Які настрої панують на ринку нерухомості в 2021 році та чого очікувати в 2022‑му, покупці якого житла віддають перевагу українці, чи працює система іпотечного кредитування, як на стан галузі вплине створення Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ) та відкриття ринку землі сільськогосподарського призначення, а також в яких сегментах ринку є перспективи подальшого росту — напередодні IV Business & Legal Real Estate Forum «Юридична практика» традиційно поспілкувалася про тенденції розвитку ринку нерухомості з Ернестом Грамацьким, президентом адвокатської фірми «Грамацький і Партнери».

— Шановний Ернесте Мірчевичу, як ви оцінюєте поточний стан ринку нерухомості? Що змінилося за останній рік?

— 2021 рік був надзвичайно насиченим та цікавим для ринку нерухомості.

Насамперед важливо зауважити, що Україна остаточно вийшла з рецесії 2020 року та почалося зростання в рамках наступного економічного циклу. Вже зараз ми бачимо, як стрімко збільшується кількість угод і підвищуються ціни на нерухомість у Києві та регіонах. Тільки від початку року ціни на ринку житлової нерухомості зросли на 5 % і, за прогнозами, зростуть ще на 3–5 % до кінця року. Також було введено в експлуатацію на 50–60 % більше площі житлової нерухомості, ніж за аналогічні періоди 2020 року. Продовжує зростати ринок комерційної нерухомості, однак більш помірними темпами.

Тож можемо впевнено стверджувати, що ринок нерухомості успішно вийшов з кризи та перебуває зараз на початку нової хвилі економічного піднесення.

По‑друге, влітку 2021 року запрацював ринок земель сільськогосподарського призначення, почали укладатися перші угоди купівлі‑продажу. Прогнозовано, що кількість таких правочинів буде зростати в геометричній прогресії наступні декілька років. Своєю чергою, це сприятливо впливає на ринок нерухомості та агропромисловий сектор, оскільки створює здорову конкуренцію за землю.

—Які тенденції ви можете виділити на ринку житлової нерухомості?

— Беззаперечно, однією з головних тенденцій 2021 року є збільшення попиту на дачні та садові будинки, забудови котеджного типу та таунхауси.

Ще минулого року ми говорили, що цей тренд переважатиме на ринку нерухомості наступні декілька років, і нині цей прогноз лише підтверджується. За перші пів року в Києві було прийнято в експлуатацію на 40 % більше індивідуальних житлових будинків, ніж за аналогічний період 2020 року. Чимраз частіше до нас звертаються клієнти з питаннями щодо повного юридичного супроводу будівництва житлових комплексів котеджного типу, купівлі‑продажу готових будинків у Києві та приміських районах або інвестування в їх будівництво.

Другою тенденцією, яку слід відзначити, є споживацький тренд щодо надання переваги якісному житлу, а не більшій кількості квадратних метрів. Сьогодні покупцю не цікаві просто квадратні метри. Щоб виділитися, забудовник повинен створити оригінальний продукт з унікальною концепцією житлового комплексу, розвиненою інфраструктурою та запропонувати низку додаткових сервісів. Сучасний споживач купує не цеглу та цемент, а стиль життя, який повинен бути винятковим і комфортним.

Наразі наша фірма супроводжує декілька амбітних будівельних проєктів, які мають стати хедлайнерами в цій ніші протягом наступних років.

— Що відбувається з ринком іпотечного кредитування? Чи запрацювала програма дешевих іпотечних кредитів, анонсована державною владою?

— Ринок іпотечного кредитування продовжує існувати виключно для бізнесу. Банки відмовляються кредитувати фізичних осіб з огляду на високі ризики неповернення позики та неможливість звернення стягнення на предмет іпотеки у зв’язку з мораторієм на стягнення майна, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, що діяв до 23 вересня цього року.

Своєю чергою, державні програми доступного житла не відповідають реальним потребам споживачів та містять критерії відбору, які відрізають платоспроможну частину населення.

Нещодавно уряд анонсував зміну парадигми державних житлових програм, а саме застосування лізингу як альтернативи іпотеці, однак це не вирішує іншу проблему — виселення неплатоспроможних іпотекодавців (лізингоодержувачів) із житла. У цьому питанні потрібно докорінно змінити низку законодавчих актів та судову практику, а зміна цивільно‑правового механізму не створить передумов для повноцінного житлового кредитування населення.

— Які головні проблеми ви можете виділити наразі на ринку нерухомості? З якими труднощами зустрічався ринок протягом року, що минає?

— Поза всяким сумнівом, головною перепоною 2021 року можна назвати проблемні питання процедури введення новобудов в експлуатацію та видачі дозволів на початок будівельних робіт. Неповна ліквідація Державної архітектурно‑будівельної інспекції України та недосформованість ДІАМ створили ситуацію юридичного вакууму та значне поле для корупційних зловживань із боку органів державної влади, а значить, і для судових спорів. Однак важливо зауважити, що будівельна галузь разом з юристами досить успішно пройшла перехідний період, про що свідчить позитивна статистика індексу будівельної продукції на рівні 20–30 % по місту Києву за результатами восьми місяців 2021 року. Будемо сподіватися, що новостворений орган і запуск Єдиної державної електрон­ної системи у сфері будівництва зроб­лять процедури отримання будівельних дозволів та введення будівель в експлуатацію більш прозорим.

Друга проблема, яка варта уваги, — це хаотичність забудови, порушення містобудівних умов, нецільове використання земельних ділянок і загальна низька правова культура будівельної галузі (за окремими винятками). Це все негативно впливає на архітектурні концепції населених пунктів, а зрештою страждають жителі та інвестори. У розрізі цього питання варто згадати проєкт нового генерального плану Києва, громадські слухання щодо якого повинні розпочатися наприкінці року. Очікуємо, що наступного року буде прийнято цей основоположний документ, який належним чином захищатиме інтереси жителів міста, але й водночас відповідатиме потребам ринку.

— У яких сегментах ви бачите невикористаний чи недооцінений потенціал українського ринку нерухомості? Що необхідно для того, щоб він «вистрелив»?

— Колосальний потенціал ринку нерухомості України прихований в наших землях. У цьому питанні Україна — це малюк, який вчиться робити перші кроки, але має величезний талант до бігу, закладений генетично. Усе залежить від того, чи зможемо ми розвинути цей талант за наступні 10–15 років та зробити нашу державу олімпійським чемпіоном. Відкриття ринку землі за умови повної лібералізації повинно принести щорічне додаткове зростання ВВП на рівні 3 %. Крім того, за прогнозами, лише факт відкриття ринку землі призведе до зростання цін на неї на 200–300 % протягом наступних 4–5 років, як це відбулося в інших державах (у Польщі, Болгарії, Латвії, Чехії). До того ж значна кількість українських земель і досі поза правовим та економічним полем: не зареєстровані в реєстрі речових прав, кадастрі або взагалі не перебувають на жодному обліку. Це потрібно виправляти та створювати сприятливі умови для повноцінного розвитку ринку.

Також, на мій погляд, недооціненим є потенціал складської нерухомості та логістичних комплексів в Україні. По‑перше, Україна має чудове географічне розташування, щоб стати транспортним хабом між Європою та Азією. По‑друге, у зв’язку зі стрімкою диджиталізацією всіх життєвих процесів, збільшенням частки онлайн‑ритейлу в харчовій промисловості, текстильній галузі, зростанням агропромислового комплексу збільшується потреба в нових якісних складських приміщеннях, дефіцит яких відчувається вже сьогодні. Гадаю, забудовникам та інвесторам варто приділити більше уваги цій сфері.

— Що ви очікуєте в 2022 році? Як буде розвиватися ринок нерухомості?

— У 2022 році продовжуватимуть зростати ціни на нерухомість та обсяги будівництва, однак, імовірно, ці показники будуть скориговані невидимою рукою ринку та стануть більш помірними.

Водночас справедливо зауважити, що ціни на ринку нерухомості можуть стрибнути наприкінці 2021 року внаслідок створення штучної кризи Російською Федерацією на ринку паливних продуктів. Запуск Північного потоку — 2, скорочення обсягів транзиту газу через українську газотранспортну систему та стрімке підвищення цін на газ на європейському ринку, беззаперечно, призведуть і до збільшення цін на будівельні матеріали. Своєю чергою, нові ціни на будівельні матеріали будуть закладатися забудовниками в ціну нерухомості, тобто можлива ланцюгова реакція.

Також прогнозованим є прийняття низки податкових законопроєктів, що має значно змінити правила оподаткування операцій на ринку нерухомості та ліквідувати частину схем з оптимізації податкового навантаження, які часто використовували забудовники.

У цілому я налаштований оптимістично щодо 2022 року. Попри значну кількість ризикових фактів, ринок нерухомості продовжуватиме зростати, і на юридичну спільноту чекають нові цікаві виклики та починання.

Бесіду вів Олексій НАСАДЮК, «Юридична практика»