Каждый ипотекодержатель уже на стадии заключения договора ипотеки хочет быть уверенным, что в случае обращения взыскания на его предмет никто не станет ему препятствовать в реализации его законного права. Поскольку надеяться на добросовестность ипотекодателя, который с радостью отдаст свою недвижимость по факту нарушения основного обязательства, вовсе не приходится.

Согласно Закону Украины «Об ипотеке» (Закон), обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя. Решение суда и исполнительная надпись нотариуса отправляет ипотекодержателя к нашей доблестной исполнительной службе. И тут не знаешь, о чем ты больше пожалеешь, — о 10 % исполнительного сбора, взимаемого по факту реализации, или о времени и нервах, потраченных на общение с государственными исполнителями.

При таких обстоятельствах новелла законодательства, согласно которой ипотекодержатель может самостоятельно в случае нарушения основного обязательства стать собственником предмета ипотеки или самостоятельно его реализовать от своего имени, воспринимается как настоящий подарок законодателя ипотекодержателю.

В статье 36 Закона установлено, что внесудебное урегулирование осуществляется согласно оговорке об удовлетворении требований ипотекодержателя, содержащейся в ипотечном договоре, или согласно отдельному договору между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, который подлежит нотариальному удостоверению и может быть заключен в любое время до вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки. То есть законодатель предоставил альтернативу ипотекодержателю: заключение договора об удовлетворении требований ипотекодержателя или указание соответствующей оговорки в ипотечном договоре. При этом предполагается, что последствия должны быть одинаковыми, как для одного способа, так и для другого. Итак, рассмотрим возможность их практического применения.

Как уже сказано, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя подлежит нотариальному удостоверению. Согласно подпункту «ф» пункта 3 статьи 3 Декрета Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине», за удостоверение ипотечных договоров, а также за удостоверение договоров права требования по ипотечным договорам платится государственная пошлина в размере 0,01 % стоимости предмета ипотеки, указанной в ипотечном договоре. Следовательно, при заключении двух договоров — ипотечного и об удовлетворении требований ипотекодержателя — придется уплатить двойную стоимость услуг нотариуса и двойной размер государственной пошлины.

Таким образом, для минимизации трансакционных расходов на удостоверение договоров и защиты сбережений ипотекодателя более привлекательным выглядит включение в ипотечный договор оговорки об удовлетворении требований ипотекодержателя. Она должна предусматривать, как и договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, условия, предусмотренные в статье 36 Закона. А именно: передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства в порядке, установленном статьей 37 этого Закона и/или право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном статьей 38 этого Закона. При заключении договора ипотеки ипотекодержатель не может знать, что будет выгоднее для него на дату обращения взыскания: зарегистрировать на себя предмет ипотеки или реализовать его и направить полученные средства в уплату задолженности по основному обязательству. Поэтому целесообразнее включить в предостережение оба способа. Кроме того, еще неизвестно, какой из указанных способов ипотекодержатель сможет реализовать на практике.

Так, в случае передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки (статья 37 Закона) в соответствии с оговоркой, появляются определенные трудности. Согласно части 1 статьи 37 Закона, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, предусматривающий передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства, является правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество — предмет ипотеки.

Эта норма отражена и в приложении 1 к пункту 2.1 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины № 7/5 от 7 февраля 2002 года, где к договорам, по которым, согласно законодательству, предполагается переход права собственности, отнесены договоры об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Как было указано выше, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя и соответствующая оговорка в ипотечном договоре являются тождественными понятиями, и вполне законно регистрировать право собственности на предмет ипотеки ипотекодержателем на основании договора ипотеки, содержащего соответствующую оговорку. Но бюро технической инвентаризации (БТИ), осуществляющее регистрацию прав собственности на недвижимое имущество, под влиянием разъяснения своего вышестоящего органа так не считает.

Так, Министерство юстиции в своем письме от 26 декабря 2004 года указало, что оговорка об удовлетворении требований ипотекодержателя относительно перехода права собственности на предмет ипотеки отличается от договора об удовлетворении требований ипотекодержателя с переходом права собственности на предмет ипотеки. Оговорка в ипотечном договоре обусловливается в момент заключения договора или путем внесения изменений в него, тогда как договор об удовлетворении требований ипотекодержателя является самостоятельным договором, необходимость в заключении которого возникает с того момента, когда возникает вопрос о надлежащем выполнении обязательств должником. Кроме того, в договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя можно предусмотреть любые, не запрещенные Законом, способы удовлетворения по основным обязательствам, в том числе такой способ удовлетворения требований ипотекодержателя, как переход права собственности на предмет ипотеки, тогда как в оговорках к ипотечному договору такой способ, как передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства, применен быть не может.

Такое весьма своеобразное толкование норм Закона дало основания Министерству юстиции сделать вывод, что в случае обращения взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования, при регистрации прав собственности на такое имущество правоустанавливающим документом будет или договор купли-продажи недвижимости, или договор об удовлетворении требований ипотекодержателя. Ипотечный договор, содержащий соответствующую оговорку, для Министерства юстиции не является правоустанавливающим документом. Понятно, что указанное письмо не подлежит обязательному выполнению, его нет даже в правовых системах, но должностные лица БТИ другого мнения. И нужно только судиться, чтобы их убедить.

Реализация же права ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки, установленного статьей 38 Закона, также вызывает много вопросов. Так, Законом установлено право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки. Однако, в соответствии с пунктом 61 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Минюста Украины № 283/8882 от 3 марта 2004 года, при нотариальном удостоверении договоров об отчуждении жилого дома, а также другого недвижимого имущества, подлежащего регистрации, нотариус требует представления документов, подтверждающих право собственности (доверительной собственности) на указанное имущество. Такими документами, согласно пункту 62 Инструкции, в частности, являются ипотечный договор и договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условиями таких договоров предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки.

Выходит, что без перехода права собственности на предмет ипотеки к ипотекодержателю последний не сможет реализовать его от своего имени. А такая регистрация — не только лишние расходы и время, но и отказ БТИ от регистрации права собственности на ипотекодержателя согласно оговоркам в ипотечном договоре, с которым нужно будет бороться.

При таких обстоятельствах можно установить в договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя или в соответствующих оговорках условие, по которому ипотекодатель поручает ипотекодержателю осуществить реализацию предмета ипотеки. Но в таком случае не будет надлежащим образом реализовано установленное Законом право ипотекодержателя продать предмет ипотеки именно от своего имени.

У ипотекодержателя есть два варианта. Первый фантастический — инициировать внесение изменений во Временное положение о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество и в Инструкцию о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины в части приведения их положений в соответствие с нормами Закона Украины «Об ипотеке». Второй, более реалистичный, но хлопотный — детально и согласно Закону прописать в ипотечном договоре предостережения об удовлетворении требований ипотекодержателя и, в случае отказа БТИ осуществить регистрацию права собственности на основании предостережений или отказа нотариуса удостоверить договор купли-продажи от имени ипотекодержателя, обращаться в суд с иском о побуждении их совершить определенные действия.

Итак, уважаемые ипотекодержатели, желаю вам успеха в удовлетворении своих требований при использовании внесудебного урегулирования путем внесения соответствующих оговорок в ипотечный договор. А для практического применения второго варианта приведу пример раздела ипотечного договора относительно оговорки об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Оговорка об удовлетворении требований ипотекодержателя

1. Данный раздел настоящего Договора является оговоркой об удовлетворении требований ипотекодержателя и признается сторонами и действующим законодательством как договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, что предоставляет право ипотекодержателю в порядке внесудебного урегулирования обратить взыскание на предмет ипотеки на основании настоящего Договора.

2. Настоящим Договором ипотекодатель передает ипотекодержателю право собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства, а также предоставляет ипотекодержателю право продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи. Во исполнение указанного ипотекодатель уполномачивает ипотекодержателя подавать, оформлять и получать от лица ипотекодателя справки и документы, необходимые для подготовки предмета ипотеки к продаже (извлечение из реестра обременений, техническая документация, предоставляемая БТИ, извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество для отчуждения предмета ипотеки и пр.), осуществлять все необходимые платежи, подписывать договор купли-продажи предмета ипотеки, а также выполнять все другие действия, связанные с продажей предмета ипотеки. В случае продажи предмета ипотеки ипотекодатель поручает ипотекодержателю получить денежные средства, вырученные от продажи, и направить их на погашение расходов ипотекодержателя и задолженности по кредитному договору.

3. На основании настоящего Договора и данного предостережения ипотекодержатель обращает взыскание на предмет ипотеки путем:

— продажи от своего имени предмета ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном статьей 38 Закона Украины «Об ипотеке». Цена продажи предмета ипотеки устанавливается по согласованию между ипотекодателем и ипотекодержателем или на основании оценки предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности, на уровне обычных цен на этот вид имущества. Договор купли-продажи предмета ипотеки, заключенный согласно настоящему договору, является правовым основанием для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, которое было предметом ипотеки;

— принятия предмета ипотеки в собственность в порядке, определенном статьей 37 Закона Украины «Об ипотеке». При этом данная оговорка, которая признается договором об удовлетворении требований ипотекодержателя, является правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки. По этому Договору ипотекодержатель приобретает предмет ипотеки в собственность по стоимости, определенной на момент такого обретения на основании оценки предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности. В случае обретения права собственности на предмет ипотеки ипотекодержатель обязан возместить ипотекодателю превышение 90 % стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя.

ШУГАЛЕЕВА Ирина — начальник юридического отдела ОАО «Акционерно-Коммерческий банк «Капитал», г. Донецк