Процедура реализации имущества должника на публичных торгах сейчас функционирует с существенными проблемами. Здесь соединились как проблемы объективные, связанные с невозможностью быстро организовать эффективную работу сложной и новой системы, так и субъективные — неэффективная работа государственных исполнителей. Сосредоточимся на отдельном вопросе признания недействительными публичных торгов на основании пропуска срока действия оценки соответствующего имущества, и на особенностях регулирования этого спорного момента новым законодательством.

Определение стартовой цены

Продажа арестованного имущества с помощью системы электронных торгов до 2014 года регулировалась приказом Министерства юстиции Украины «Об утверждении Порядка реализации арестованного имущества» от 15 июля 1999 года. Затем Минюст упорядочил процедуру посредством принятия 16 апреля 2014 года приказа № 656/5 «О проведении эксперимента по внедрению порядка реализации арестованного имущества путем проведения электронных торгов» (Временный порядок).

Как следует из названия, данный порядок не претендует на какое-то постоянное регулирование вопроса даже в теории. При этом общие предписания Закона Украины «Об исполнительном производстве» относительно порядка реализации арестованного имущества оставались в силе. В конце 2015 года был принят уже постоянный Порядок реализации арестованного имущества путем проведения электронных торгов (приказ Минюста № 2710/5 от 22 декабря 2015 года) (новый Порядок).

Таким образом, у нас есть возможность рассмотреть трудности реализации норм старых нормативных актов и отследить, решены ли такие проблемы в новом Порядке.

Согласно части 3 статьи 62 Закона Украины «Об исполнительном производстве», имущество передается на реализацию по цене и в порядке, предусмотренном статьей 58 настоящего Закона. Отчет об оценке имущества в исполнительном производстве считается действительным в течение шести месяцев со дня его подписания субъектом оценочной деятельности — субъектом хозяйствования (часть 5 статья 58 соответствующего Закона). По истечении этого срока оценка имущества проводится повторно.

Вопрос снова приобрел актуальность в связи с девальвацией национальной валюты, поскольку цены на некоторых рынках в нашей стране формируются с привязкой к иностранной валюте (недвижимость, автомобили). На практике возникали случаи, когда оцененный автомобиль через пять-шесть месяцев от даты торгов реализовывался фактически за половину текущей рыночной цены. Нередко этим пользовались недобросовестные покупатели, которые договаривались с государственным исполнителем о занижении стоимости соответствующего лота и приобретении имущества по не соответствующей реалиям цене.

Таким образом, должник сталкивается с ситуацией, когда его имущество реализуется по низкой стоимости, после чего вернуть его в исходное состояние крайне трудно. Но в любом случае нужно оспаривать в судебном порядке проведение соответствующих торгов. Напомним, что такое дело будет подведомственно суду, выдавшему исполнительный документ.

Для начала разберемся с вопросом, как определяется стартовая цена лота. Согласно статьи 1 раздела 1 Временного порядка проведения электронных торгов, стартовая цена лота — это цена, которая формируется исходя из стоимости имущества, выставляемого на электронные торги, указанной в заявке государственного ­исполнителя на ­реализацию имущества. Новый Порядок содержит более расплывчатую формулировку: «Начальная цена продажи лота, равная стоимости имущества, выставляемого на торги, определенной согласно законодательству».

Верховный Суд Украины (ВСУ) в постановлении от 22 октября 2014 года № 6-124цс14 отметил, что по правилам проведения публичных торгов специализированная организация проводит публичные торги по заявке государственного исполнителя, в которой указывается начальная стоимость имущества, выставляемого на торги, по экспертной оценке и другим сведениям. Уполномоченные лица специализированной организации составляют информационные карточки на каждый лот с указанием стартовой цены. При этом определение стартовой цены лота осуществляется на основании первоначальной стоимости имущества по результатам проведенной оценки имущества независимым субъектом оценочной деятельности.

Таким образом, на момент проведения публичных торгов, в том числе повторных, для определения стоимости объекта оценки отчет об оценке имущества должен быть действительным.

В постановлении от 15 апреля 2015 года по делу № 6-42цс15 ВСУ отмечает, что отчет об оценке имущества действует, если со дня его подписания до дня проведения публичных торгов прошло не более шести месяцев. По окончании этого срока обязательным условием назначения и проведения публичных торгов является получение нового отчета об оценке имущества. Проведение публичных торгов по реализации имущества по цене, установленной в отчете об оценке имущества, утратившем силу, является нарушением части 5 статьи 58 Закона Украины «Об исполнительном производстве» и служит основанием для признания таких торгов недействительными.

Казалось бы, данная позиция является довольно логичной — процедура не выглядит излишне затратной и в то же время позволяет учесть актуальные девальвационные риски.

Однако новый Порядок ломает данную конструкцию, устанавливая совсем иное правило. Так, согласно новому Порядку, если срок действия отчета закончился, новая оценка не проводится, а стоимость является актуальной на весь период реализации имущества. Остается только предполагать, какие новые технологии задержки в реализации объектов будут использоваться, чтобы приобрести имущество с учетом уже нового положения на отдельных рынках и нового курса национальной валюты.

Точка отчета

Ситуации, когда оценка была действительной во время проведения первых торгов, но утратила силу на момент проведения повторных, были специфическими. Следует отметить, что для признания недействительными повторных торгов на основании недействительности отчета об оценке имущества не имело значения то обстоятельство, что отчет об оценке имущества был действительным на момент проведения первичных торгов, а обязательным условием при проведении электронных торгов, как первичных, так и повторных, служит действительность отчета об оценке имущества.

На данный факт в своем решении от 28 января 2015 года по делу № 6-227цс14 указывает ВСУ, отмечая, что повторные публичные торги должны состояться в пределах шестимесячного срока с момента подписания отчета об оценке имущества. По окончании этого шестимесячного срока обязательным условием назначения и проведения публичных торгов является получение нового отчета об оценке имущества. Проведение публичных торгов по реализации имущества по цене, установленной в отчете об оценке имущества, утратившем силу, является нарушением установленных законодательством правил о порядке реализации имущества на публичных торгах, в том числе правил об определении стартовой цены реализации имущества, а именно — части 5 статьи 58 Закона Украины «Об исполнительном производстве».

Отдельно детализирована позиция относительно того, что проведение переоценки (уценки) спорного имущества государственным исполнителем в связи с тем, что публичные торги не состоялись, не может считаться новой оценкой (дело № 6-1749цс15).

Таким образом, позиция ВСУ в данной категории дел довольно четкая и подтверждается судебной практикой в хозяйственных делах. Так, в постановлении от 17 июня 2015 года по делу № 914/3912/14 Высший хозяйственный суд Украины отмечает, что отчет об оценке имущества действует, если со дня его подписания до дня проведения публичных торгов прошло не больше шести месяцев. По истечении этого срока обязательным условием назначения и проведения публичных торгов является получение нового отчета об оценке имущества.

При этом коллегия судей отметила, что поскольку определение стартовой цены лота осуществляется на основании первоначальной стоимости имущества по результатам проведенной оценки имущества независимым субъектом оценочной деятельности, на момент проведения публичных торгов, в том числе повторных, для определения стоимости объекта оценки отчет об оценке имущества должен быть действительным».

Разворот судебной практики

Подытоживая вышесказанное, можно отметить, что установлены совсем новые правила. Ранее для проведения публичных торгов, в том числе повторных, обязательным условием было наличие действительного отчета об оценке имущества на дату проведения таких повторных торгов. Если данный срок истек, должник имел все основания признать торги недействительными со всеми последствиями такого признания. Новый Порядок устанавливает требование актуальности оценки лишь для первичных торгов (раздел 2 нового Порядка), а, как было указано выше, повторные торги проводятся по старой оценке.

Такое принципиальное изменение нормы предполагает, что судебная практика также развернется на 180 градусов. В этом плане показательным выглядит то, что последний раздел нового Порядка состоит из одного предложения: споры, связанные с реализацией имущества, решаются в судебном порядке. Вполне однозначно законодатель определил, что недостатки нового Порядка реализации арестованного имущества должен устранять исключительно суд.

 

ЕНИЧ Владимир — адвокат судебного департамента АО AVER LEX, г. Киев

 

---

Комментарии

Основа при рассмотрении

 

Назар МАРКИВ, управляющий партнер ЮК Profecto

Часть 5 статьи 58 Закона Украины «Об исполнительном производстве» № 606-XIV от 21 апреля 1999 года императивно установила шестимесячный срок действия оценки имущества, подлежащего продаже в исполнительном производстве. Этот же срок определен и для исполнительного производства (часть 2 статьи 30 Закона). Несмотря на четкость законодательной нормы, на практике были разные варианты толкования данной нормы, а именно: срок считали от даты оценки до даты передачи документов исполнителем к торгующей организации или до даты первых торгов. В связи с этим суды принимали противоречивые решения.

В постановлении Верховного Суда Украины от 28 января 2015 года по делу №6-227цс14 суд сделал вывод о том, что срок действия оценки имущества рассчитывается четко до даты продажи и не должен превышать шести месяцев. Если срок истек, оценка должна быть новая. И в дальнейшем эта позиция Верховного Суда Украины стала основной при рассмотрении судами аналогичных споров.

Новая практика

 

Вольга ШЕЙКО, юрист ЮФ Asters

В конце 2015 года ВСУ принял решение по делу № 6-1749цс15 по вопросу признания недействительности торгов в случае продажи имущества на основании оценки, которая была проведена более шести месяцев назад. Решение однозначное, но не окончательное в конкретной ситуации. Как показывает последняя судебная практика, торги являются договором купли-продажи, и их перестали признавать несостоявшимися. Действительно, торги — это сложный механизм, связанный с участием в них нескольких субъектов, действия которых регламентируются разными нормативными актами, а, соответственно, имеют разные сроки исполнения. Новый порядок проведения электронных торгов в общем не исключает понятия действительности оценки, однако вносит коррективы и исключает последнюю после передачи на реализацию имущества, а точнее, после даты внесения в систему информационных уведомлений об электронных торгах. Думаю, что в этой связи судебная практика будет новой, и ее тенденции изменятся. Однако нельзя не отметить, что это позитивное изменение в порядке проведения торгов, но в то же время не вносящее изменений в Закон Украины «Об исполнительном производстве». Пока все нормативные акты не будут согласованы между собой, юристы так и будут находить возможности для судебного обжалования.

 

Задание на оценку

 

Дарья  КОРОТЧЕНКО, юрист ЮФ Trusted Advisors

Все публичные торги на Украине проходили в строгом соответствии с Временным положением о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества. Данный акт четко и понятно прописывал процедуру их проведения, поэтому в большинстве случаев нарушения не наблюдались, но все же бывали исключения, связанные в основном с просроченной оценкой, на основании которой высчитывается начальная цена продажи. Так как цены на Украине на недвижимость сейчас нестабильны и растут каждый день, должник заинтересован в том, чтобы его имущество было продано по актуальной цене.

Закон в этом случае играет на руку должника, устанавливая шестимесячный срок действия оценки. Если же имущество должника продано по просроченной оценке, должнику необходимо обратиться в суд с иском о признании недействительными торгов, на которых имущество этого должника было реализовано.

Суды придерживаются в этом вопросе позиции Верховного Суда Украины, которая заключается в том, что основанием для признания сделки купли-продажи недвижимого имущества на публичных торгах недействительной является просроченная оценка (когда с момента ее подписания прошло больше шести месяцев). В этом случае покупатель недвижимости возвращает приобретенное, и торги проводят заново уже на основании новой оценки.

Проанализировав судебную практику, можно прийти к выводу, что истцу в этой категории дел не составит труда получить удовлетворительное решение, только приложив к исковому заявлению просроченную оценку и подтверждение того, что сделка была совершена именно на ее основании и у имущества должника есть новый собственник. 

Кроме этого, стоит упомянуть, что споры такого характера рассматриваются в порядке гражданского или хозяйственного судопроизводства в зависимости от лица, которое обращается в суд за защитой своих прав. Также следует отметить, что в исках данной категории будет два ответчика: организация, которая проводила торги, и исполнительная служба, передавшая имущество на реализацию. Третьими лицами в этих спорах чаще всего выступают лица, купившие имущество на публичных торгах и чье право собственности теперь под вопросом.