1 мая 2009 года вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков» от 5 марта 2009 года (Закон). Хотелось бы отметить прогрессивность и насущность этого Закона для упрощения такой длительной и запутанной для обычного украинца процедуры, как регистрация права на земельный участок.

6 мая 2009 года Кабинетом Министров Украины (КМУ) во исполнение пункта 4 раздела II Закона принято постановление «О некоторых вопросах удостоверения права собственности на земельный участок» № 439 (Постановление). Порядком осуществления отметки о переходе права собственности на земельный участок, утвержденным указанным Постановлением, предусмотрено, что территориальный орган Госкомзема по месту нахождения земельного участка в течение 14 календарных дней со дня предоставления ему документа о переходе права собственности на земельный участок проставляет на государственном акте отметку о регистрации права собственности на него. Также определено содержание такой отметки. Так, из ее содержания следует, что данные относительно регистрации права собственности на земельный участок предварительно должны быть занесены в Поземельную книгу.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 раздела II Закона и указанным Постановлением на территориальные органы Госкомзема возлагается обязанность осуществления государственной регистрации права собственности на земельный участок при переходе права на такой земельный участок на основании документов, предусмотренных частью 2 статьи 126 Земельного кодекса Украины (ЗК) в редакции вышеуказанного Закона.

Казалось бы, такие полномочия по осуществлению регистрации права собственности на земельные участки, возложенные на территориальные органы Госкомзема, не соответствуют статье 7 раздела ІІ Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» в части определения местных органов государственной регистрации прав, которой предусмотрено, что местные органы государственной регистрации прав являются отделениями государственного хозрасчетного юридического лица с консолидированным балансом (центра государственного земельного кадастра).

Для понимания того, что имел в виду законодатель, необходимо детальнее остановиться на определении цели и задач создания, содержания и информационного наполнения Государственного реестра земель и Государственного реестра прав.

Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» определяет, что Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их ограничений (Государственный реестр прав) — единая государственная информационная система, содержащая сведения о вещных правах на недвижимое имущество, их ограничениях, субъектах вещных прав, технических характеристиках объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений и т.п.), кадастровый план земельного участка, а также сведения о сделках, совершенных относительно таких объектов недвижимого имущества. Статья 5 этого Закона определяет держателя этого реестра — центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, а именно Государственный комитет Украины по земельным ресурсам.

В соответствии со статьей 196 ЗК составной частью государственного земельного кадастра является государственная регистрация земельных участков, преду­смотренная статьей 202 ЗК. В частности, государственная регистрация земельных участков осуществляется в составе Государственного реестра земель. Государственный реестр земель состоит из двух частей: а) Книги записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли с указанием кадастровых номеров земельных участков; б) Поземель­ной книги, содержащей сведения о земельном участке.

Согласно Временному порядку ведения государственного реестра земель, утвержденному приказом Госкомзема Украины № 174 от 2 июля 2003 года и зарегистрированному в Министерстве юстиции Украины 25 июня 2003 года под № 641/7962, Государственный реестр земель — это составная часть государственного земельного кадастра, состоящего из Книги записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли с указанием кадастровых номеров земельных участков и Поземельной книги, содержащей сведения о земельном участке и формируемой с помощью автоматизированной системы государственного земельного кадастра (АС ГЗК).

Книга записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли (книга регистрации) — это документ, являющийся составной частью Государственного реестра земель и содержащий сведения о зарегистрированных государственных актах на право собственности на земельный участок, на право постоянного пользования земельным участком и договорах аренды (субаренды) земли с указанием кадастровых номеров земельных участков.

Поземельная книга — это документ, являющийся составной частью Государственного реестра земель и содержащий сведения о земельном участке, в том числе кадастровый план, сведения о государственном акте на право собственности на земельный участок, государственном акте на право постоянного пользования земльным участком, договоре аренды земли и собственнике, пользователе, арендаторе (субарендаторе) земельного участка. Данный документ формируется с помощью АС ГЗК.

Поскольку в статье 204 ЗК указано, что государственный земельный кадастр ведется уполномоченным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, а порядок его ведения устанавливается законом, то, исходя из положений этих норм, можно сделать вывод, что держателем Государственного реестра земель также является Государственный комитет Украины по земельным ресурсам.

Учитывая то, что статьей 79 ЗК определено, что земельный участок — это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно него правами, можно сделать следующий вывод. Государственный реестр земель содержит технические и хронологические сведения (о государственном акте на право собственности на земельный участок, государственном акте на право постоянного пользования земельным участком, договоре аренды земли и собственнике, пользователе, арендаторе (субарендаторе) земельного участка, количественных и качественных характеристиках земельного участка, его месте расположения, площади, целевом назначении, составе угодий, правовом режиме, установленных сервитутах, кадастровом плане и т.п.), а Государственный реестр прав содержит информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки и установленные относительно них ограничения. Таким образом, указанные реестры взаимосвязаны, каждый из них информационно дополняет другой.

Компетенция территориальных органов Госкомзема по регистрации земельных участков и прав на них предусмот­рена Положением об управлении (отделе) Госкомзема в городе (областного и районного значения), утвержденным приказом Госкомзема Украины № 123 от 17 июня 2008 года, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 10 июля 2008 года под № 623/15314, и положениями о других территориальных органах Госкомзема.

Законом от 5 марта 2009 года и Постановлением КМУ № 439 от 6 мая 2009 года хоть и частично, но возвращены полномочия по государственной регистрации прав на земельные участки территориальным органам Госкомзема.

Вполне целесообразно, по нашему мнению, возложение функций регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений на территориальные органы Госкомзема как на держателя обоих реестров: Государственного реестра земель и Государственного реестра прав. На наш взгляд, можно говорить о том, что распределение обязанностей между территориальными органами Госкомзема и подразделениями Государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра» по отдельному ведению двух составляющих Государственного реестра земель может усложнить процедуру государственной регистрации земельных участков и прав на них.

Но в условиях инертного отношения к построению единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений на протяжении пяти лет со дня принятия специального Закона, нормами которого это прямо предусмотрено, наделение территориальных органов исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов полномочиями по осуществлению государственной регистрации права собственности на земельные участки кажется не очередным экспериментом, а логическими действиями по внедрению все-таки единой системы регистрации прав.

Считаем, что реализация положений указанного Закона и Постановления нуждается в принятии Закона о государственном земельном кадастре. Или же до принятия такого Закона Государственному комитету Украины по земельным ресурсам необходимо определить путем приведения в соответствие подзаконных нормативных актов, регулирующих вопрос ведения государственного земельного кадастра и регистрацию в его составе земельных участков и прав на них, орган, на который необходимо возложить такие обязанности.

ЧЕРЕВАТЫЙ Александр — заместитель начальника, Управление Госкомзема в г. Одессе, г. Одесса,
ЗАГОРОДНЮК Марина — начальник юридического управления, Управление Госкомзема в г. Одессе, г. Одесса