Аренда государственных и коммунальных земельных участков является наиболее распространенным вещным правом на землю. Традиционно существуют два пути получения права аренды на принадлежащий государству земельный участок: по результатам проведения земельных торгов и по решению соответствующего органа распоряжения земель. Как показывает практика, второй вариант используют лишь в исключительных случаях.

Конца-краю нет

Преимущество приобретения права аренды на земельный участок на торгах состоит в том, что все необходимые процедуры по оформлению права аренды на земельный участок возлагаются на организаторов торгов до начала их проведения, а договор аренды земельного участка заключается сразу по результатам проведения торгов. Однако существующий порядок проведения торгов требует больших расходов и представляет собой достаточно сложную процедуру. По словам советника АО «Коннов и Созановский» Виталия Правдюка, процесс подготовки и проведения аукционов настолько длительный и забюрократизированный, что до момента проведения аукциона участок уже может не интересовать инвестора. «Часто бывает, что участник подготовил весь пакет документов и подал его в соответствующем порядке, однако эти документы просто «зависают», из-за халатности или медлительности госслужащих», — добавил эксперт. Сложности также заключаются в обязательном физическом присутствии покупателя на месте проведения аукциона.

Движение вперед

Как объясняют в Министерстве юстиции Украины, чтобы упростить процесс продажи прав аренды на государственные земельные участки и повысить поступления в государственный бюджет от таких продаж, с 17 сентября с.г. начал работу новый пилотный сервис OpenMarket Land, который должен стать электронной площадкой для продажи прав аренды государственной земли.

Началом для запуска электронных земельных торгов прав на аренду государственной земли посредством OpenMarket Land послужил договор об обеспечении функционирования электронных земельных торгов, заключенный между государственным предприятием «Сетам» Минюста и Государственной службой Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра в рамках пилотного проекта введения института электронных земельных торгов.

Отметим, что важным этапом внедрения электронных земельных торгов стала доработка Государственного земельного кадастра и подготовка отдельного модуля аукционов при поддержке программы EGAP (Электронное управление для подотчетности власти и участия общественности). Данная программа направлена на использование новейших информационно-комумуникационных технологий с целью улучшения взаимодействия власти и граждан и будет реализовываться в Украине до 2019 года.

Председатель общественного союза «Центр развития земельных правоотношений в Украине» Леонид Корейба отметил, что электронные аукционы способны решить проблему информационного освещения и доступности данной процедуры. По его словам, старт пилотного проекта пока не заменил классические аукционы. До внесения изменений в Земельный кодекс (ЗК) Украины электронные торги будут проводиться параллельно с существующей моделью аукционов. Эксперт добавил, что электронные аукционы гарантируют значительную осведомленность среди потенциальных участников торгов, а большое количество участвующих обеспечивает лучшие финансовые результаты.

Среди положительных сторон онлайн-торгов права аренды земельных участков эксперты выделяют удобство и прозрачность процедуры. Также стоит учесть, что участие в аукционах можно принимать, находясь в любом регионе.

Хранение информации с помощью Blockchain

В Минюсте сообщают, что торги по продаже прав аренды земли осуществляются с использованием современной технологии Blockchain. Данная технология позволяет исключить какие-либо риски. Blockchain надежно хранит записи и меняет подход к формированию и хранению баз данных. Основой Blockchain является распределение важной информации, благодаря чему данные сохраняются одновременно на серверах всех участников сети. Таким образом, подделать информацию, которая сохранена во многих местах, невозможно. Позитивной стороной Blockchain можно назвать и то, что его использование обеспечивает возможность функционирования систем без посредников, что повышает скорость трансакций и существенно уменьшает траты. Защита и хранение данных осуществляется с помощью криптографических алгоритмов. Важно отметить, что технология Blockchain уже используется на других электронных аукционах. Эксперты подчеркивают, что применение системы Blockchаin не допустит совершения возможных махинаций с землей и повысит общественное доверие к открытости аукционов.

Как принять участие в торгах

Для получения допуска к участию в электронных торгах необходимо пройти регистрацию на главной странице веб-сайта OpenMarket Land. Физические лица также должны указать реквизиты банковской карты для возврата гарантийных взносов. Вместе с тем желающим подать заявку на участие в торгах нужно иметь электронную цифровую подпись. После оплаты гарантийного взноса лицо имеет право сделать ставку. Оплаченные суммы гарантийных взносов возвращаются исполнителем электронных земельных торгов всем участникам, которые не были признаны победителями торгов. Исключением может быть случай, когда результаты торгов аннулированы организатором и ни одним из участников не была предложена цена выше стартовой. В разделе «Ход торгов» личного кабинета участник может просмотреть активные электронные торги, в которых он принимает участие. Первое ценовое предложение может быть равным стартовой цене лота. По результатам электронных земельных торгов заключается договор аренды или эмфитевзиса земельного участка.

OpenMarket Lend vs. «Prozorro. Продажи»

Как известно, платформа ProZorro была официально введена в систему государственных закупок как платформа электронных торгов в августе 2016 года. Этим летом стало известно, что электронные земельные аукционы, в том числе продажа прав аренды земли, будет осуществляться с использованием платформы «ProZorro. Продажи». Эксперты отмечают, что существование двух платформ («ProZorro. Продажи» и OpenMarket Lend) исключит монополизацию системы. При этом есть существенные отличия двух площадок. В отличие от платформы «ProZorro. Продажи», которую только готовят к проведению такого вида аукционов, на OpenMarket Land к продаже с использованием технологии Blockchain уже предложены права аренды десяти государственных земельных участков.

Слабое звено

Говоря о слабых сторонах платформы Open Market Land, г-н Правдюк обратил внимание на отсутствие законодательного регулирования процедуры проведения электронных аукционов. Возможность проведения электронных торгов в Земельном кодексе Украины не предусмотрена. Это пока пилотный проект, который осуществляется в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины «Некоторые вопросы реализации пилотного проекта по внедрению электронных земельных торгов и обеспечению хранения и защиты данных во время их проведения» от 21 июня 2017 года № 688 с изменениями. Как считает юрист ЮФ Asters Андрей Кохан,потенциальные проблемы, которые могут возникнуть в связи с этим, достаточно очевидны. «Реализация торгов через любую электронную систему, в том числе через OpenMarket Land, свидетельствует об отходе от прямого регулирования земельным законодательством вопросов продажи земли государственной и коммунальной собственности и прав на нее и, как следствие, о нарушении закона», — объяснил юрист. По его словам, любое лицо, заинтересованное в отмене результатов электронных земельных торгов, на протяжении всего срока исковой давности может обжаловать их как состоявшиеся с нарушением прямых норм, предусмотренных ЗК Украины и требовать признания результатов торгов недействительными. «Это в свою очередь влечет реституции. При классическом применении данного института такой подход предусматривает возвращение земельного участка государству, которое оказывается в проигрышном положении, поскольку обязано вернуть победителю торгов арендные платежи», — добавил г-н Кохан.

Также отметим, что при проведении электронных торгов прав на аренду земельных участков не предусмотрено присутствие лицитаторов (ведущих аукционов).