Сегодня вопрос приватизации земельных участков, на которых расположены объекты приватизации, законодательством не урегулирован надлежащим образом. Дело в том, что при приватизации государственного или коммунального предприятия может возникнуть ситуация, когда объект был приватизирован, а земельный участок, прилегающий к этому объекту, — нет.

Урегулировать этот вопрос должен был Закон Украины «О приватизации государственного и коммунального имущества» (Закон), принятый 18 января 2018 года. Но все же в полной мере этот вопрос решен не был, так как, согласно Закону Украины «О приватизации государственного и коммунального имущества», вопрос приватизации земли государственных и коммунальных предприятий регулирует Земельный кодекс (ЗК) Украины, а не закон о приватизации. С целью урегулирования разногласий в вопросе приватизации народный депутат Украины Игорь Лапин внес в Верховную Раду Украины 7 июня с.г. законопроект № 8452 «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Украины относительно приватизации земельных участков, на которых находятся объекты приватизации» (законопроект).

Главным нововведением законопроекта является предложение усовершенствовать порядок приватизации, предусмотренный Законом Украины «О приватизации государственного и коммунального имущества». Так, в случае приобретения объекта приватизации как единого имущественного комплекса или недвижимого имущества покупатели обязаны заключить договор аренды или купли-продажи земельных участков, которые пребывали в постоянном пользовании и на которых размещены приватизированные объекты. При этом договор аренды заключается не более чем на три года с условием дальнейшего выкупа участка. Законопроект предусматривает и льготные условия для приобретения таких участков. По требованию покупателя органом приватизации может быть принято решение о продаже земельного участка в рассрочку на срок до пяти лет.

Своим мнением о целесообразности таких нововведений поделилась Людмила Коваленко, судебный эксперт по земельным вопросам: «Если бы в законодательстве была прописана данная норма, это в будущем исключило бы  возникновение спорных вопросов, когда объект был приобретен, а земельный участок — нет. Если прописать в обязательном порядке приобретение земельного участка, тогда юридическое лицо сможет сразу после приватизации оформить право собственности либо право пользования на такой земельный участок».

 Закон Украины «О приватизации государственного и коммунального имущества» этот вопрос регулирует следующим образом. Так, параграф 5 части 6 статьи 26 Закона предусматривает, что «если права пользования таким земельным участком не оформлены или такой земельный участок не находится в пользовании, владелец земельного участка принимает меры по передаче в аренду покупателю объекта приватизации земельного участка в части, необходимой для обслуживания и использования приватизированного объекта по назначению, в шестимесячный срок с момента регистрации покупателем права собственности на объект приватизации». Как видим, действующее законодательство возлагает обязанность по заключению договора аренды на собственника земельного участка. Законопроектом обязанность заключить договор аренды возлагается на победителя аукциона.

По этому поводу адвокат Ян Белоголовый отмечает следующее: «Сегодня мы столкнулись с ситуацией, когда законом установлен срок, в течение которого первичный собственник земельного участка (в данном случае местная государственная администрация или орган местного самоуправления) обязан принять меры по заключению договора аренды с покупателем объекта приватизации. В то же время законом не предусмотрено встречное обязательство для покупателей принимать меры по заключению такого договора. Как следствие на практике могут возникать ситуации, когда новые собственники объекта приватизации не спешат заключать договор аренды во избежание уплаты налогов. Поэтому цель данного законопроекта — более точно прописать этот вопрос».

Согласно законопроекту, решение о продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности, принимают государственные органы приватизации после утверждения перечня объектов, подлежащих приватизации. В этом случае государственный орган приватизации может принять решение о продаже объекта приватизации вместе с земельным участком либо без него. Продажа объекта приватизации без земельного участка допускается лишь в случаях, когда отсутствует спрос на объект приватизации, то есть от покупателей не поступили предложения относительно приобретения такого объекта.

Законопроектом также предусмотрено включение земельных участков, на которых находятся объекты приватизации, в уставный капитал хозяйственных обществ.

Многие эксперты в сфере земельного права высказывают такое мнение: поскольку земельные участки входят в состав единого имущественного комплекса, было бы вполне логично, если бы права на земельные участки, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, отчуждались вместе с таким объектом. Но сейчас законодательство пытается разделить то, что является единым целым.

Экспертное Мнение

Ряд пробелов

Александр
ПОЛИВОДСКИЙ,
партнер Sofiya Law Firm

Данный проект касается давней проблемы законодательства о недвижимости, которая заключается в том, что право собственности на землю и на здания и сооружения, расположенные на ней, регистрируются отдельно. И эта проблема связана не только с приватизацией.

В целом проект является актуальным, противоречия следует устранять, тем более что, например, аграрная сфера имеет сегодня слишком большое и неоправданное количество государственных предприятий, исчисляемое сотнями.

Главной целью проекта, на мой взгляд, является создание удобных условий для бизнеса, поскольку именно он должен стать «потребителем» этих норм и инвестором в неэффективные государственные предприятия. Так, земельное законодательство следует объединить с законодательством о приватизации и сделать это таким образом, чтобы инвестор, который намерен купить государственное предприятие, единым договором приобретал все вместе: землю, имущество и все соответствующие права. После заключения договора и внесения оплаты должна быть проведена регистрация прав на землю согласно законодательству. К сожалению, проектом не в полной мере решены эти вопросы, поскольку предлагается после заключения договора о приватизации совершать действия, направленные на определение дальнейшей судьбы земли. Это не только не будет способствовать привлечению инвесторов, но и увеличит коррупционные риски.

Предлагаемый проект должен учитывать тот факт, что сегодня действует мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, в то время как при приватизации аграрных предприятий государственной и коммунальной собственности речь может идти о землях сельскохозяйственного назначения, находящихся во владении таких предприятий. Вывод их из-под моратория вполне возможен с точки зрения юридической техники и правил нормотворчества, но обществом это может быть не воспринято.

Следует также напомнить, что земельное законодательство насчитывает, кроме Земельного кодекса Украины, еще около 25 «земельных» законов и почти в каждый из них, как и в ЗК Украины, вносились многочисленные изменения. Сегодня земельное законодательство представляет собой юридическую материю, сотканную из совершенно противоположных взглядов на перспективы развития земельного законодательства: от позиции «всем все раздать» на основании бесплатной приватизации, от подхода к определению целевого назначения «для пропаганды делового опыта» до современных электронных реестров и земельных торгов.

По моему мнению, пришло время начать построение системы земельного законодательства, ведь ее практически никогда не было. В этой системе свое место должно занять также законодательство о приватизации, в частности, государственных и коммунальных предприятий как возможность для начала эффективного бизнеса и как шанс на привлечение инвестиций в экономику.