Уязвимые точки аренды — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №49 (728) » Уязвимые точки аренды

Уязвимые точки аренды

При урегулировании взаимоотношений по аренде торговых площадей и офисов внимание, в первую очередь, уделяется нормам главы 58 Гражданского кодекса (ГК) Украины и параграфа 5 Хозяйственного кодекса (ХК) Украины, которые фиксируют общие положения об аренде. Интересно, что на договор аренды не распространяются законодательные нормы, регулирующие отношения, возникающие из договоров об оказании услуг, поскольку по своей сути договор аренды не является договором о предоставлении услуг.

Указанное обосновывается нормами ГК, которые предусматривают, что предметом договора аренды является непотребительская вещь, а предметом договора о предоставлении услуг — услуга, которая потребляется в процессе совершения определенного действия или осуществления определенной деятельности.

Незапланированных неудобств можно избежать

Постановлением Кабинета Министров Украины (КМУ) № 278 «О мерах по стабилизации цен за предоставление услуг и аренду торговых помещений (площадей) в торговых объектах, на рынках по продаже продовольственных и непродовольственных товаров в условиях финансово-экономического кризиса» от 5 марта 2009 года предлагалось установить предельные нормативы рентабельности за предоставление в аренду торговых площадей в размере не выше 20 %. Как и следовало ожидать, это вызвало возмущение среди арендодателей. По их инициативе в судебном порядке указанное постановление КМУ в части установления предельных нормативов рентабельности было признано незаконным и отменено судом.

Однако этим постановлением был также утвержден и рекомендован для заключения субъектам хозяйственной деятельности примерный договор аренды торгового места, ознакомление с которым будет полезно каждому, кто планирует такое место арендовать.

Даже несущественные, на первый взгляд, условия в договоре могут создать незапланированные неудобства для арендатора, поэтому к изложению абсолютно всех условий необходимо подходить максимально рассудительно. Вот почему, во избежание «подводных камней» для арендатора, рекомендуется использовать условия примерного договора, утвержденного КМУ.

Особое внимание следует уделить существенным условиям договора аренды, которые являются общими при аренде торговой площади и аренде офиса. Такими условиями являются:

— объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом его индексации);

— срок, на который заключается договор аренды;

— арендная плата с учетом ее индексации;

— порядок использования амортизационных отчислений;

— восстановление арендованного имущества и условия его возвращения или выкупа.

В случае если в договоре не указано одно из перечисленных условий, это может быть основанием для признания договора не заключенным со всеми преду­смотренными гражданским законодательством последствиями. Например, в договорах аренды торговой площади и офиса часто не указывают порядок индексации цены. ХК Украины определяет индексацию арендной платы как существенное условие договора, поэтому не указание такого условия, а также не указание порядка проведения индексации может повлечь за собой признание договора незаключенным. В свою очередь, определение порядка индексации арендной платы в договоре предоставит арендодателю возможность пересмотра цены, а также частично защитит арендатора от необоснованного ее повышения арендодателем, что, к сожалению, иногда случается.

Правильный расчет

Существенным условием является срок договора, однако его игнорирование не будет основанием для признания договора аренды незаключенным, прос­то в таком случае он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон договора аренды торговой площади или офиса, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Если арендатор заплатил определенную сумму денег авансом, то при растор­жении договора, независимо от того, кто инициировал это расторжение, аванс должен быть возвращен арендатору. Это объясняется тем, что, по сути, аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства — это лишь форма расчетов за предоставленные услуги по аренде, которая устанавливается по договоренности сторон, поэтому при невыполнении обязательств арендодатель аванс возвращает.

Законодательная норма о необходимости предупреждения другой стороны за три месяца не позволяет сторонам договора аренды торговой площади или офиса расторгнуть договор неожиданно. Если договор составлен верно, такого не произойдет. Однако сам договор может предусматривать иной срок, поэтому при его заключении необходимо обратить на это внимание, поскольку может возникнуть нежелательная ситуация, когда договором предусмотрен слишком короткий срок для предупреждения другой стороны о расторжении, в результате чего арендатор может нести незапланированные убытки, обусловленные срочным переездом в другое место. В таком случае эти убытки никто не компенсирует, поскольку арендодатель формально не нарушил условия договора.

Важно также знать, что по истечении срока договора аренды торговой площади или офиса арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Если же арендодатель отказывается от заключения договора на новый срок, планируя сотрудничать с кем-то другим, то арендатор может отстоять свое право в суде. Такие споры являются достаточно распространенными, и на практике суды поддерживают позицию арендатора. Однако, решая аналогичные споры, суды отмечают, что арендатор может реализовать предоставленное ему преимущественное право на продление договора только в том случае, если по окончании последнего арендодатель намерен передать объект аренды другому лицу.

Субаренде дают шанс

Также спорные отношения между арендодателем и арендатором возникают в случае смены арендодателя. По правилу правопреемственности все права и обязанности переходят к правопреемнику. Однако бывают ситуации, когда собственник имущества отчуждает, например, путем купли-продажи, часть объекта аренды, а остальное остается в его собственности. В этом случае имеет мес­то нарушение права арендатора на беспрепятственное пользование объектом аренды. Обычной практикой решения подобных спорных правоотношений в суде является удовлетворение иска арендатора о защите права пользования. Но каждое дело решается в суде в зависимос­ти от его конкретных обстоятельств.

Довольно интересным примером может быть ситуация, когда арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора, мотивируя его тем, что арендатор без его согласия передал незначительную часть помещения магазина в субаренду банку для размещения пункта обмена валют. По мнению истца, такие действия существенно нарушили его права и являются достаточными для требования о расторжении договора.

Так, в соответствии с ХК, арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды, если арендатор передал объект в пользование другому лицу. Однако суды поддержали доводы ответчика о том, что передача в пользование третьему лицу без согласия собственника не всего объекта, а лишь его части не является достаточным основанием для расторжения договора. Верховный Суд Украины, рассматривая это дело, указал, что размещение на территории магазина пункта обмена валют призвано лишь улучшить уровень сервиса для покупателей и никак не нарушает имущественные права арендодателя. В результате чего в иске было отказано.

Решения и доводы разных судов о применении данной нормы в аналогичных ситуациях могут быть диаметрально противоположными.

БАБЕНКО Юрий — начальник юридического отдела АК «Кравец, Новак и Партнеры», г. Киев


Скрытые недостатки — возможность маневра

Юрий РАДЬКО,
юрист ЮФ «Астерс»

При составлении договоров аренды офисов и, в особенности торговых площадей, сторонам стоит включать в них план арендуемого помещения с четкими физическими границами и размерами. Также рекомендуется указать на имеющиеся фиксированные элементы — стены, стеклянные перегородки, прилавки и т.п., с помощью которых можно точно идентифицировать арендуемое помещение и его размер.

Важной, с практической точки зрения, является и процедура передачи помещения арендодателем арендатору, которая оформляется путем подписания сторонами акта приема-передачи. Как правило, в акте отображаются состояние и все основные характеристики помещения, а также его недостатки, имеющиеся дефекты и повреждения. В отдельных случаях арендатору стоит избегать упоминания в акте о таких недостатках, так как после его подписания считается, что арендатор соглашается принять помещение в состоянии, указанном в акте, и не может требовать у арендодателя ремонта или какого-либо улучшения помещения. Если в акте приема-передачи не будет упоминания о дефектах помещения, у арендатора в будущем возникнет возможность апеллировать к арендодателю касательно их устранения, вплоть до расторжения договора аренды, ссылаясь на скрытость таких недостатков.

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

50 ведущих юридических фирм Украины 2011 года

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

История рейтинга

Эксперты Всеукраинской исследовательской программы "50 ведущих юридических фирм Украины 2011 года"

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Банковское и финансовое право

Валютная оппозиция

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Фармацевтика

Общественно-экономическая фармация

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Рынки капитала

Капитальное приращение

Мимолетные привлечения

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Уголовное право

Поголовная ответственность

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Недвижимость

Стройка с минусами

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Корпоративное право

Акционерное плечо

Опорные правозащитники

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

M&A

Частный интерес

Правила покупки и продажи

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Инвестиции

Лекарство от чиновника

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Банковское и финансовое право

Долг судом красен

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Энергетика и природные ресурсы

Морально-энергетические принципы

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Анализ законодательства

Зонт от банкротства

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Передовики

50 крупнейших публичных сделок

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Бронзовая лига

"Бронзовая лига" ведущих юридических фирм Украины 2011 года*

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Юрфирма года

Диверсификация Олимпа

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Обзор

50 ведущих юридических фирм Украины по количеству юристов

50 ведущих юридических фирм Украины по объему доходов

50 ведущих юридических фирм Украины по показателю финансовой эффективности

Рейтинг признания юридических фирм

Цена практичности

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Региональные лидеры

Помощь на месте

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Энергетика и природные ресурсы

Деньги на ветер

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Методология

Одна голова хорошо

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Тенденция

Сетевые настройки

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Интеллектуальная собственность

Наиболее заметные споры

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

История рейтинга

Как это было

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Интеллектуальная собственность

Патентная преступность

Триумфальные марки

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Агробизнес

Урожайное вето

Аграриев подвели к барьеру

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Международный арбитраж

Судейский менталитет

Выразительная юрисдикция

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Реструктуризация / банкротство

Процедурные чистки

Тонкая расшивка

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Налоговое право

25 крупнейших споров в сфере налогообложения

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Международная торговля

Система мер и миров

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Налоговое право

Крайняя степень возмещения

Фискальный стресс

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Конкуренция

Культура локтя

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Судебная практика

50 крупнейших судебных и арбитражных дел

В суд идет

Самопроизвольные трактовки

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Аудит

Заключения на ровном месте

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Антимонопольное право

Смешанные противоборства

Разгон мирных концентраций

25 крупнейших публичных сделок в сфере антимонопольного права

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Защита собственности

Правила самообороны

VOX POPULI

Юридический форум

Сомнительная польза

Актуальный документ

Документы и аналитика

Информационный запрос

Акцент

Новое время

Государство и юристы

Новости законотворчества

Юридические клиники смогут оказывать правовую помощь

Государство и юристы

Крайняя мера

Политики — вне закона

Государство и юристы

Новости законотворчества

Срок полномочий членов ВККС предлагают увеличить

Государственную программу приватизации обновят

Государство и юристы

Ушел из жизни В.Розвадовский

Документы и аналитика

Медиа с повышенным давлением

Удар законом по правоприменению

Книжная полка

Кодификация по-научному

Неделя права

Новости из-за рубежа

Приставы смогут задерживать должников

Антитабачный закон обжалован в суде

Неделя права

Олег Сергейчук празднует 45-летие

Проверь контрагента

Обмен налоговым опытом

Доказать отправку

В отказном порядке

Строгий порядок

Новости из зала суда

Судебная практика

Состоялось предварительное рассмотрение апелляционной жалобы по делу Ю. Тимошенко

300-миллионный гонорар АО «Бриарей» — законный

ООО «Киноман» не добилось через суд заключения договора аренды

Новости юридических фирм

Частная практика

Максим Копейчиков выступил на практическом семинаре относительно регистрации недвижимости

МЮК «Александров и Партнеры» переезжает

МЮФ Salans выступает юридическим советником в сделке по приобретению ЧАО «Тисагаз»

«Саенко Харенко» сопровождает получение разрешения АМКУ на слияние компаний в бумажной промышленности

Татьяна Бессараб принимает участие в подготовке обзора законодательства о ГЧП

Новый советник Integrites

«Астерс» провела культурно-деловой прием для инвестиционных профессионалов

АО Arzinger завершило реорганизацию страховщиков

Отрасли практики

Рассылка попала под сокращение

Цепная акция

Уязвимые точки аренды

Линия обороны расширяется

Чиновникам придется выбирать слова

Канал discovery доступен и украинцам

Рабочий график

КАЛЕНДАРЬ на неделю

СТРАНИЦА ИЗ ЕЖЕНЕДЕЛЬНИКА ЮРИСТА

Неделя прав человека

Решения недели

Судебная практика

Изменение кредитного договора

Налоговое обязательство

Загрязнение окружающей среды

Самое важное

Подвели под амнистию?

Свобода должна быть свободной

Судебная практика

Взаимозачет зашел в тупик

Судебная практика

Судебные решения

Обратить взыскание на заложенное имущество путем совершения нотариусом исполнительной надписи нельзя

О возможности истребования имущества у добросовестного приобретателя

Тема номера

Доступ к делу ограничен

Санкция ошиблась кодексом

Долгая дорога в ВСУ

Частная практика

Узкий профиль юрфирмы

Правовидение

Юридический форум

Девять лет успеха

«Moot court» объединяет будущих юристов

Інші новини

PRAVO.UA