Возможность удовлетворения требований кредитора за счет предмета ипотеки, в том числе путем приобретения права собственности на такой объект недвижимости, — ключевое свойство этого правового института обеспечения исполнения обязательства, с которым связана популярность его применения. Однако реализация на практике обращения взыскания на залоговое имущество путем признания права собственности за ипотекодержателем всегда сопровождается проблемами. С одной стороны, государственные регистраторы и нотариусы не рисковали применять ипотечную оговорку, даже если сумма долга не оспаривалась должником, с другой — суды часто отказывались использовать этот механизм, ссылаясь на то, что он подлежит реализации только во внесудебном порядке, а если его применяли, решения обжаловались как раз на основаниях отсутствия юрисдикции у суда.

Верховный Суд Украины (ВСУ) в свою очередь несколько раз менял позицию относительно данного вопроса, но в итоге пришел к выводу, что признание права собственности на недвижимое имущество как способ обращения взыскания на предмет ипотеки на основании договора или ипотечной оговорки реализуется только во внесудебном порядке. Но если кредитор обращается в суд и суды фактически защищают нарушенное право собственности, то принятые решения по сути справедливы и не подлежат отмене. При этом фиксировалось нарушение судом предписаний соответствующих статей Закона Украины «Об ипотеке» (Закон), что вместе с наличием неоднозначной практики ВСУ оставляло вопрос, связанный с возможностью признания права собственности за ипотекодержателем, открытым.

Теперь однозначный ответ на него дала Большая Палата Верховного Суда (ВС). И он не в пользу обратившихся в суд кредиторов.

Так, в постановлении от 21 марта 2018 года по делу № 760/14438/15-ц по иску банка к гр-ке Д. об обращении взыскания на предмет ипотеки, ВС, оставляя кассационную жалобу банка без удовлетворения, исходил из следующего.

В ипотечном договоре, из которого возник спор, содержится оговорка, предусматривающая передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в случае нарушения должником кредитных обязательств.

В части 1 статьи 626 Гражданского кодекса (ГК) Украины определено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно части 1 статьи 627 ГК Украины и статье 6 настоящего Кодекса, стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.

В соответствии со статьей 628 ГК Украины содержание договора составляют условия (пункты), определенные по усмотрению сторон и согласованные ими, и условия, которые являются обязательными согласно актам гражданского законодательства, а по предписаниям статьи 629 ГК Украины договор обязателен для исполнения сторонами.

Статья 12 Закона «Об ипотеке» в случае нарушения ипотекодателем обязанностей, установленных ипотечным договором, наделяет ипотекодержателя правом требовать досрочного исполнения основного обязательства, а в случае его неисполнения — правом обратить взыскание на предмет ипотеки, если иное не предусмотрено законом. Статья 33 этого Закона гласит, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки, если иное не предусмотрено законом. Право ипотекодержателя на обращение взыскания на предмет ипотеки также возникает на основаниях, установленных статьей 12 Закона.

Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя. То есть Законом четко определены способы обращения взыскания на предмет ипотеки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, два из которых — внесудебные.

Согласно статье 36 Закона «Об ипотеке», стороны ипотечного договора могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора или соответствующей оговорки. Внесудебное урегулирование осуществляется в соответствии с оговоркой об удовлетворении требований ипотекодержателя, содержащейся в ипотечном договоре, или отдельным договором об удовлетворении требований ипотекодержателя, удостоверенным нотариально.

В таком договоре или оговорке указывается возможный способ обращения взыскания на предмет ипотеки в соответствии с Законом «Об ипотеке», однако он не препятствует ипотекодержателю применить другие установленные Законом способы обращения взыскания на предмет ипотеки.

Договор (оговорка) может предусматривать передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства в порядке, установленном статьей 37 Закона об ипотеке, или право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, определенном статьей 38 этого же Закона.

Таким образом, ВС подчеркивает, что стороны в договоре или оговорке могут предусмотреть передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки, при этом статья 37 Закона не содержит возможности признания права собственности на предмет ипотеки за ипотекодержателем по решению суда. Как следует из ее содержания, основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, выступающее предметом ипотеки, является договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре.

При этом Закон позволяет ипотекодателю обжаловать решение о регистрации права собственности ипотекодержателя на ипотечное имущество, притом что возможность реализации ипотекодержателем права на обращение взыскания путем приобретения права собственности на предмет ипотеки предусмотрена в статье 3 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».

Таким образом Большая Палата ВС пришла к следующим выводам. Во-первых, передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в соответствии со статьями 36, 37 Закона об ипотеке является способом внесудебного урегулирования, который осуществляется по соглашению сторон без обращения в суд. Во-вторых, ипотечная оговорка — исключительно внесудебный способ урегулирования спора, который стороны устанавливают самостоятельно в договоре. И, в-третьих, с учетом требований статей 328, 335, 392 ГК Украины в контексте статей 36, 37 Закона «Об ипотеке» суды не наделены полномочиями обращать взыскание на предмет ипотеки путем признания права собственности на него за ипотекодержателем.

Следовательно, решение суда апелляционной инстанции по настоящему делу об отказе в удовлетворении исковых требований законно и отмене не подлежит.

---

Мнение эксперта

Продолжение следует…

Богдан МАСЕХА, руководитель Департамента правового сопровождения хозяйственной деятельности бизнеса ЮК Lezo

Практика Верховного Суда Укра­и­ны (ВСУ) в данной категории споров была противоположной позиции Верховного Суда (ВС), что следует из самого постановления ВС.

С моей точки зрения, данное решение соответствует требованиям профильного закона, определяющего порядок обращения взыскания на предмет ипотеки путем приобретения права собственности исключительно во внесудебном порядке. То есть решение ВС следует «букве закона».

По «духу закона» решение дискуссионное, так как суд не защищает права кредиторов и ипотекодержателей. В этом контексте мне ближе позиция ВСУ, который устанавливал факт нарушения судами норм Закона Украины «Об ипотеке», но оставлял в силе решения об удовлетворении исковых требований, указывая, что суд правильно решил дело по сути; защитил права истца. Такая позиция соответствует, на мой взгляд, и духу новых процессуальных кодексов.

Но ВС сказал: такой инструмент не соответствует статьям 36, 37 Закона «Об ипотеке». Казалось бы, вопрос решен, но если читать внимательнее постановление Большой Палаты ВС, то можно найти опровержение этого. «Стороны, подписав ипотечный договор, оговорили все условия, в том числе решили вопрос относительно внесудебного порядка урегулирования спора и не предусмотрели возможности обращения ипотекодержателя в суд с иском о признании за ним права собственности на предмет ипотеки» — таким образом ВС отсылает стороны к подписанному ими же договору ипотеки, в котором не предусмотрена возможность приобретения ипотекодержателем права собственности в судебном порядке.

Статья 16 ГК Украины позволяет суду защитить гражданское право и интерес способом, который установлен в договоре. Аналогичные предписания содержатся в статье 5 ГПК Украины и статье 5 ХПК Украины.

То есть если стороны договора ипотеки согласуют переход права собственности к ипотекодержателю на предмет ипотеки, используя другую юридическую конструкцию в договоре (указав возможность обращения взыскания на предмет ипотеки путем приобретения права собственности в судебном порядке или создав юридический механизм перехода права собственности при наличии определенных обстоятельств на основании статьи 328 ГК Украины), данное решение ВС не должно применяться к таким правоотношениям.

Сейчас это лишь гипотеза, и ее опровергнуть можно, сославшись на предписания специального закона. В то же время юристам банковского сектора стоит подумать о внесении изменений в действующие договоры, если есть желание приобретать право собственности на предметы ипотеки в судебном порядке. Станет ли такой механизм рабочим, должен будет ответить снова Верховный Суд.