На Украине земли виноградников, на которых размещены многолетние насаж­дения, согласно пункту «а» части 2 статьи 22 Земельного кодекса (ЗК) Украины от 25 октября 2001 года № 2768-III, предназначенные для производства сельскохозяйственной продукции, признаются сельскохозяйственными угодьями и в соответствии с частью 1 статьи 22 ЗК Украины относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Государство признает приоритет и предоставляет в пользование в сельском хозяйстве земли, пригодные в первую очередь для сельскохозяйственного производства.

Кроме того, земли различных категорий, согласно части 2 статьи 18 ЗК Украины, имеют особый правовой режим и могут использоваться только в соответствии с их целевым назначением.

Значение категории

Частью 1 статьи 18 ЗК Украины определено, что все земли в пределах территории Украины по основному целевому назначению подразделяются на категории.

В связи с этим необходимо отметить, что отнесение земель к той или иной категории осуществляется на основании решений органов государственной власти, Верховного Совета Автономной Республики Крым, Совета Министров Автономной Республики Крым (СМ АРК) и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями.

Изменение целевого назначения земельных участков происходит по проектам землеустройства по их отводу.

Как следует из содержания статьи 123 ЗК Украины, предоставление в пользование земельного участка, зарегистрированного в Государственном земельном кадастре в соответствии с Законом Украины «О Государственном земельном кадастре», без изменения его границ и целевого назначения осуществляется без составления документации по землеустройству.

В других случаях необходима техническая документация по землеустройству относительно установления границ земельного участка в натуре (на местности), для разработки которой требуется соответствующее разрешение Верховного Совета АРК, СМ АРК, органа исполнительной власти или органа местного самоуправления.

Также Верховный Совет АРК, област­ные, районные советы предоставляют земельные участки в собственность или пользование из соответствующих земель общей собственности территориальных громад для всех нужд.

Государственное агентство земельных ресурсов Украины — центральный орган исполнительной власти, обеспечивающий реализацию государственной политики  в сфере земельных отношений и его территориальные органы предоставляют земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной собственности, кроме законодательно определенных случаев, в собственность или пользование для всех нужд.

Таким образом, земли виноградников относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения на основании решений полномочных государственных органов, в компетенцию которых также входит право на изменение целевого назначения данных земель.

Изменение категории

При определении категории земель и отнесении их к землям сельскохозяйственного назначения становится возможным установление нарушений законодательства при обязательном внесении или невнесении информации вГосударственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество согласно (Госреестр) статье 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

Постановлением Кабинета Министров Украины (КМУ) от 22 июня 2011 года № 703 утверждены Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и Порядок предоставления информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (Порядок № 703).

Кроме этого, Порядок регламентирует взятие на учет бесхозяйного недвижимого имущества. Так, согласно пункту 79 Порядка № 703, орган государственной регистрации прав принимает заявление о постановке на учет бесхозяйного недвижимого имущества путем его регистрации в базе данных о регистрации заявлений и запросов с автоматическим присвоением ему регистрационного номера, фиксацией даты и времени его регистрации.

В таком случае становится незаконным перевод земель сельскохозяйственного назначения (ЗСН) в статус бесхозяйного недвижимого имущества.

Получается, что земли виноградников на Украине не могут быть бесхозными, так как именно орган местного самоуправления, согласно пункту 78 Порядка № 703, подает в орган государственной регистрации прав заявление установленной Минюстом формы о постановке на учет бесхозяйного недвижимого имущества.

Также общеизвестно, что виноградники, используемые для производственных нужд собственниками или пользователями, находятся вне населенных пунктов. Таким образом, органы местного управления, например поселковые советы, в соответствии со статьей 122 ЗК Украины не вправе распоряжаться земельными участками сельскохозяйственного назначения — землями виноградников, расположенными вне территории этих пунктов.

Отсутствие в Госреестре данных о землях какого-либо конкретного виноградника, а также временное невнесение данных о нем в качестве бесхозного недвижимого имущества не могут повлиять на его дальнейшую обязательную регистрацию.

Умышленное нарушение правил землепользования и превращение земель виноградников в пустоши не являются для местных советов нижнего уровня основаниями признания их бесхозными или выведения из сельскохозяйственного оборота для иных нужд, например для жилищного строительства.

Согласно Закону Украины «О государственном контроле за использованием и охраной земель» от 19 июня 2003 года № 963-IV (Закон № 963-IV), нарушением в этой сфере считается невыполнение требований относительно использования земель по целевому назначению — неиспользование земельного участка, кроме реализации научно обоснованных проектных решений, или фактическое использование земельного участка, не соответствующее его целевому назначению, установленному при передаче земельного участка в собственность или предоставлении в пользование, в том числе в аренду, а также несоблюдение режима использования земельного участка или его части в случае установления ограничений (обременений).

Таким образом, законодательно закрепленный правовой статус виноградников на Украине в качестве земель сельскохозяйственного назначения никем не может быть изменен произвольно при передаче их в собственность или пользование для других нужд, кроме сельскохозяйственных.

В связи с этим перевод данной категории земель (ЗСН) в другую категорию должен производиться компетентным и полномочным государственным органом с соблюдением установленного порядка и правил.

Запретный плод

Одним из способов перевода виноградников в другую категорию земель является нарушение порядка землепользования и последующий отказ от земельного участка сельскохозяйственным или винодельческим предприятием.

При этом вместо устранения выявленных нарушений правил землепользования после перевода земель виноградников в другую категорию с нарушением законодательства такие земли сельскохозяйственного назначения могут отчуждаться или передаваться другим собственникам в пользование без ограничений, установленных ЗК Украины.

Таким образом, например, земли виноградников в Крыму полностью или частично могут незаконно передаваться под жилищную или иную застройку. В данном случае не виноград, а земли виноградников превращаются в сладкий запретный плод.

Кадастровое ограничение

Согласно постановлению КМУ «Об утверждении Порядка ведения Государственного земельного кадастра» от 17 октября 2012 года № 1051, кадастровый номер земельного участка — это индивидуальная последовательность  цифр и знаков, которая не повторяется на всей территории Украины, присваивается земельному участку во время проведения его государственной регистрации и сохраняется за ним в течение всего времени существования такого участка.

Кадастровый номер присваивается земельному участку независимо от формы собственности.

В случаях перехода права собственности на земельный участок от одного лица к другому, возникновения других, кроме права собственности, прав на земельный участок, изменения прав на земельный участок кадастровый номер не меняется.

Указание целевого назначения земельного участка, на котором расположен виноградник, в Госреестре и Государственном земельном кадастре — обязательное требование закона.

Необходимо отметить, что законодатель не предусмотрел особый порядок исключения из кадастра земель виноградников при изменении их статуса. То есть кадастровый номер такого земельного участка в Госреестре в любом случае свидетельствует о его сельскохозяйственном назначении.

Таким образом, подтверждается обязательное требование о кадастровом номере земельного участка, сведениях относительно наличия ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению, определении момента перехода права собственности на земельный участок.

Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что обязательные требования части 1 статьи 132 ЗК Украины о содержании и форме сделок о переходе права собственности на земельные участки относительно земель виноградников в условиях действия моратория ЗК Украины невыполнимы. Следовательно, в любом случае на Украине все сделки с землями виноградников незаконны. В связи с этим любое строительство на землях виноградников также является незаконным.

 

КОВТУН Анатолий — юрист, г. Харьков