На сегодняшний день на Украине существует проблема правового регулирования перевода жилых помещений в нежилые и наоборот — нежилых в жилые. Дело в том, что в нашей стране до сих пор действует Жилищный кодекс (ЖК) УССР советского образца, а вносимые в него изменения не затрагивают этот вопрос. Если относительно перевода жилой недвижимости в нежилую правовое регулирование предусмотрено, то в случае возникновения необходимости перевода нежилой недвижимости в жилую мы сталкиваемся с полным его отсутствием.

Сложные преобразования

Согласно действующему ЖК УССР, жилой фонд составляют жилые дома и помещения в них, отнесенные к государственному жилому фонду, общественному жилому фонду, жилому фонду жилищно-строительных кооперативов, частному жилому фонду, а также жилому фонду социального назначения. Установлено также, что нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных потребностей непромышленного характера, не входят в жилой фонд (статья 4 ЖК УССР).

Стоит отметить, что 10 октября 2011 го­да парламентарии уточнили понятие жилой и общей площади. Согласно новой редакции статьи 6 ЖК УССР, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения (объекты жилой недвижимости) предназначаются и должны быть пригодными для постоянного проживания в них граждан, а также для использования в установленном порядке как служебные помещения и общежития. По-прежнему запрещается предоставление жилых помещений для потребностей производственного характера.

Анализируя нормы ЖК УССР, можно сделать вывод, что под нежилой недвижимостью следует понимать любую недвижимость, не входящую в жилой фонд. Учитывая, что, исходя из норм ЖК УССР, использовать жилые помещения под производство запрещено, а также то, что нежилые помещения не должны использоваться как жилье, на практике возникают вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот.

Изменить нельзя…

Действующее законодательство регулирует только перевод жилого помещения в нежилое. Согласно статье 8 ЖК УССР, перевод жилых помещений в нежилые, как правило, не допускается. Однако в исключительных случаях решением соответствующего местного совета жилое помещение может быть переведено в нежилой фонд. При этом принятию решения должно предшествовать внесение соответствующего предложения от министерства, госкомитета, ведомства или общественной организации (относительно объектов ведомственного и общественного жилфонда). Как видим, норма сама по себе является устаревшей и, кроме того, не устанавливает ни перечня исключительных случаев, ни какой-либо детально прописанной процедуры для осуществления перевода жилого помещения в нежилое.

На сегодняшний день процедура перевода жилого помещения в нежилое осуществляется в порядке, установленном местной властью, так как именно органы местного самоуправления уполномочены решать этот вопрос (дом либо признается непригодным для проживания, либо меняется его функциональное назначение).

Если перевод осуществляется через признание недвижимости непригодной для проживания, вышеуказанным действиям должно предшествовать обращение в райадминистрацию, которая должна выдать соответствующее поручение межведомственной комиссии по обследованию состояния жилых помещений на проведение такого обследования и составление соответствующего акта.

Необходимо остановиться и на ограничениях, установленных для перевода жилой недвижимости в нежилую. Соглас­но Основным положениям Порядка № 1825, перевод жилого помещения в нежилое для нужд производственного характера запрещен.

Перевод помещения в нежилой фонд допускается лишь в случае, если оно цокольное, подвальное, полуподвальное или размещено на первом и других этажах жилых домов, при условии, что оно имеет отдельный выход, или если имеется возможность его оборудования с согласия собственника дома.

Такие помещения могут использоваться для размещения офисов и прочих помещений хозяйственного назначения (магазины, косметические салоны, парикмахерские, мастерские).

Относительно перевода нежилого помещения в жилое, то, как упоминалось выше, этот вопрос совершенно не регулируется действующим жилищным законодательством. Более того, учитывая, что к таким правоотношениям применяется императивный метод правового регулирования (то есть участник правоотношений может действовать исключительно в пределах, разрешенных законодательством), любая схема перевода нежилой недвижимости в жилую может рассматриваться как незаконная. Хотя на этот счет возможно и иное суждение. Речь идет о применении аналогии закона, то есть о применении норм о переводе жилой недвижимости в нежилую к переводу нежилых помещений (или зданий) в жилые. Однако при императивном методе правового регулирования применение аналогии, как правило, является недопустимым.

В сети Интернет можно встретить объявления об услугах по переводу нежилой недвижимости в жилую. Услуги эти дорогостоящие, а лица, их оказывающие, пользуются различного рода коррупционными схемами, что само по себе незаконно. С юридической же точки зрения, на сегодняшний день проблема так и остается нерешенной.

Новый Жилищный кодекс Украины призван восполнить существующий пробел в законодательстве. Его проект уже одобрен парламентариями в первом чтении и в настоящее время подготовлен ко второму чтению в Верховном Совете Украины (законопроект № 2307-д). Этим документом, в случае его принятия, будут урегулированы как вопрос перевода жилых помещений в нежилые, так и вопрос перевода нежилых помещений в жилые. Соответственно, после вступления нормативного документа в силу эта проблема найдет свое разрешение в рамках правового поля.

Анализ существующего правового регулирования вопросов изменения назначения недвижимого имущества позволяет прийти к выводу, что в настоящее время абсолютно легально можно перевести жилую недвижимость в нежилую, вследствие чего на законных основаниях ее можно использовать для осуществления хоздеятельности. Но перевод нежилой недвижимости в жилой фонд не урегулирован. Следовательно, легально осуществить такой перевод недвижимости (даже при условии ее соответствия нормам и стандартам, установленным для жилья) не представляется возможным. Проблема будет решена лишь с принятием нового Жилищного кодекса.

ДОЛГОПОЛОВА Любовь — юрист ЮФ ILF, г. Харьков

---

Мнение

Пути есть

София САВРУК,
юрист ЮФ «Салком»

Действующее законодательство Украины не преду­сматривает механизма перевода нежилого помещения в жилое. Вместе с тем, ввиду существующего дефицита доступного жилья на Украине, вопрос перевода нежилых помещений в жилые уже не первый год является весьма актуальным. Для эффективного решения этого вопроса на практике применяются различные механизмы правового и организационного характера, обобщив которые в совокупности с нормами законодательства, можно выделить основные признаки (условия) перевода нежилых помещений в жилые.

Наиболее важным условием перевода нежилых помещений в жилые является их пригодность для проживания. Приведение нежилого помещения в пригодное для проживания состояние зачастую сопровождается перестройкой, переоборудованием, перепланировкой, реконструкцией или капитальным ремонтом. Эти действия требуют получения собственником помещений соответствующих разрешений на выполнение работ в установленном порядке. Проведение работ без разрешений считается самовольным и требует узаконивания в судебном или не судебном порядке. Кроме того, основные полномочия по переводу нежилых помещений в жилые возложены на органы местного самоуправления, которые устраняют пробелы в законодательном регулировании этого вопроса путем утверждения локальных нормативных актов на местном уровне. Такие акты в основном формализуют условия создания и работы комиссий по установлению пригодности/непригодности помещений санитарным и техническим требованиям для проживания, условия получения заключений санитарных, градостроительных, иных органов и служб на предмет возможности перевода, согласования возможности перевода с соседями и сособственниками таких помещений и т.п.