Покупка недвижимости за рубежом давно стала явлением в общем-то обыденным и достаточно распространенным. Украинские граждане инвестируют в недвижимость в основном европейских государств — Болгарии, Чехии, Латвии, Испании, Великобритании, Италии, Кипра, Германии, Польши, Франции, Австрии и т.д. Мотивы при этом могут быть совершенно разными. Для одних это инвестиционный проект «в чистом виде» — жилье приобретается с целью сдачи в аренду и получения прибыли. Для других квартира или дом за рубежом — дача, место отдыха либо место проживания в регулярных командировках. Кто-то инвестирует в недвижимость, рассчитывая использовать этот факт для получения вида на жительство. Наконец недвижимость приобретают наши граждане, постоянно проживающие за границей.

«Покупка объекта недвижимости за рубежом не является юридически сложной процедурой», — отмечает Тимур Бондарев, управляющий партнер АО Arzinger, добавляя, что «в то же время существует радикальная разница в подходах к оформлению сделки, равно как и к статусу титула, который является объектом сделки. Поэтому очень важно воспользоваться услугами качественного юридического консультанта, который имеет соответствующий опыт в данной сфере и поможет правильно осуществить сделку, начиная с момента ее юридического и налогового структурирования».

В любой стране покупка недвижимости осуществляется по схожему алгоритму: заключается предварительный договор и вносится задаток, потом, после соблюдения формальностей, предусмотренных национальным законодательством, подписывается договор купли-продажи, проводится окончательный расчет, уплачиваются необходимые налоги и сборы и производится регистрация недвижимости. При этом в каждой стране существуют свои особенности оформления сделок с недвижимостью. Приобретая недвижимость за рубежом, нужно также принимать во внимание необходимость уплаты ежегодного налога и другие возможные затраты, связанные с обслуживанием объекта. И практически везде существуют определенные ограничения (в основном связанные со сложным разрешительным порядком) на приобретение недвижимого имущества иностранцами.

Так, в большинстве европейских стран действует частная форма собственности — самый предпочтительный вариант для иностранного покупателя. Но в некоторых странах существует ряд ограничений на покупку жилья в частную собственность для иностранных граждан. Например, в Чехии недвижимое имущество могут купить только граждане данной страны или чешские предприятия. Поэтому для покупки дома или квартиры приходится создавать юридическое лицо и оформлять недвижимость от его имени. В Словакии физические лица могут приобретать только ту недвижимость, которая находится в пределах населенных пунктов. На Кипре иностранец может приобрести в собственность только один объект недвижимости, причем на площадь квартиры, дома или участка накладываются ограничения. В Италии прямого запрета на продажу недвижимости иностранцам нет, но имеется ряд ограничений, существенно осложняющих покупку. В Австрии иностранцам, намеревающимся приобрести недвижимость, требуется пройти очень сложную бюрократическую процедуру согласования сделки с местными органами власти.

Во Франции заключению сделки купли-продажи недвижимости предшествует подписание соглашения о покупке, по сути — предварительного договора. На основании этого документа нотариус предоставляет покупателю реквизиты специального счета, на которые следует перевести залог, а впоследствии и всю сумму. Этот счет страхуется финансовыми гарантиями нотариальной палаты Франции. На этот же счет переводятся средства на уплату всех налогов и сборов. Далее нотариус приступает к составлению досье объекта (получение всех справок занимает до двух месяцев) и составляет договор купли-продажи недвижимости. Для заключения сделки он должен получить разрешение в муниципалитете, имеющем право приоритетной покупки объекта недвижимости по цене, указанной в договоре. После подписания договора купли-продажи деньги с нотариального счета передаются продавцу, нотариус регистрирует нового собственника в специальном бюро.

В Болгарии сделка по приобретению недвижимости обычно состоит из двух этапов: сначала заключается предварительный договор и вносится задаток. Выбранный клиентом объект снимается с продажи, цена фиксируется. Следующий этап — оформление Нотариального акта, то есть документа, удостоверяющего право собственности, проводится после полной оплаты стоимости недвижимости, у нотариуса, действующего в районе местонахождения покупаемого объекта. Далее нотариус предоставляет данный документ в районный суд. Судья вносит изменение по объекту в государственный реестр недвижимого имущества. В течение двух месяцев после оформления права собственности на недвижимое имущество необходимо его декларировать в местных налоговых органах.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости в Латвии также происходит с участием нотариуса, который составляет и удостоверяет прошение о занесении права собственности на недвижимость в земельную книгу. Для этого требуется присутствие покупателя и продавца. Чтобы получить вид на жительство, оплачивать покупку недвижимости нужно только банковским переводом. Покупатель вносит сумму оплаты на счет после подписания основного договора, а после регистрации нового собственника в земельной книге продавец получает денежные средства. Любой объект недвижимости в Латвии должен быть зарегистрирован в земельной книге. Если иностранный ­граж­данин приобретает земельный участок, то потребуется получить разрешение на покупку у местных властей, что может занять около трех недель. При покупке квартиры такое разрешение также требуется получить, так как вместе с квартирой всегда продаются доли земельного участка, на котором построен дом.

---

Комментарии

Украинские формальности

Ольга БИРЮК, 
юрист МЮФ Integrites

Приобретение недвижимости за границей рассматривается законодательством Украины как осуществление инвестиции за рубеж. Инвестиция за границу является валютной операцией, согласно Инструкции о порядке выдачи индивидуальных лицензий на осуществление инвестиций за границей (утверждена постановлением правления НБУ № 122 от 16 апреля 1999 года, с последующими изменениями). В соответствии с валютным законодательством Украины для осуществления валютных операций (в нашем случае приобретение объектов недвижимого имущества за границей) необходимо получить индивидуальную лицензию НБУ.

Получение вышеуказанной лицензии займет 25 рабочих дней, то есть пять недель, что является немаленьким сроком. Кроме того, обременительным и иногда даже невозможным оказывается предоставление в НБУ документа о регистрации объекта инвестиции за рубежом (выписку из торгового, банковского или судебного реестра). Дополнительное осложнение связано с тем, что НБУ обязывает каждого держателя лицензии в течение двух недель отчитываться о любом перечислении денежных средств.

Инвестиционная привлекательность

Дмитрий КИСЕЛЕВ,
старший юрист МЮФ BEITEN BURKHARDT

Само по себе наличие собственного жилья в Германии не предоставляет его собственнику-иностранцу никаких преимуществ ни в получении виз, ни в получении вида на жительство. В Германии существуют законы, которые определяют необходимые критерии для возможного получения вида на жительство путем инвестиций в экономику, однако покупка недвижимости таким критериям не отвечает.

В то же время наличие недвижимости в Германии является хорошим источником дохода, поскольку многие жители Германии живут в съемных квартирах, и рынок аренды очень развит. Спрос на квартиры есть всегда, что позволяет получать определенный постоянный доход.

Поэтому, если целью приобретения жилья является ускоренное получение вида на жительство в другой стране, украинцам следует выбирать иную юрисдикцию, нежели Германия. Например, в Европе такой страной может быть  Латвия, владение недвижимостью на Кипре также значительно упрощает получение вида на жительство. До недавнего времени такими странами были Болгария и Хорватия, однако со вступлением в Евросоюз соответствующие привилегии для иностранцев были отменены (Хорватия вступит в ЕС с 1 июля 2013 года), и приобретение одной лишь недвижимости не дает право на получение вида на жительство в данных странах, как и в большинстве стран Европы.

Мотивы приобретения

Тимур БОНДАРЕВ,
управляющий партнер АО Arzinger

Принимая решение о выборе юрисдикции для покупки недвижимости за рубежом, наши клиенты, как правило, оценивают экономический потенциал той или иной страны с точки зрения прибыльности инвестирования в долгосрочной перспективе.

В то же время немаловажным и одним из наиболее востребованных на сегодня критериев выбора является возможность легализации пребывания (получения ­граж­данства/вида на жительство) будущего владельца недвижимости в стране инвестирования, в особенности в странах-членах ЕС.

В последние годы мы видели много «эмоциональных» сделок, которые явно не имеют экономического смысла ввиду достаточно высокой стоимости недвижимости, которая является объектом сделки. В подобных случаях очень тяжело рассчитывать на радикальное развитие стоимости недвижимости в будущем, и клиенты приобретают недвижимость скорее как некую дорогую игрушку. Подобные трансакции популярны в Австрии, Испании, Италии, Франции.

Несмотря на существующий в некоторых странах сложный разрешительный порядок приобретения недвижимости иностранцами, мы все равно видим постоянно растущий интерес в данном направлении. Например, в Австрии для приобретения недвижимости иностранцами требуется пройти очень сложную бюрократическую процедуру согласования сделки с местными органами власти (Grundverkehrsbehoerde), и практика знает очень много отказов, если вход в сделку осуществляется на недостаточно подготовленном уровне. Похожая ситуация в Испании, Италии и Франции, где не существует принципиального запрета на покупку недвижимости иностранцами, но есть достаточно сложная процедура приобретения виноградников, защищающая интересы местного сельхозпроизводителя и соседей соответствующих угодий.