Взяв в аренду земельные участки у собственников — физических лиц, сельскохозяйственные предприятия, бывает, по разным причинам прекращают обрабатывать арендованную ими землю и вносить арендную плату. В некоторых случаях такие арендаторы выступают своеобразными посредниками — передают земли для обработки третьим лицам, которые вместо арендаторов земли и обрабатывают, хотя не являются стороной договора аренды и отдельного (дополнительного) договора с арендодателем не заключали. Работают такие компании по договору с арендатором (то есть фактически по договору субаренды). При этом такой порядок вещей имеет место даже в тех случаях, когда первичные договоры аренды не предусматривают права арендодателя приглашать для обработки арендованных площадей третьих лиц, и уж тем более без ведома и согласия арендодателя.

Являются ли такие действия арендатора по передаче земли для обработки третьему лицу основанием для расторжения договора аренды земли или же арендаторы действуют в рамках правового поля?

В поисках ответа на поставленный вопрос суды неоднократно принимали противоположные решения. Но теперь точку в споре поставил Верховный Суд Украины.

Так в феврале 2014 года Верховный Суд Украины (ВСУ) рассмотрел два аналогичных дела (№№ 6-161цс13 и 6-166цс13) по заявлениям сельскохозяйственного общества с ограниченной ответственностью «Л» (СООО «Л»), поданным в связи с неодинаковым применением судами кассационной инстанции статей 8 и 25 Закона Украины «Об аренде земли», которое привело к принятию различных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях.

Согласно материалам этих дел, в апреле 2012 года в суд обратились гр-н А. и гр-н Б. с исками к СООО «Л» о расторжении договоров аренды земельных участков и их возврате. Истцы являются собственниками земельных участков, которые передали в аренду для ведения товарного сельскохозяйственного производства СООО «Л» на основании заключенных между ними договоров в марте 2007 года. Свои требования они мотивировали тем, что указанное сельскохозяйственное общество с марта 2009 года прекратило осуществление хозяйственной деятельности, а арендованные земельные участки обрабатывало другое сельскохозяйственное общество — СООО «Л-А», осуществляющее все платежи, в том числе и по арендной плате, по спорным договорам. Таким образом, истцы считали, что ответчиком были нарушены условия договоров аренды, а именно — переданы земли в пользование другому обществу без согласования с арендодателями.

Решениями Калиновского районного суда Винницкой области, оставленными без изменений судом апелляционной инстанции, иски гр-на А. и гр-на Б. были удовлетворены, договоры аренды расторгнуты, а СООО «Л» суд обязал вернуть арендованные земельные участки их собственникам.

Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ) своими определениями оставил указанные решения без изменений.

В поданных в Верховный Суд Украины заявлениях СООО «Л» просит отменить указанные судебные решения и принять новые решения об отказе в удовлетворении исковых требований. При этом для подтверждения неодинакового применения судом кассационной инстанции норм материального права заявитель ссылается на решение ВССУ от 25 сентября 2013 года, в котором суд отказал в расторжении договора аренды земельного участка на том основании, что договор об исполнении работ, заключенный между СООО «Л» и СООО «Л-А», не является договором субаренды, а проведение работ по обработке земли и поручение одним юридическим лицом осуществить значимые действия (в том числе и уплатить средства третьим лицам) является хозяйственной деятельностью, которую, согласно статье 44 Хозяйственного кодекса Украины и статье 25 Закона Украины «Об аренде земли», арендатор земельного участка имеет право проводить самостоятельно.

Рассмотрев заявление, Судебная палата по гражданским делам ВСУ установила, что имеет место неодинаковое применение норм материального права, но пришла к выводу, что заявление не подлежит удовлетворению на следующих основаниях.

Согласно положениям статей 24 и 25 Закона Украины «Об аренде земли», арендатор земельного участка имеет право самостоятельно хозяйствовать на земле с соблюдением условий договора аренды земли, а арендодатель имеет право требовать от арендатора непосредственного использования земельного участка по целевому назначению в соответствии с договором аренды и своевременного и непосредственного внесения арендной платы.

ВСУ указал, что прекращение арендатором использования земельного участка по целевому назначению и привлечение к обработке земли других юридических лиц, внесение этими лицами арендной платы выходит за пределы хозяйственной деятельности, которую арендатор вправе осуществлять самостоятельно без согласия арендодателя.

Как следует из части 1 статьи 32 Закона Украины «Об аренде земли», правовым последствием неисполнения обязательств относительно пользования арендованным земельным участком и внесения арендной платы согласно условиям договора является прекращение договора аренды земли путем его расторжения.

Таким образом, Верховный Суд Украины согласился с правовыми выводами судов предыдущих инстанций, что передача арендованного земельного участка арендатором в пользование другим лицам без согласия арендодателя противоречит условиям договора аренды земли и является основанием для его расторжения.