Проведенный анализ положений статей 33, 36–39 Закона Украины «Об ипотеке» (Закон) позволяет сделать вывод, что законодатель определил три способа удовлетворения обеспеченных ипотекой требований кредитора путем обращения взыскания на предмет ипотеки: судебный — на основании решения суда и два внесудебных — на основании исполнительной надписи нотариуса и договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Так, в постановлении от 5 апреля 2017 года по делу № 6-3034цс16 Верховный Суд Украины сделал однозначный вывод о том, что если условиями договора ипотеки стороны предусмотрели все три способа удовлетворения обеспеченных ипотекой требований кредитора, которые осуществляются путем обращения взыскания на предмет ипотеки, то избрание определенного способа правовой защиты, в том числе и досудебного урегулирования спора, является правом, а не обязанностью лица, которое добровольно использует его в своих интересах. Установление законом или договором досудебного способа урегулирования спора по волеизъявлению субъектов правоотношений не считается ограничением юрисдикции судов и права на судебную защиту.

Таким образом, если стороны в договоре предусмотрели все вышеперечисленные способы удовлетворения обеспеченных ипотекой требований кредитора, то кредитор на свое усмотрение может выбрать любой из них.

Этот вывод определяется тем, что Закон регламентирует специальный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки, в том числе некоторые правила для осуществления реализации предмета по решению суда, в частности, в случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки путем предоставления права ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки любому лицу-покупателю.

Таким образом, Верховный Суд Украины сделал акцент на следующем: несмотря на существование в условиях договора внесудебного способа обращения взыскания на предмет ипотеки, кредиторы могут обращаться сразу в суд с такими исковыми требованиями путем применения процедуры продажи, установленной статьей 38 Закона, в то же время в случае удовлетворения исковых требований резолютивная часть решения суда должна обязательно содержать начальную цену предмета ипотеки для его дальнейшей реализации.

Подытоживая, можно сделать вывод, что правовая позиция Верховного Суда Украины позволяет кредиторам самостоятельно выбирать способ обращения взыскания на предмет ипотеки, и это не будет противоречить условиям договора ипотеки и предписаниям Закона, даже если договором предусмотрено право ипотекодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки во внесудебном порядке.

ЛУКОШКИНА Юлия — старший юрист, адвокат LCF, г. Киев