Хотя Украина известна миру как аграрная страна, правовые вопросы, связанные с реализацией прав на земли сельскохозяйственного назначения, не перестают быть предметом судебного рассмотрения. Очень часто споры возникают между физическими лицами, выступающими арендодателями земельных участков, и юридическими лицами — арендаторами. Львиная их доля касается недействительности договоров аренды земельных участков, в частности на основании отсутствия согласия по всем существенным условиям. При этом следует отметить, что нередко исковые заявления с такими требованиями являются необоснованными в силу того, что в договорах имеются такие условия, но они, возможно, не выделены. Наглядным пособием в этой ситуации можно назвать постановление Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины (ВСУ) от 30 апреля 2014 года по делу № 6-27цс14 по иску гр-ки У. к ДП «И» о признании недействительным договора аренды земельного участка и его истребовании.
Спор в настоящем деле возник из того, что в декабре 2006 года между сторонами был заключен договор аренды земельного участка на 15 лет (договор), но, по мнению истицы, в нем отсутствуют существенные условия, предусмотренные статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли» (Закон), форма договора не соответствует типовой, установленной частью 2 статьи 14 Закона.
Володарский районный суд Донецкой области решением от 30 апреля 2013 года исковые требования удовлетворил, спорный договор признал недействительным и обязал ответчика возвратить земельный участок истице.
Решением Апелляционного суда Донецкой области от 12 июня 2013 года, оставленным без изменений определением Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ) от 16 октября 2013 года, решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение об отказе в иске. Решение обосновано тем, что при заключении договора аренды земельного участка сторонами было достигнуто согласие по всем существенным условиям, предусмотренным статьей 15 Закона.
С этим выводом не согласилась истица, которая обратилась с заявлением о пересмотре решения суда кассационной инстанции, ссылаясь на неодинаковое применение им статьи 15 Закона относительно признания недействительным договора аренды земли на основании отсутствия в договоре определенных существенных условий, установленных Законом, повлекшее принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях.
ВСУ, отметим наперед, пришел к выводу, что в настоящем деле кассационный суд правильно применил нормы материального права. Такой вывод ВСУ сделал, исходя из следующего.
Статьей 15 Закона в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, к существенным условиям договора аренды земли отнесены: объект аренды (месторасположение и размер земельного участка); срок действия договора аренды; арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату; условия использования и целевое назначение земельного участка; условия сохранения состояния объекта аренды; условия и сроки передачи земельного участка арендатору; условия возврата земельного участка арендодателю; существующие ограничения (обременения) по использованию земельного участка; определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части; ответственность сторон. Отсутствие в договоре аренды земли хотя бы одного из существенных условий, предусмотренных настоящей статьей, а также нарушение требований статей 4–6, 11, 17, 19 Закона является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным согласно закону.
По согласию сторон в договоре аренды земли могут указываться другие условия, в частности: качественное состояние земельных угодий, порядок выполнения обязательств сторон, порядок страхования объекта аренды, порядок возмещения расходов на осуществление мер по охране и улучшению объекта аренды, проведение мелиоративных работ, а также обстоятельства, которые могут повлиять на изменение или прекращение действия договора аренды, и прочее.
Неотъемлемой частью договора аренды земли являются: план или схема земельного участка; кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (обременений) его использования и установленных земельных сервитутов; акт определения границ земельного участка в натуре (на местности); акт приема-передачи объекта аренды; проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренных этим Законом. В случае если договором аренды земли предусматривается осуществление мер по охране и улучшению объекта аренды, к договору прилагается соглашение о возмещении арендатору расходов на них.
Обращаясь в суд, истица ссылалась на то, что спорный договор не содержит всех существенных условий, в частности условий индексации арендной платы. Но суды обратили внимание на то, что пунктом 5.2 договора стороны предусмотрели арендную плату, подлежащую индексации согласно действующему законодательству Украины. Кроме того, в дополнительном договоре, заключенном в январе 2010 года, уточнено, что расчет размера арендной платы за земельный участок осуществляется с учетом индексации денежной оценки земельного участка.
Также гр-ка У. указала, что в договоре отсутствуют условия использования и целевого назначения земельного участка. Суд счел, что указания в пункте 1 договора о передаче истицей идентифицированного земельного участка по государственному акту № * с указанием места его расположения для ведения товарного сельскохозяйственного производства достаточно для выполнения этого существенного условия.
Далее истица указывала на отсутствие в договоре норм о сохранении арендованной земли. Суды обратили внимание, что пункт 2.1 договора определяет право арендодателя требовать от арендатора соблюдения экологической безопасности землепользования и сохранения плодородия почв, государственных стандартов, норм и правил, местных правил застройки населенных пунктов, соблюдения режима использования водоохранных зон, прибрежных защитных полос, зон санитарной охраны, а пункт 3.2 — обязанность арендатора соблюдать относительно объекта аренды требования, установленные в пункте 2.1, и выполнять обязанности, предусмотренные договором и Земельным кодексом Украины, а также не допускать ухудшения экологического состояния и плодородия земельного участка. Кроме того, пунктом 7.3 дополнительного договора этот перечень дополнен запретом проводить сельскохозяйственные палы без надлежащего разрешения.
Суды опровергли утверждение об отсутствии в договоре условий и сроков передачи земельного участка арендатору, ссылаясь на пункт 2.2, которым предусмотрена обязанность арендодателя передать в пользование земельный участок по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента государственной регистрации договора в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению; заявление об отсутствии в договоре условий возврата земельного участка арендодателю, ссылаясь на пункт 3.2 договора, обязывающего арендатора по истечении срока действия договора аренды возвратить арендодателю земельный участок в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению; ссылку на отсутствие условий передачи в залог и внесение в уставный фонд права аренды — на пункт 3.1 дополнительного договора, в котором определено такое право арендатора, реализуемое с письменного согласия арендодателя. При этом суды подчеркнули, что этого существенного условия статья 15 Закона на момент возникновения спорных правоотношений не предусматривала, а после изменения Закона был заключен дополнительный договор.
Исходя из этого, ВСУ пришел к выводу, что кассационный суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований. Вместе с тем ВСУ отметил, что действительно, ранее ВССУ иначе применял указанные выше нормы, принимая разные по содержанию судебные решения в подобных правоотношениях, но в этом деле они применены правильно.
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…