Генеральный партнер 2020 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА

Удержаться в селе

Рубрика Тема номера
Ожидается, что в скором времени Верховный Суд определит, быть ли передаче права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд в субэмфитевзис или не быть
Землепользователь обязан письменно уведомить собственника о продаже

Сохранение и увеличение земельного банка до сих пор остается актуальным вопросом как для крупных агрохолдингов, так и для частных фермеров. Пока действует мораторий, а вокруг открытия рынка земли ведутся дискуссии, арендные и альтернативные земельные отношения пользуются колоссальным спросом у аграриев.

 

Споры о конструкциях

И если разные конструкции договоров аренды и субаренды земельных участков были испробованы и более-менее разъяснены и зафиксированы судебной практикой, то вокруг отношений, связанных с договорами эмфитевзиса, до сих пор идут споры.

Один из таких спорных вопросов касается передачи эмфитевзиса в пользование — так называемого субэмфитевзиса. Сторонники заключений договоров о передаче права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд третьим лицам ссылаются на отсутствие законодательного запрета и применяют принцип аналогии норм права.

Противники субэмфитевзиса говорят об обратном, утверждая, что нормами гражданского права не предусмотрена такая передача. Для этих целей и существуют арендные отношения и, в частности, договоры субаренды.

К сожалению, на данный момент судебная практика еще не подтвердила и не опровергла возможность передачи права пользования по договору эмфитевзиса. Есть лишь единичные частные решения судов первых инстанций, но эти решения не так однозначны и безоговорочны, как хотелось бы.

Согласно статье 1 Закона Украины «Об аренде земли», аренда земли — это основанное на договоре платное владение и пользование земельным участком на определенный срок, необходимое арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.

В Гражданском кодексе (ГК) Украины содержится определение эмфитевзиса — это право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд.

Таким образом, первым отличием, которое бросается в глаза при сравнении определений данных договоров, выступает целевое назначение передачи земли в пользование. Для договора аренды это использование в предпринимательской или других видах деятельности, а для эмфитевзиса — исключительно для сельскохозяйственных нужд.

В целом выглядит все это следующим образом: пользователь по договору эмфитевзиса берет земельный участок для того, чтобы заниматься на нем товарным сельскохозяйственным производством. Если трактовать это именно так, то передача такого права в субэмфитевзис уже не подразумевает целевого использования земли согласно договору эмфитевзиса.

В противовес такому суждению приводится тот факт, что заключение договоров субэмфитевзиса не противоречит нормам ГК Украины. Более того, нормами главы 33 Кодекса, а также нормами Земельного кодекса (ЗК) Украины не предусмотрены какие-либо ограничения относительно передачи права пользования земельным участком.

Аналогичную позицию занял и Хозяйственный суд Запорожской области в решении от 13 февраля 2017 года по делу № 908/163/17 о признании договора субэмфитевзиса недействительным.

Истец по данному делу ссылался на нарушения, допущенные при заключении договора субэмфитевзиса, — отсутствие существенных условий и нотариального удостоверения договора. Ответчики — на невозможность применения норм Закона Украины «Об аренде земли» к отношениям эмфитевзиса и на соблюдение норм Гражданского и Земельного кодексов.

Суд принял сторону ответчиков, отказал в признании договора субэмфитевзиса недействительным и обратил внимание на следующее: согласно статье 1021 ЗК Украины и статьям 407–412 ГК Украины, спорный договор по своей сути является договором на право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд, а не договором аренды земли, условия и порядок заключения которого регулируются статьей 93 ЗК Украины и нормами Закона Украины «Об аренде земли».

С такой позицией сложно не согласиться. Контролирующие органы, суды и органы местной власти также считают, что аренда земли и право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд не являются аналогичными понятиями, и применять к эмфитевзису нормы Закона Украины «Об аренде земли» нельзя.

 

Аналогия не применима?

В то же время, согласно части 1 статьи 407 ГК Украины, право пользования чужим земельным участком устанавливается договором между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственных нужд.

Частью 3 статьи 410 ГК Украины предусмотрено, что землепользователь обязан эффективно использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, повышать его плодородие, применять природоохранные технологии производства, воздерживаться от действий, которые могут привести к ухудшению экологической ситуации.

Анализ данных норм позволяет прийти к выводу, что лицо, заключившее договор эмфитевзиса, изъявило желание пользоваться земельным участком именно для сельскохозяйственных нужд и обязалось делать это эффективно, в соответствии с целевым назначением, повышая плодородие земельного участка.

Более того, собственник земельного участка имеет право требовать от землепользователя по договору эмфитевзиса использования участка по назначению.

Таким образом, последующая передача права пользования в субэмфитевзис никак не совпадает с указанными нормами Кодекса и не соответствует цели договора эмфитевзиса.

А как же быть в данной ситуации с согласием собственника земельного участка на передачу права пользования?

Согласно статье 8 Закона Украины «Об аренде земли», арендованный земельный участок или его часть могут передаваться арендатором в субаренду без изменения целевого назначения, если это предусмотрено договором аренды, или с письменного согласия арендодателя. Если в течение одного месяца арендодатель не направит письменного уведомления о своем согласии или возражения, арендованный земельный участок или его часть могут быть переданы в субаренду.

Но, как мы уже установили, нормы данного закона не в полной мере применимы к отношениям по договору эмфитевзиса.

ГК Украины предусмотрено преимущественное право собственника земли на приобретение права пользования участком (по договору эмфитевзиса) в случае его продажи. Землепользователь обязан письменно уведомить собственника о продаже, если в течение месяца не будет получено согласие на покупку, право пользование по договору эмфитевзиса может быть продано другому лицу.

Но снова «но». Преимущественное право собственника земельного участка касается исключительно продажи права пользования, а не его передачи в субэмфитевзис.

Таким образом, если применить формулировку, что передача права пользования земельного участка в субэмфитевзис не запрещена и не противоречит нормам законодательства, то при отсутствии непосредственно в договоре эмфитевзиса пункта о необходимости письменного согласия собственника на такую передачу землепользователь может руководствоваться своим желанием.

В завершение можно сказать, что выход из сложившейся ситуации покажет если не закон, то судебная практика. Утверждать, что субэмфитевзис вне закона, мы не можем, но и говорить о его легальности тоже сложно. На данный момент такое вещное право, как субэмфитевзис, регистрируется (хотя и редко) и вносится в государственный реестр, а значит, является законным, пока судом не будет установлено иное.

Ожидаем, что в скором времени Верховный Суд поставит точку в данном вопросе и определит, быть ли передаче права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд в субэмфитевзис или не быть.

 

ДОРОШЕНКО Геннадий — юрист ALEXANDROV & PARTNERS, г. Киев


Мнение

Целевое назначение

Юрий ТЮТЮННИК, юрист практики разрешения споров ЮФ Evris

В преддверии принятия Закона Украины «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (об эмфитевзисе) на рынке земельных отношений все более актуальным становится вопрос возможности передачи права пользования земельным участком третьим лицам в так называемый субэмфитевзис. Такой способ передачи земли приобретает популярность у субъектов земельных отношений.

Идея субэмфитевзиса, на наш взгляд, противоречит нормам ГК Украины и института эмфитевзиса в общем. Так, согласно части 2 статьи 407 ГК Украины, право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд может быть отчуждено и унаследовано. При этом, согласно части 2 статьи 411 ГК Украины, в случае продажи эмфитевзиса собственник земельного участка имеет право его первоочередного выкупа. Таким образом, третье лицо, получившее право пользования земельным участком от эмфитевта, или не сможет в полной мере реализовать свои права, или при их реализации нарушит права собственника земельного участка. В качестве примера достаточно привести ситуацию, в которой субэмфитевт захочет продать свое право пользования. Не потеряет ли собственник возможность контролировать надлежащее использование земельного участка согласно договору и законодательству?

Также следует отметить, что частью 1 статьи 407 ГК Украины закреплено целевое назначение эмфитевзиса — «для сельскохозяйственных нужд». При этом передача пользования в субэмфитевзис не может считаться целевым использованием земельного участка, поскольку эмфитевт получает прибыль от субэмфитевзиса, а не от использования земельного участка по целевому назначению.

 

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Добавить комментарий

Пожалуйста, авторизуйтесь чтобы добавить комментарий.
Slider

Содержание

VOX POPULI

Самое важное

Антикоррупционная заставляющая

Акцент

Терпение и труд

Государство и юристы

Модульная внешность

Сеть да дело

Па часовой стрелки

Системный блок

Документы и аналитика

Диверсификация исков

КСУ: итоги года

Из уст в устав

Тройская функция

Почет голосов

Придерживаться штиля

Действующие судьи Конституционного суда Украины

Конспект

Концентрация понимания

Новости из Евросуда

Судебная практика

Ограничение права на свободу слова было оправданным

Сатисфакция подлежит выплате наследникам

ВС не стал обязывать ВККС предоставить тексты правильных ответов на вопросы тестирования кандидату в судьи

ВККС не допустила противоправного бездействия, не объявляя конкурс на замещение вакантных должностей судей, — ВС

Новости юридических фирм

Частная практика

В Sayenko Kharenko — три новых советника

AVELLUM консультировала «Укрзализныцю» в связи с заключением соглашения с General Electric

Interlegal открыл офис в румынской Констанце

Отрасли практики

Чувство Вены

Памятная дата

Рабочий график

Карта событий

Репортаж

Карпатский сбор

Самое важное

Подать пару

Такт независимости

Судебная практика

Публико морале

Единая практика

ОКУ за ОКУ

Тема номера

Удержаться в селе

Осторожно: газ

Поучить расписку

Частная практика

Игра за публику

Решительные действия

Другие новости

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: