Как известно, согласно требованиям Налогового кодекса Украины, продажа недвижимого имущества сопровождается необходимостью уплаты соответствующих платежей. Для определения суммы налога такое имущество подлежит оценке, которую осуществляют субъекты оценочной деятельности. Результатом услуг оценщиков являются отчеты об оценке имущества. Чтобы такие отчеты имели юридическое значение, их следует зарегистрировать в Единой базе данных отчетов об оценке (Единая база), которую администрирует Фонд государственного имущества Украины. С 1 января 2018 года вступили в силу изменения, внесенные в Налоговый кодекс Украины, согласно которым оценщики обязаны вносить информацию об отчетах не напрямую в Единую базу, как это было раньше, а через авторизированные электронные площадки (без всяких оговорок относительно формы собственности площадок и платности их услуг). С целью устранить так называемое промежуточное звено между Единой базой и оценщиками недвижимости в парламенте был зарегистрирован законопроект № 10015 «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины (относительно ликвидации коррупционной схемы в сфере регистрации информации из отчетов об оценке объектов недвижимости)» (Законопроект). Как утверждают авторы Законопроекта, роль площадок в данном процессе является паразитической ввиду их негосударственной формы собственности и неконтролируемого установления цен на свои услуги.

Нужен ли посредник

Авторизированные электронные площадки, начавшие работать с 18 июля 2018 года, выполняют функцию e-mail — передачи информации от оценщиков без какой–либо обработки в государственную базу и возвращения оценщикам результатов обработки информации государственным модулем автоматической проверки отчетов. Таким образом, работа электронных площадок никак не влияет на работу модуля автоматической проверки информации из отчетов об оценке и не является необходимой для его нормального функционирования, заявляют авторы Законопроекта.

То, что участникам рынка не совсем понятна функция и целесообразность электронных площадок, подтвердила Анастасия Бидах, старший юрист Sayenko Kharenko: «Процедуру оценки недвижимого имущества сегодня едва ли можно назвать прозрачной и понятной, особенно для конечного потребителя. Если раньше лицо, совершающее сделку с объектом недвижимого имущества, могло просто обратиться к субъекту оценочной деятельности для определения стоимости объекта продажи по понятной для него стоимости услуг, то сейчас с конечного потребителя требуют еще дополнительные деньги за регистрацию отчета об оценке в Единой базе, без регистрации которого сделка у нотариуса не может быть проведена. Каждая попытка регистрации оценки в Единой базе стоит немалых денег, которые идут на оплату данных электронных площадок. При этом, если в регистрации оценки система откажет, никто возвращать оплату за неудачную попытку регистрации уже не будет. В итоге, как всегда, страдает конечный потребитель, на которого ложатся и дополнительные затраты, и риски, связанные с работой системы. К тому же Единая база требует серьезных доработок. Например, существует масса вопросов, связанных с оценкой таких объектов, как гаражи, дома, оценкой ремонта и оборудования в квартирах. Кроме того, работа данной базы проводится по усредненному принципу, и, например, не учитывается то, что при оценке дома оценивается еще и земельный участок, оценка по которому регистрируется отдельно и который имеет гораздо большую стоимость, чем дачный домик, расположенный на нем. Иногда отказы Единой базы в отношении некоторых отчетов об оценке действительно удивляют».

Цена вопроса

В настоящее время Фондом государственного имущества Украины авторизованы четыре электронные площадки. За свои услуги такие площадки взимают с оценщиков (при регистрации) и нотариусов (при проверке регистрации) около 390–670 грн за каждую попытку регистрации или проверки регистрации отчета об оценке.

По информации аналитического е–ресурса по анализу данных отчетов об оценке (источник — сайт Фонда государственного имущества Украины), только с 18 июля по 28 декабря 2018 года с оценщиков и нотариусов (а фактически с их клиентов) в пользу не бюджета, а частных структур было принудительно взыскано 197,10 млн грн за 164 дня. То есть больше миллиона гривен в день фактически взыскивались «с воздуха», говорится в пояснительной записке к Законопроекту.

То, что роль электронных площадок является паразитической, считает и Татьяна Березовская, президент ВОО «Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности»: «Площадки снимают (слово «зарабатывают» здесь неприменимо) деньги с потребителей оценочных услуг, при этом не оказывая никому никаких услуг. И снимают руками оценщиков. Оценщик находит клиента, выполняет работу, вносит отчет в базу, платит налоги и из заработанных на оценке денег, и из проходящих транзитом через его счет для перечисления за регистрацию. Что при этом делает сервер–площадка? Принимает деньги на счет и дает возможность распечатать справку, которую мы сами же и составили. А стоимость оценочных услуг автоматически выросла на стоимость регистрации (например, на одной из площадок она составляет 1340 гривен)».

Предусматривалось, что с авторизацией нескольких площадок их цены будут урегулированы конкурентным рынком, но на практике все четыре площадки искусственно удерживают цены за одну регистрацию или проверку регистрации оцениваемого отчета. К тому же был сведен на нет шанс на авторизацию независимой электронной площадки. Так, с 1 января с.г. любая площадка при выходе на рынок должна «подтвердить возможность использовать информацию и документы, которые были размещены на одной авторизированной электронной площадке, с какой–либо другой уже авторизированной электронной площадки», получив подписи на протоколе обмена между четырьмя уже авторизированными электронными площадками. По сути, сложилась абсурдная ситуация, когда любая новая площадка сможет работать в сфере регистрации информации из отчетов об оценке только с разрешения своих конкурентов, объясняется в пояснительной записке.

Полная ликвидация

Как упоминалось ранее, основная цель Законопроекта — вернуть оценщикам и нотариусам прямой доступ к Единой базе данных отчетов об оценке, то есть частные электронные площадки следует исключить из процедуры регистрации и проверки регистрации информации отчетов об оценке объектов недвижимости. Таким образом, оценщики и нотариусы будут освобождены от необходимости платить частным электронным площадкам. «Авторизированным электронным площадкам будет перекрыт канал безосновательной сверхприбыли за счет украинцев, которые хотят осуществить отчуждение недвижимости», — отмечается в пояснительной записке.

Предусматривается, что государственный бюджет Украины получит дополнительные поступления за счет платы оценщиков за регистрацию отчетов в Единой базе в размере 0, 5 % от минимальной заработной платы за одну операцию (около 20 грн вместо нынешних отчислений в пользу частных площадок). В то же время проверка нотариусами факта регистрации отчета об оценке в Единой базе и присвоение ему уникального регистрационного номера станут бесплатными.

Также, согласно Законопроекту, Единая база будет дополнительно обеспечивать автоматическое обнародование всей информации об объекте недвижимости и его стоимости в режиме открытого, прямого неавторизированного доступа с возможностью загрузки (кроме сведений, составляющих персональные данные). Для граждан и профессионального сообщества (оценщиков, нотариусов, организаций по борьбе с коррупцией и контролирующих органов) Единая база станет по–настоящему открытым, бесплатным и интерактивным сервисом, убеждают инициаторы Законопроекта.

Кроме того, предлагается, что регистрации в Единой базе будут подлежать не только сведения из отчетов, но и сами отчеты. Ожидается, что таким образом удастся прекратить практику заполнения оценщиками форм регистрации отчетов об оценке в Единой базе без составления реальных отчетов, в результате чего информация нередко оказывается искаженной. Такое требование должно препятствовать недобросовестным оценщикам, которые умышленно искажают данные об объектах оценки с целью занижения их стоимости и минимизации базы налогообложения операций с недвижимостью.

Впрочем, борьба с занижением оценочной стоимости объектов недвижимого имущества была основной целью создания Единой базы. Но эту цель пока достичь не удалось, утверждает Анастасия Бидах: «Модули электронного определения оценочной стоимости обходят и продолжают занижать оценочную стоимость объектов недвижимого имущества. Например, результаты оценок по городу Киеву удивляют: немалое количество недвижимого имущества здесь имеет статус «непригодного» или находится в ветхом состоянии. С другой стороны, а как может быть иначе? Ставки налога для многих лиц являются неподъемными: чтобы продать имущество, получить в наследство и т.п., необходимо заплатить оценщику, заплатить за регистрацию оценки в Единой базе электронным площадкам, заплатить нотариусу за его услуги. В таких условиях всегда будут искать и находить способ заплатить меньше».

На вопрос, способен ли все–таки Законопроект ликвидировать коррупционную составляющую в сфере оценки недвижимости, ответила Татьяна Березовская: «Предложенные изменения, возможно, пошатнут схему, но не ликвидируют ее, так как Законопроект ничего принципиально не меняет. Ликвидировать ее может только исключение оценщика из процесса расчета стоимости для целей налогообложения. Ибо там, где есть рыночные индикаторы (площадки ведь рассчитывают индикативные цены на основе рыночных данных), нет никакой необходимости заставлять оценщика угадывать этот индикатор, а налогоплательщика эти попытки оплачивать. Весь процесс расчета налога можно и нужно свести к простой операции умножения площади объекта на локальный индикатор и раз в месяц публиковать в открытых, доступных источниках бесплатно. И делать это могут сами нотариусы. А оценщика нужно привлекать только в исключительных случаях, например, если расчет налога по стандартному алгоритму не дает обоснованного результата в силу уникальности объекта, отсутствия локального рынка подобных объектов, несогласия налогоплательщика с рассчитанной суммой налога и т.п. Но вот уж это ужасное слово «бесплатно»…».

Алина Назарчук, «Юридическая практика»