«Cave ne cadas» — это латинская крылатая фраза, означающая «берегись, чтобы не упасть». По обычаю, в Древнем Риме позади колесницы полководца-триумфатора ставили государственного раба (ser­vus publicus), который во время триумфального шествия выкрикивал эту фразу, чтобы умерить гордость победителя и напомнить, что он только человек (te hominem esse memento). Эта фраза актуальна и сегодня при совершении некоторых сделок.

Предварительный договор —
сам себе страховщик

Продуманное и проработанное законодательство является неотъемлемой характеристикой правового государства. Нормы права призваны регулировать актуальные для общества отношения. Научные исследования каждой отрасли права должны иметь достойное отражение в законодательстве. Ведь главная цель работы ученых и законодателей — это успешное использование законов на практике.

Гражданский кодекс Украины (ГК) вступил в силу 1 января 2004 года. Являясь результатом законотворчества современного этапа развития нашего государства, он, к сожалению, имеет ряд несоответствий.

В статье 635 ГК предусмотрена возможность заключения предварительного договора. В соответствии с нормой данной статьи предварительным считается договор, стороны которого обязуются на протяжении определенного времени (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных данным договором.

Предварительный договор — очень удобный способ подстраховаться. Не предусматривая по сути материальных обязательств относительно объекта, он устанавливает обязанность создания их в будущем. При этом вы еще и застрахованы от отказа контрагента заключить основной договор. Часть 2 статьи 635 ГК звучит так: сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, обязана возместить второй стороне ущерб, нанесенный просрочкой, если другое не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства.

То есть закон предоставляет участникам правоотношений возможность самостоятельно подстраховаться. Предварительный договор — это не отдельный вид договора, а намерение его создать в будущем, правовой способ закрепить свое желание возникновения определенных правоотношений.

Одно из требований, предусмотренных законом для предварительного договора, — это заключение его в той же форме, которая установлена для основного договора, а если форма основного договора не установлена — в письменной форме (абзац 4 части 1 статьи 635 ГК). И тут возникает ряд вопросов. Что включает в себя понятие «форма договора»? Входят ли в него такие процедуры, как нотариальное удостоверение и государственная регистрация? Являются ли они обязательными для предварительного договора, если для основного договора они установлены?

«Форма договора» по ГК —
что вы имеете в виду?

Наука гражданского права имеет наработки по поводу формы сделки. Логической и понятной представляется двухступенчатая классификация. Во-первых, сделка может совершаться в устной или письменной форме. Во-вторых, существует разделение письменной формы на простую и нотариальную. Простая письменная форма сделки предусматривает фиксацию ее содержания в определенном документе, подписанном лицом или лицами, совершающими ее. Для письменной формы существуют дополнительные требования, которые могут устанавливаться нормативно-правовыми актами или соглашением сторон. Например, совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п. Письменная нотариальная форма сделки предусматривает еще и процедуру нотариального удостоверения документа, фиксирующего содержание сделки, нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Для ведения учета сделок со специфическим предметом законом может устанавливаться обязанность их регистрации специально уполномоченным органом.

Так какой смысл вкладывается в словосочетание «форма договора» ГК?

ГК четко закрепил классификацию сделок по способу фиксации на совершенные устно и в письменной форме (статья 205). А вот разделение письменной формы на простую и нотариальную существует лишь номинально. ГК упоминает процедуру нотариального удостоверения сделки, однако самих терминов «простая письменная форма сделки», «нотариальная форма сделки» правовые нормы не содержат.

Обратимся к общим положениям о сделках (раздел IV, книга I ГК). Термин «форма сделки» определяется в части 1 статьи 205 как совершение сделки устно или в письменной форме. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделки регулируются статьями 209 и 210 соответственно. То есть можно сделать вывод, что, согласно ГК, они не являются составляющими формы сделки.

Общие положения о договоре (раздел II, книга V ГК) также не содержат четкого толкования термина «форма договора». Согласно статье 639 «Форма договора», это понятие должно означать устную или письменную форму заключения договора, а также, как вариант, ее нотариальное удостоверение (часть 4). Однако из содержания части 4 статьи 639 тоже невозможно сделать окончательный вывод, что нотариальное удостоверение является составляющей формы договора. В тексте части 4 статьи 639 прямой ссылки на это нет. Поэтому в состав формы договора нотариальное удостоверение попадает благодаря названию статьи 639. При этом возможное требование обязанности государственной регистрации договора в общих положениях о договоре не упоминается вообще.

Специальные нормы ГК в свою очередь добавляют материал для полемики. Например, статья 657 ГК «Форма отдельных договоров купли-продажи» устанавливает, что договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. То есть в состав формы договора тут отнесено три элемента, опять опосредованно.

Проанализировав общие и специальные нормы ГК, создается впечатление, что в тексте статей Кодекса термин «форма договора» встречается в совершенно разных значениях. В одном случае он обозначает лишь способ фиксации сделки в документе (общие положения), в другом предусматривает все дополнительные процедуры, вплоть до государственной регистрации (специальные нормы). Это несоответствие, безусловно, может стать причиной терминологической путаницы.

Как правильно заключить предварительный договор

Итак, как же следует понимать формулировку относительно предварительного договора «в той же форме». Какому из вариантов, имеющихся в ГК, необходимо следовать, чтобы не лишиться результатов проделанной работы? Какая правовая норма, общая или специальная, подлежит использованию в случае с предварительным договором?

К сожалению, это невозможно четко определить. При заключении предварительного договора не получится придерживаться ни первого, ни второго варианта. Потому что здесь необходимо нечто среднее. Нотариальное удостоверение, безусловно, является частью понятия «форма сделки» и характеризует специфический вид письменной формы сделки — нотариальной. В общих положениях о сделках и договоре ГК это, увы, прописано не идеально. С другой стороны, государственная регистрация сделки не может быть составляющей ее формы. Да и, вообще, никакой государственный орган не может зарегистрировать договор, по которому права и обязанности сторон относительно объекта еще не наступили, или по несозданному объекту. Ведь часто предварительные договора заключаются относительно объекта, которого еще не существует. Поэтому предварительный договор необходимо заключать в соответствии со специальной нормой, устанавливающей форму для основного договора, за исключением его государственной регистрации. То есть если законом предусмотрено совершение сделки в письменной форме, предварительный договор по ней следует также заключать в письменной форме. В случае если предусмотрено еще и нотариальное удостоверение основного договора, то нотариальному удостоверению подлежит и соответствующий предварительный договор.

Ведь сегодня из-за неясности значения правовых норм «форма сделки», «форма договора», заключая предварительный договор и неверно выполняя требование закона относительно его формы, вы рискуете получить в результате недействительную сделку. И, казалось бы, несложно было избежать возникновения этой проблемы еще при составлении ГК. Все, чего тут не хватает, это четкого закрепления классификации форм сделок на уровне закона. И тогда не возникало бы опасности пострадать из-за недостаточного внимания законодателя.

Объяснение по аналогии

Формулировка «необходимо совершать в такой же форме» встречается в ГК неоднократно. Кроме рассмотренной статьи 635 подобные нормы можно найти и в других статьях этого нормативно-правового акта. Например, форма доверенности (статья 245 ГК), форма сделки о замене кредитора в обязательстве (статья 513 ГК), форма сделки о замене должника в обязательстве (статья 521 ГК), форма изменения или расторжения договора (статья 654 ГК).

Подобные положения следует понимать по аналогии с представленным разъяснением данной нормы части 1 статьи 635 ГК. Однако объяснение закона фразами: «А это в действительности означает не то…» или «Здесь на самом деле имеется в виду…» — это явный признак его несовершенства. Во время практического использования закон не может становиться полем для философии и лингвистики. Такие тонкости могут дорого стоить, ведь от норм права зависят судьбы людей.

Виктория СУРАЕВА — студентка юридического факультета Киевского национального университета им. Тараса Шевченко, г. Киев