Одним из интереснейших вопросов учения о собственности является соотношение права собственности и правоустанавливающих документов. То есть обязательно ли право должно подтверждаться документами? Рассмотрим этот вопрос исходя из первоначальных или производных оснований возникновения права собственности.

При первоначальных основаниях возникновения права собственности, к которым относятся завладение вещью (присвоение общедоступных даров природы: сбор плодов, ягод, улов рыбы и пр., на находку, клад, безнадзорный домашний скот), право собственности возникает без какого-либо его оформления. То есть достаточно факта завладения вещью и в определенных случаях — выполнения установленных законом условий (например, при находке — заявление о находке, добросовестное открытое владение найденной вещью, истечение установленного срока).

При изготовлении новой вещи наличие или отсутствие правоустанавливающих документов, с которыми связано возникновение права собственности на нее, зависит от того, о какой вещи идет речь. Оформление права требуется только на недвижимые вещи, если договором или законом требуется принятие их в эксплуатацию, а также если право на них подлежит государственной регистрации (часть 2 статьи 331 Гражданского кодекса Украины (ГК)). В остальных случаях, например, при изготовлении вещи для себя или по договору подряда, правоустанавливающих документов может и не быть, а может, в подтверждение права собственности, будет составляться акт о принятии изготовленной вещи.

Отдельно следует указать на нашу цивилистическую новеллу, заключающуюся в том, что право на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации, для чего необходимы правоустанавливающие документы на иной объект — земельный участок (часть 3 статьи 331 ГК).

В случае приобретения права собственности по приобретательской давности правоустанавливающим документом будет решение суда (статья 344 ГК). Также решение суда необходимо для возникновения права коммунальной собственности на бесхозную вещь (статья 335 ГК).

При выкупе земельного участка в связи с общественной необходимостью также в случае спора требуется правоустанавливающий документ — решение суда, а при отсутствии спора — соглашение между ее собственником и, соответственно, органом государственной власти, органом власти АРК или органом местного самоуправления (статья 350 ГК). Таким же образом регулируется этот вопрос с правом собственности на недвижимое имущество в связи с выкупом земельного участка (статья 351 ГК).

Требуется решение суда и в случае выкупа памятников истории и культуры, ненадлежащим образом содержащихся собственником (статья 352 ГК), конфискации (статья 354 ГК), вследствие чего возникает право государственной собственности на это имущество. Подобных требований статья 353 ГК не содержит, иначе говоря, при реквизиции ГК не выдвигает условия оформления правоустанавливающих документов на имущество, изымаемое у собственника.

В случае продажи имущества с публичных торгов (конфискованного или отчуждаемого в процессе банкротства) договор не заключается, а составляется акт, который и является правоустанавливающим документом.

При приватизации квартиры правоустанавливающий документ на квартиру оформляется, а на вспомогательные помещения (коридоры, колясочные, чердаки, мансарды и пр.) — нет.

При полной оплате стоимости квартиры в доме жилищно-строительного кооператива право собственности возникает с момента внесения последнего взноса (статья 15 Закона Украины «О собственности»), а оформление этого права может состояться гораздо позже — когда это понадобится собственнику или при иных обстоятельствах, например, при наследовании этой квартиры.

При производных основаниях возникновения права собственности, которыми в подавляющем большинстве являются договора, именно они и выступают правоустанавливающими документами. При этом следует учитывать требования к действительности сделки (договора как сделки) — статья 203 ГК, требования к государственной регистрации сделки (статья 210 ГК) и требования к достижению соглашения по всем существенным условиям договора (статья 638 ГК). При несоблюдении указаний закона в первом случае — сделка считается ничтожной либо может быть признана судом недействительной (статья 215 ГК), а в последних двух — сделка будет считаться несовершенной либо договор — незаключенным (статьи 210, 638 ГК).

В случае возникновения права собственности на имущество при наследовании, правоустанавливающий документ может как иметь место, так и отсутствовать (статья 1296 ГК). В определенных случаях закон обязывает наследника обратиться за свидетельством о праве на наследство на недвижимое имущество (статья 1297 ГК).

Если юридическое лицо преобразовывается, либо сливается с другим юридическим лицом, либо присоединяется к нему, либо, наоборот, образуется путем выделения или разделения (статьи 107—109 ГК), функции правоустанавливающих документов выполняют соответственно акт передачи или разделительный баланс. Однако в определенных случаях это сделать невозможно. Например, при преобразовании кооператива в общество с ограниченной ответственностью, ибо кто же будет сторонами, оформляющими этот акт, если это одно и то же лицо? В подобных случаях правоустанавливающие документы отсутствуют, хотя вопреки здравому смыслу такие акты все же часто составляются, особенно в процессе приватизации государственного имущества.

Важно различать установление права и регистрацию права:

1) право устанавливается по воле лица (лиц), однако в установленных законом случаях эта воля должна быть облечена в определенную форму (письменную, нотариальное удостоверение сделки) и подлежать государственной регистрации. Без соблюдения этих требований право не возникает;

2) возникшее право подлежит государственной регистрации, что имеет важное значение для общества в целом и связанных с этим правом прав других лиц, в том числе для гражданского оборота.

Безусловно, по каждому из этих вопросов можно затрагивать многочисленные аспекты и приводить интересные и назидательные примеры из практики, иллюстрирующие ту или иную проблему и позволяющие сделать соответствующие выводы. Остановлюсь на одном из них, который ярко запечатлел подмену понятия правоустанавливающих документов и в целом демонстрирует понимание самого права собственности и порядок его возникновения по договору.

Итак, фабула дела такова. В 1996 году квартира в Киеве была куплена гр-ном Р. В 2000 году она была им продана гр-ну М., а в 2005 году гр-н М. ее продал гр-ну Т. При этом все правоустанавливающие документы были оформлены надлежащим образом и к ним претензий нет. Из чего следует, что право собственности на квартиру перешло к гр-ну Т.

Однако это только на первый «юридический» взгляд так кажется, но есть еще и лукавый взгляд, который переиначивает все правовые подходы для достижения искомого результата. Иными словами, если хочется иначе, то это возможно, но тогда следует привлечь суд, который что-то придумает. Знакомясь с материалами дела, я не то чтобы была поражена доводами, аргументами и выводами, сделанными Дарницким районным судом г. Киева (в последнее время уже все мы перестали удивляться профессиональному и личностному уровню судей), я была поражена теми адвокатами, которые «построили» такое судебное рассмотрение (чтобы не сказать решение).

Так вот, оказывается, что если истец, которым является отец гр-на М., дал деньги на приобретение квартиры своему куму гр-ну Р., чтобы тот приобрел квартиру для него, то есть для М.-старшего в связи с его занятостью, то это означает, что собственником квартиры стал М.-старший, а не гр-н Р. При этом суд манипулирует такими неизвестными ГК терминами, как «действительный», «реальный», «единственный» собственник. Стало быть, гр-н Р. как покупатель по договору купли-продажи является нереальным, т.е. мифическим собственником, а М.-старший, наоборот, реальным.

Его контуры как реального собственника, воплотившегося в такового почти через 10 лет после заключения договора купли-продажи (вот это занятость!), обрисовались в решении суда, которое и призвано выполнить роль правоустанавливающего документа на спорную квартиру. Наверное, так и мыслили себе хронически занятый М.-старший и хронически не знающий гражданского права судья.

Может быть, я употребила достаточно резкое выражение, но это мое оценочное понятие, которое я вправе высказывать, будучи знакома с материалами дела. Как преподаватель я, конечно, положительной оценки на экзамене по гражданскому праву такому студенту не поставила бы и диплома о высшем юридическом образовании ему не выдала. Более того, это дело было предметом деловой игры, в которую играли студенты-юристы. Послушал бы судья их мнение…

Однако поясню свое мнение. М.-старший признается судом собственником потому, что, во-первых, дал деньги гр-н Р. на покупку квартиры; во-вторых, сделал в ней ремонт; в-третьих, в ней находились его вещи; в-четвертых, подтвердили его проживание в квартире свидетели; в-пятых, М.-младший стал не собственником квартиры, а на него она была переоформлена и то потому, что это было желанием его отца — М.-старшего. И наконец, в-шестых, договор первой купли-продажи квартиры (1996 года) недействителен, т.к. является притворной сделкой. В чем же притворность, спросите вы? Да что тут непонятного — в том, что этот договор прикрывал другой договор, а именно купли-продажи между М.-старшим и первоначальным продавцом.

«Смешно, не правда ли, смешно?» — пел В.Высоцкий. Думаю, что г-ну Т. не до смеха. Его понять можно, но давайте и мы потешимся, ничего, что первое апреля уже прошло.

Неужели ни адвокатам М.-старшего, ни судье не известно, что источник происхождения средств, которыми заплачено по договору купли-продажи, не имеет значения для возникновения права собственности? Можно лишь ставить вопрос о возврате этих средств, но не признавать право собственности на имущество.

Неужели не ясно, что ремонтные работы и использование квартиры не являются фактами, имеющими правоустанавливающее значение? Для возникновения права собственности имеет значение лишь правоустанавливающий документ — договор купли-продажи.

Неужели непонятно, что свидетельскими показаниями аннулировать этот правоустанавливающий документ невозможно и доказательства, приводимые свидетелями в подтверждение проживания в спорной квартире, не имеют значения для права собственности на нее?

В конце концов неужели лицу с высшим юридическим образованием надо пояснять, что притворная — это сделка, прикрывающая другую сделку? То есть должны иметь место две сделки. В данном случае имеет место одна сделка — купли-продажи. За какие уши суд притянул сюда статью 58 ГК УССР 1963 года, неизвестно.

Особенно умиляют фразы, имеющие место в судебном решении: «В судебном заседании достоверно установлено, что покупателем квартиры… является» не гр-н Р., а М.-старший.

Достоверно судом установлено! Не беда, что все это страшная галиматья, противоречащая и здравому смыслу, и ГК. Вот и ратуй после этого за введение у нас в стране прецедентного права! В качестве прецедента запустить такое решение — значит окончательно разрушить отношения собственности. Они и так у нас на ладан дышат.

Напоследок хочу заметить, что дело это ко мне попало чисто случайно и преследую я исключительно профессиональный интерес, анализируя все эти наивные каверзы. Хорошо еще, что в нашей стране публичности никто не отменял и можно продемонстрировать уровень профессиональной подготовки наших коллег. Благо для этого у меня есть студенты, аспиранты, читатели, которые многое почерпнут для себя из этого негативного опыта. А то все про «Криворожсталь» да про Никопольский завод! А у нас, где ни копни — всюду перлы разбросаны.

СПАСИБО-ФАТЕЕВА Инна — доктор юридических наук, профессор, член-корреспондент АПрНУ, г. Киев