Споры, возникающие из реализации права на временное пользование чужим имуществом, иначе говоря — аренды, — столь частая категория дел, рассматриваемых хозяйственными судами, как и касающаяся права собственности. Вместе с тем, поскольку право пользования напрямую зависит от свободы собственника распоряжаться своим имуществом, такие споры, как правило, более сложные и многообразные. В связи с этим, а также исходя из неодинакового регулирования арендных правоотношений разными актами гражданского законодательства, сформировать единую практику по арендным спорам сложно.

Над обобщением и внедрением единых подходов к разрешению одинаковых вопросов начал работать Высший хозяйственный суд Украины, который ныне разрабатывает проект постановления пленума о практике применения законодательства об аренде.

Пожалуй, впервые в истории судьи ВХСУ, работая над проектом постановления, обратились не только к своей практике, разослали проект для дачи замечаний и дополнений в местные и апелляционные суды, проконсультировались с учеными и членами научно-консультационного совета при ВХСУ, но и вынесли проект на широкое обсуждение в формате круглого стола, организованного совместно с Ассоциацией юристов Украины.

В дискуссии, помимо около ста юристов-практиков, приняли участие представители ВХСУ — заместитель председателя суда Анатолий Осетинский, судья ВХСУ, член правления АЮУ Алексей Муравьев и судья ВХСУ Ирина Ходаковская. Судьи представили проект постановления, а также рассказали о возможных изменениях в нем по отдельным вопросам правоприменения, а юристы, в свою очередь, выразили свои соображения по поводу правильности той или иной правовой позиции, а также пожелания по включению дополнительных моментов в итоговом постановлении. Судьям и юристам такой формат работы понравился, поэтому и те, и другие выразили надежду, что диалог станет постоянным.

О том, какие вопросы вызвали дискуссии, и вариантах их разрешения — далее в материале. Сразу оговоримся, речь не идет об аренде земли, вопросы которой составляют отдельную категорию споров и имеют отдельное правовое регулирование.

Что касается вопросов аренды прочего движимого и недвижимого имущества, ключевыми в этих правоотношениях являются Гражданский кодекс (ГК) Украины, Хозяйственный кодекс (ХК) Украины и Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (Закон).

Нотариальное оформление

Одним из ключевых моментов, на которые должны обращать внимание суды при рассмотрении споров относительно заключения договоров и их действительности — соблюдение формы сделки. В частности, нотариального удостоверения и государственной регистрации.

В ВХСУ склоняются к мнению, что положения статьи 12 Закона имеют преимущественное применение по отношению к положениям статьи 793 ГК Украины в части нотариального удостоверения договора найма здания или другого капитального сооружения сроком от трех лет. Поэтому несоблюдение нотариальной формы договоров аренды коммунального или государственного имущества не является основанием для признания договора недействительным. Если, безусловно, одна из сторон не потребовала нотариального удостоверения сделки.

Вместе с тем такая лояльность не распространяется на договоры аренды имущества, в отношении сделок об аренде которого Законом прямо установлено требование нотариального удостоверения.

При этом обращается внимание судов и юристов на то, что на основании статей 218 и 220 ГК Украины сделка, к которой установлено требование о нотариальной форме, заключенная с нарушением таковой, может быть признана действительной в судебном порядке. Следовательно, исковые требования, в том числе по встречным искам, о признании таких договоров недействительными удовлетворению не подлежат.

Отдельно судьи обратили внимание на то, что в случае если речь идет об аренде недвижимого имущества частной формы собственности, к таким договорам применяются требования статьи 793 ГК Украины. Однако если договор был заключен на срок до трех лет, а после пролонгирован на срок, превышающий такой срок, то при рассмотрении вопроса о действительности такого договора следует исходить из того, была ли соблюдена установленная законом форма на момент заключения такового. Следовательно, отсутствие нотариального удостоверения первичного договора не влечет недействительности пролонгированной сделки. При этом ничто не мешает осуществить такое нотариальное удостоверение в будущем.

Юристы, в свою очередь, выразили мнение, что очень важно, чтобы вопрос соблюдения или несоблюдения нотариальной формы договоров аренды разрешался именно таким образом, поскольку в случае установления правовой позиции, которая также встречается в практике хозяйственных судов, о необходимости такого удостоверения в отношении договоров аренды недвижимости коммунальной или государственной собственности, это повлечет массу исков, которые приведут к значительным экономическим потерям. Ведь в случае недействительности такой сделки она будет считаться недействительной с момента заключения.

В этом аспекте также отмечалась рекомендация судам четко устанавливать в своих решениях о признании сделок об аренде имущества недействительными момент недействительности. Если речь идет о договорах, по которым предмет аренды уже передан арендатору, такая сделка не может быть признана недействительной с момента заключения и не требует возврата каждой их сторон всего, полученного по ней. То есть вернуть имущество полагается, но в то же время арендодатель не должен быть обязан возмещать арендную плату за время фактического пользования принадлежащим ему имуществом.

Отдельно в контексте нотариального удостоверения сделок отмечается правовая позиция, согласно которой требование статьи 799 ГК Украины относительно нотариального удостоверения договора аренды транспортного средства, заключенного физическим лицом, не распространяется на случаи, когда такой договор заключается с физическим лицом — предпринимателем.

При этом мнения аудитории (как судей, так и юристов) разделились относительно установления момента: действовало ли физическое лицо как простой гражданин или как предприниматель. Согласно одному мнению, считать сделку заключенной физическим лицом — предпринимателем стоит исключительно тогда, когда в договоре четко указано, что такое лицо действует как предприниматель. Согласно другому — необходимо исходить из сути правоотношений. В ­таком случае обязательным должен быть факт регистрации физического лица субъектом предпринимательства до момента заключения договора, и чтобы суть договора указывала на то, что он заключен именно в целях предпринимательских. Например, если речь будет идти об аренде грузовых фур или недвижимости из промышленного фонда.

В частности, отмечалось, что в некоторых странах физические лица вообще не регистрируют свою предпринимательскую деятельность, и фактически таковая определяет лишь форму налогообложения, но не суть непосредственно гражданских (хозяйственных) правоотношений. Каким образом будет разрешен этот вопрос — пока неизвестно.

Полномочия председателей

Отдельно юристы просили ВХСУ отобразить в постановлении порядок подтверждения полномочий представителей местных советов в судах, в том числе относительно признания исков, в случае если их суть противоречит принятым ранее решениям советов. Так, по их информации, представляя интересы местных советов по закону, председатели нередко умышленно действуют вопреки решениям советов, например, признавая иски. Впрочем, даже такое право юрисконсультов не всегда проверяется судами.

Что касается представительства и прав сторон, также отмечалось, что в суд с исками относительно споров, возникающих из правоотношений аренды, согласно действующему законодательству, могут обращаться исключительно стороны договора аренды.

Юристы, в свою очередь, отмечали, что такая норма несправедлива по отношению к третьим лицам, которые имеют права на предмет договора, например, ипотекодержателям, без разрешения которых был заключен договор. Однако судьи отмечают, что этот вопрос требует законодательного разрешения.

Цена вопроса

Также спорные вопросы возникали при обсуждении применения норм, касающихся оплаты по договорам. Согласно формирующейся практике судов, суды настаивают на том, чтобы размер арендной платы был указан в четких размерах, поскольку установление его в зависимости от финансовых результатов деятельности арендатора прямо запрещено законом.

Безусловно, стороны несут определенные риски. Однако судьи отмечали, что, как правило, в договорах, в которых стороны отступают от этого предписания (хотя это незаконно), указывается возможность повышения платы в случае высоких доходов арендатора и никогда не закладывается возможность снижения. По мнению суда, это не только незаконно, но и несправедливо. Вместе с тем стороны могут обезопасить себя от инфляционных рисков, установив размер арендной платы в иностранной валюте.

Отдельно отмечалось, что неуплата арендной платы не может быть основанием для одностороннего отказа от договора аренды на основании норм части 1 статьи 291 ХК Украины, которые подлежат преимущественному применению прежде, чем нормы части 1 статьи 782 ГК Украины, разрешающие таковой в случае, если арендатор не вносит плату в течение трех месяцев. Однако это может быть основанием для досрочного расторжения договора на основании неисполнения условий договора. Причем для рассмотрения таких споров основополагающим является факт невнесения платы в течение трех месяцев, и последующее полное или частичное погашение задолженности не должно иметь значения для суда. В то же время неполное, но своевременное внесение арендной платы не может быть основанием для такого иска. В таком случае расторжение договора может быть обоснованным, только если вследствие ненадлежащего выполнения договора причинен существенный вред интересам арендатора, на которого и возлагается бремя доказывания существенности такового.