений является возможным, даже целесообразным, но не обязательным требованием Закона. Закон говорит о том, что внесение изменений в возобновленный договор возможно по согласию сторон. Но происходит возобновление договоров аренды, зарегистрированных в сельских советах, отделах земельных ресурсов, к которым не изготовлялась документация, необходимая сегодня для осуществления перерегистрации. В этом случае необходимо проведение кадастровой съемки земельного участка и заполнение регистрационной карточки.

С какого момента договор аренды земельного участка является возобновленным?

Ответ на этот вопрос дает часть 3 статьи 33 Закона — по истечении месячного срока, определенного Законом. По истечении этого срока возобновленный договор должен быть представлен на перерегистрацию. Применение понятия «действие» договора с момента регистрации невозможно к ситуации возобновления договора. В соответствии со статьей 20 Закона заключенный договор аренды земли подлежит государственной регистрации. ГК определяет, что договор с момента государственной регистрации является заключенным. Поэтому регистрации подлежит не возобновленный договор, а заключенный.

Возобновленный договор аренды подлежит перерегистрации. Перерегистрация при возобновлении договоров аренды производится в порядке, установленном для их государственной регистрации (пункт 17 Порядка государственной регистрации договоров аренды земли, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины № 2073 от 25 декабря 1998 года). Перерегистрация, а не регистрация при возоб­новлении договора говорит о том, что сама процедура является одинаковой, но термины не тождественны. Возобновленный договор зарегистрирован и только подлежит перерегистрации. Срок прохождения перерегистрации договора при его возобновлении законодательством, к сожалению, не определен. Поэтому данная процедура может быть начата по истечении месячного срока и длиться необходимый для осуществления перерегистрации срок. Процедура перерегистрации не прекращает использования земельного участка арендатором на основании возобновленного договора.

К сожалению, законодательство, регулирующее регистрацию земельных участков, далеко от совершенства, и Временный порядок ведения государственного реестра земель, утвержденный приказом Госкомзема Украины № 174 от 2 июля 2003 года, не предусматривает перерегистрации договора аренды при его возобновлении. В настоящее время существует возможность перерегистрации договора аренды только при внесении в него соответствующих изменений. Поэтому, если советом, администрацией не принималось решение о возобновлении договора и о внесении в него изменений до окончания месячного срока, определенного статьей 33 Закона, они могут принять решение о внесении изменений в возобновленный договор аренды, заключить дополнительное соглашение и подать его на перерегистрацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию земельных участков. Соответствующее разъяснение предоставлено Запорожским региональным филиалом государственного предприятия «Центр ГЗК» (письмо-разъяснение ЗРФ ГП «Центр ГЗК» № 812 от 15 апреля 2008 года).

Платит ли в бюджет арендную плату за землю субъект хозяйствования, продолжающий использовать земельный участок по договору аренды, если возобновленный договор находится на перерегистрации?

Поскольку использование земли является платным и субъект хозяйствования продолжает пользоваться земельным участком на тех же условиях и не получил письменного возражения от арендодателя относительно использования земельного участка, то такой субъект будет платить арендную плату за землю в соответствии с условиями предыдущего договора, если другое не предусмотрено дополнительным соглашением. Аналогичным является понимание этой проблемы Налоговой администрацией Украины.

Необходимо ли решение совета, администрации о возобновлении договора аренды и каким должно быть его содержание?

Статьей 19 Конституции Украины установлено, что «правовой порядок на Украине основывается на началах, согласно которым никто не может быть принужден делать то, что не предусмотрено законодательством».

«Органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны действовать лишь на основании, в пределах полномочий и способом, которые предусмотрены Конституцией и законами Украины». Статьи 26, 77 Закона Украины «О местном самоуправлении на Украине, статьи 12, 17 ЗК не содержат полномочий совета, местных государственных администраций по возобновлению договора аренды земельного участка, а говорят о распоряжении землями. Распоряжение землями предусматривает предоставление в пользование и передачу (продажу) в собственность (статья 122 ЗК).

Статьей 123, главами 20, 22 ЗК прописана процедура обретения прав на землю, и она никак не подпадает под требования час­ти 3 статьи 33 Закона относительно во­зобновления договора аренды. Частью 3 статьи 33 Закона предусмотрено принятие решения не о возобновлении договора, а о возражении против возобновления договора, о чем и направляется соответствующее письмо.

Следовательно, решение совета относительно возобновления договора не является обязательным, но может быть принято в месячный срок, определенный Законом. Решение обязательно принимается в случае внесения изменений в договор при его возобновлении или в уже возобновленный договор.

Поскольку совет является арендодателем, а именно арендодатель, как сторона договора, по договоренности с арендатором определяет условия договора, то способом волеизъявления совета, который осуществляет право собственности от лица соответствующей территориальной общины или распоряжается землями государственной собственности в пределах населенного пункта, относительно регулирования земельных отношений является принятие решения сессии. На основании решения заключается дополнительное соглашение к возобновленному договору.

Преимущества возобновления договора аренды в соответствии с частью 3 статьи 33 являются бесспорными как для арендодателя, так и для арендатора. Арендатор имеет возможность не прекращать использование земли и не тратить время на формальности, связанные с получением в аренду и заключением договора аренды. Арендодатель получает также значительное преимущество: арендная плата за земельный участок начисляется на следующий день после окончания срока договора. Поэтому возобновление договора аренды в большей мере выгодно арендодателю, чем арендатору.

При условии, если происходит прекращение арендных отношений в срок, определенный договором (арендатор прекратил использовать участок или арендодатель письменно возражает против возобновления) и начата процедура предоставления, арендодатель получит поступления от арендной платы по новому договору, учитывая реалии оформления прав на землю, не раньше чем через год. А если арендуются земли сельскохозяйственного назначения, то имеет место дополнительный фактор — сезонность использования земли.

Таким образом:

1. При возобновлении договора аренды земельного участка не происходит предоставления земельного участка. Договор уже заключен на основании договореннос­ти арендатора и арендодателя, и происходит возобновление договора по молчаливому согласию сторон.

2. Термины «возобновление», «продление срока договора» и «реализация преобладающего права арендатором на возобновление договора» не являются тождественными по своей процедуре, хотя и имеют одинаковые юридические последствия — продолжение пользования земельным участком арендатором.

3. По требованиям части 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» не предполагается принятие решения арендодателя о предоставлении в аренду, а только его молчаливое согласие на возобновление действующего договора аренды.

4. При возобновлении договора аренды не происходит предоставление: учас­ток уже предоставлен и используется в течение месяца правомерно, то есть согласно существующему договору. Поэтому (в случае отсутствия письма-возражения и продолжения использования участка) говорить о прекращении арендных отношений и необходимости предоставления участка абсолютно безосновательно.

5. Арендодатель имеет право направить письменные уведомления о возражении против возобновления — и договор является прекращенным в соответствии со статьей 31 Закона. Тогда у арендодателя возникает право на предоставление земельного участка другому пользователю. Если арендодатель не воспользовался правом на направление возражения (то есть не принял соответствующего решения и не направил письмо-возражение), то договор является возобновленным.

СПИЦЫНА Людмила — первый заместитель начальника Главного управления Госкомзема в Запорожской области, г. Запорожье