При урегулировании взаимоотношений по аренде торговых площадей и офисов внимание, в первую очередь, уделяется нормам главы 58 Гражданского кодекса (ГК) Украины и параграфа 5 Хозяйственного кодекса (ХК) Украины, которые фиксируют общие положения об аренде. Интересно, что на договор аренды не распространяются законодательные нормы, регулирующие отношения, возникающие из договоров об оказании услуг, поскольку по своей сути договор аренды не является договором о предоставлении услуг.
Указанное обосновывается нормами ГК, которые предусматривают, что предметом договора аренды является непотребительская вещь, а предметом договора о предоставлении услуг — услуга, которая потребляется в процессе совершения определенного действия или осуществления определенной деятельности.
Постановлением Кабинета Министров Украины (КМУ) № 278 «О мерах по стабилизации цен за предоставление услуг и аренду торговых помещений (площадей) в торговых объектах, на рынках по продаже продовольственных и непродовольственных товаров в условиях финансово-экономического кризиса» от 5 марта 2009 года предлагалось установить предельные нормативы рентабельности за предоставление в аренду торговых площадей в размере не выше 20 %. Как и следовало ожидать, это вызвало возмущение среди арендодателей. По их инициативе в судебном порядке указанное постановление КМУ в части установления предельных нормативов рентабельности было признано незаконным и отменено судом.
Однако этим постановлением был также утвержден и рекомендован для заключения субъектам хозяйственной деятельности примерный договор аренды торгового места, ознакомление с которым будет полезно каждому, кто планирует такое место арендовать.
Даже несущественные, на первый взгляд, условия в договоре могут создать незапланированные неудобства для арендатора, поэтому к изложению абсолютно всех условий необходимо подходить максимально рассудительно. Вот почему, во избежание «подводных камней» для арендатора, рекомендуется использовать условия примерного договора, утвержденного КМУ.
Особое внимание следует уделить существенным условиям договора аренды, которые являются общими при аренде торговой площади и аренде офиса. Такими условиями являются:
— объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом его индексации);
— срок, на который заключается договор аренды;
— арендная плата с учетом ее индексации;
— порядок использования амортизационных отчислений;
— восстановление арендованного имущества и условия его возвращения или выкупа.
В случае если в договоре не указано одно из перечисленных условий, это может быть основанием для признания договора не заключенным со всеми предусмотренными гражданским законодательством последствиями. Например, в договорах аренды торговой площади и офиса часто не указывают порядок индексации цены. ХК Украины определяет индексацию арендной платы как существенное условие договора, поэтому не указание такого условия, а также не указание порядка проведения индексации может повлечь за собой признание договора незаключенным. В свою очередь, определение порядка индексации арендной платы в договоре предоставит арендодателю возможность пересмотра цены, а также частично защитит арендатора от необоснованного ее повышения арендодателем, что, к сожалению, иногда случается.
Существенным условием является срок договора, однако его игнорирование не будет основанием для признания договора аренды незаключенным, просто в таком случае он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон договора аренды торговой площади или офиса, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Если арендатор заплатил определенную сумму денег авансом, то при расторжении договора, независимо от того, кто инициировал это расторжение, аванс должен быть возвращен арендатору. Это объясняется тем, что, по сути, аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства — это лишь форма расчетов за предоставленные услуги по аренде, которая устанавливается по договоренности сторон, поэтому при невыполнении обязательств арендодатель аванс возвращает.
Законодательная норма о необходимости предупреждения другой стороны за три месяца не позволяет сторонам договора аренды торговой площади или офиса расторгнуть договор неожиданно. Если договор составлен верно, такого не произойдет. Однако сам договор может предусматривать иной срок, поэтому при его заключении необходимо обратить на это внимание, поскольку может возникнуть нежелательная ситуация, когда договором предусмотрен слишком короткий срок для предупреждения другой стороны о расторжении, в результате чего арендатор может нести незапланированные убытки, обусловленные срочным переездом в другое место. В таком случае эти убытки никто не компенсирует, поскольку арендодатель формально не нарушил условия договора.
Важно также знать, что по истечении срока договора аренды торговой площади или офиса арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Если же арендодатель отказывается от заключения договора на новый срок, планируя сотрудничать с кем-то другим, то арендатор может отстоять свое право в суде. Такие споры являются достаточно распространенными, и на практике суды поддерживают позицию арендатора. Однако, решая аналогичные споры, суды отмечают, что арендатор может реализовать предоставленное ему преимущественное право на продление договора только в том случае, если по окончании последнего арендодатель намерен передать объект аренды другому лицу.
Также спорные отношения между арендодателем и арендатором возникают в случае смены арендодателя. По правилу правопреемственности все права и обязанности переходят к правопреемнику. Однако бывают ситуации, когда собственник имущества отчуждает, например, путем купли-продажи, часть объекта аренды, а остальное остается в его собственности. В этом случае имеет место нарушение права арендатора на беспрепятственное пользование объектом аренды. Обычной практикой решения подобных спорных правоотношений в суде является удовлетворение иска арендатора о защите права пользования. Но каждое дело решается в суде в зависимости от его конкретных обстоятельств.
Довольно интересным примером может быть ситуация, когда арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора, мотивируя его тем, что арендатор без его согласия передал незначительную часть помещения магазина в субаренду банку для размещения пункта обмена валют. По мнению истца, такие действия существенно нарушили его права и являются достаточными для требования о расторжении договора.
Так, в соответствии с ХК, арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды, если арендатор передал объект в пользование другому лицу. Однако суды поддержали доводы ответчика о том, что передача в пользование третьему лицу без согласия собственника не всего объекта, а лишь его части не является достаточным основанием для расторжения договора. Верховный Суд Украины, рассматривая это дело, указал, что размещение на территории магазина пункта обмена валют призвано лишь улучшить уровень сервиса для покупателей и никак не нарушает имущественные права арендодателя. В результате чего в иске было отказано.
Решения и доводы разных судов о применении данной нормы в аналогичных ситуациях могут быть диаметрально противоположными.
БАБЕНКО Юрий — начальник юридического отдела АК «Кравец, Новак и Партнеры», г. Киев
Юрий РАДЬКО,
юрист ЮФ «Астерс»
При составлении договоров аренды офисов и, в особенности торговых площадей, сторонам стоит включать в них план арендуемого помещения с четкими физическими границами и размерами. Также рекомендуется указать на имеющиеся фиксированные элементы — стены, стеклянные перегородки, прилавки и т.п., с помощью которых можно точно идентифицировать арендуемое помещение и его размер.
Важной, с практической точки зрения, является и процедура передачи помещения арендодателем арендатору, которая оформляется путем подписания сторонами акта приема-передачи. Как правило, в акте отображаются состояние и все основные характеристики помещения, а также его недостатки, имеющиеся дефекты и повреждения. В отдельных случаях арендатору стоит избегать упоминания в акте о таких недостатках, так как после его подписания считается, что арендатор соглашается принять помещение в состоянии, указанном в акте, и не может требовать у арендодателя ремонта или какого-либо улучшения помещения. Если в акте приема-передачи не будет упоминания о дефектах помещения, у арендатора в будущем возникнет возможность апеллировать к арендодателю касательно их устранения, вплоть до расторжения договора аренды, ссылаясь на скрытость таких недостатков.
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…