5 марта 2009 года Верховный Совет Украины принял Закон, предусматривающий внесение изменений в законодательство относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка разделения и объединения земельных участков. Данный Закон вступил в силу 2 мая 2009 года. Предлагаю вашему вниманию свои комментарии относительно данных нововведений.

Законом внесены изменения в Земельный кодекс Украины (ЗК), а также в некоторые положения законов Украины «О землеустройстве» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений».

Прежде всего, Законом установлено, что помимо государственного акта право собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из земель частной собственности без изменения его границ и целевого назначения, также удостоверяется:

— гражданско-правовой сделкой об отчуждении земельного участка, совершенной в порядке, установленном законом, в случае приобретения права собственности на земельный участок по такой сделке;

— свидетельством о праве на наследство.

Также Закон предусматривает, что при получении права собственности на земельный участок на основании вышеуказанных документов (гражданско-правовой сделки или свидетельства о праве на наследство) государственный акт о праве собственности на земельный участок, который отчуждается, приобщается к документу, на основании которого состоялся переход права собственности в каждом таком случае отчуждения земельного участка.

На государственном акте о праве собственности на земельный участок нотариус, удостоверяющий документ, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их ограничений (в настоящий момент это управления земельных ресурсов по местонахождению земельного участка), делают отметку об отчуждении земельного участка с указанием документа, на основании которого произошло отчуждение. Напомним, что предыдущая редакция ЗК предусматривала, что право собственности подтверждается исключительно государственными актами. Согласно нововведениям, управление земельных ресурсов обязано поставить соответствующую отметку в течение 14 календарных дней с момента подачи документа, подтверждающего отчуждение.

Немаловажно и то, что Закон распространяет свое действие и на те случаи, когда соответствующие документы (гражданско-правовая сделка или свидетельство о праве на наследство) были оформлены до вступления в силу данного Закона, но государственный акт выдан не был. В таком случае нотариус, удостоверивший (выдавший) такой документ, обращается с письменным запросом в орган, осуществляющий государственную регистрацию земельных участков, о подтверждении того факта, что государственный акт не выдан новому собственнику земельного участка. Срок рассмотрения такого запроса не должен превышать 14 календарных дней. После получения письменного подтверждения такого факта государственный акт изымается нотариусом из его дел и пос­ле совершения отметки о переходе права собственности на участок приобщается к соответствующему правоустанавливающему документу.

В случае изменения сособственника или приобретения права совместной собственности на земельный участок орган регистрации также вносит изменения в государственный акт на право собственности на земельный участок о сособственниках земельного участка. Также Закон предусматривает, что в случае, если государственным актом на право собственности на земельный учас­ток было удостоверено право собственности на несколько земельных участков, отчуждение одного из этих участков осуществляется только после изготовления государственного акта, подтверждающего право собственности на каждый из этих участков.

В соответствии с Законом государственный акт на право собственности и на право постоянного пользования земельным участком может быть выдан только на один земельный участок. В то же время право постоянного пользования на несколько земельных участков, предоставленных под строительство и обслуживание линейных объектов (дорог, трубопроводов, ЛЭП), может удостоверяться одним актом.

Законом также установлено, что разделение или объединение земельных участков не прекращают действия ограничений и обременений, установленных на земельные участки, кроме случаев, когда ограничение (обременение) распространялось только на часть земельного участка, которая в результате разделения участка не вошла в сформированный новый земельный участок. Ранее для того, чтобы обойти ограничения (обременения), распространявшиеся на тот или иной земельный участок, зачастую использовалось искусственное разделение или объединение участков, в результате чего образовывался новый участок — новый объект права, на который формально не распространялись предыдущие ограничения (обременения).

Также законодатель внес изменения в статью 125 ЗК, закрепив, что право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования возникают с момента регистрации этих прав. Предыдущая редакция данной статьи предусматривала, что права на земельный участок возникают с момента получения соответствующего государственного акта и его государственной регистрации. Законом дополнен и перечень информации, которая должна содержаться в сделках по переходу права собственности на земельный участок, — это кадастровый номер участка и момент перехода права собственности на него.

Также законодатель внес изменения в Закон Украины «О землеустройстве», касающиеся технической документации при разделении и объединении земельных участков.

Полагаю, принятие данного Закона должно способствовать развитию рынка земли на Украине. Согласно действовавшим ранее нормам, для обретения прав на земельный участок требовалось получение нового государственного акта. Это очень усложняло процедуру оформления прав на землю, что соответственно отражалось и на инвестиционной привлекательности земельных участков.

Новая процедура предусматривает регистрацию прав на земельный участок по аналогии с существующей системой регистрации прав на недвижимое имущество: изначально оформляется государственный акт на земельный участок, а уже при дальнейшем отчуждении участка правоустанавливающим документом будет гражданско-правовая сделка, в соответствии с которой и произошло отчуждение либо свидетельство о праве на наследство. Таким образом, правоустанавливающими документами на земельный участок, помимо государственного акта, будут договоры купли-продажи, мены, дарения и т.п. При этом неотъемлемым приложением к ним будет первичный государственный акт с соответствующими отметками о переходе права собственности.

В то же время стоит отметить, что данные нововведения являются все же половинчатыми мерами, не решающими многих трудностей, в настоящее время возникающих при оформлении прав на недвижимость. По-прежнему разделена процедура регистрации права на недвижимость (здания, сооружения и т.п.) и земельные участки, в то время как в подавляющем большинстве случаев собственник недвижимости будет являться и собственником земельного участка. Сложившаяся ситуация объясняется также тем, что еще с советских времен в оте­чественном законодательстве последовательно реализуется принцип приоритета прав собственника объекта недвижимос­ти над правами собственника земельного участка.

Так, при приобретении недвижимого имущества происходит его регистрация в БТИ. При этом земельный участок может продолжать оставаться зарегистрированным на предыдущего собственника, и для его перерегистрации на нового собственника нужно проходить отдельную процедуру. В связи с этим новому собственнику потребуется достаточно много времени для того, чтобы полностью переоформить на себя объект недвижимости и земельный участок, на котором объект находится.

Это обстоятельство приводит к тому, что создается почва для различного рода бюрократических злоупотреблений и нарушений законодательства. Очевидно, что необходим единый орган, который в таких случаях осуществлял бы регистрацию прав на недвижимость и землю, а также утверждение единого правоустанавливающего документа на земельный участок и находящиеся на нем строения.

МАКЕДОНСКИЙ Георгий — юрист, ЮФ «АНК», г. Одесса