Приобретение дома или иного объекта недвижимости — всегда довольно значимое событие. И не только с точки зрения социально-бытовой. От качества юридического оформления документов зависит многое, в том числе и право собственности на земельный участок, на котором расположен приобретаемый дом.
Причем вопросы идентичны как для случаев приобретения недвижимости по договору купли-продажи, так и по договору дарения и другим договорам об отчуждении. Более того, вопрос пределов прав на земельный участок под домом может быть в равной степени актуальным и для отношений аренды.
Общее гражданско-правовое правило, что с объектом недвижимости приобретаются также права на участок, на котором такой объект расположен, столь свободно толкуется, что однозначно определить пределы самого участка и объем приобретаемых прав удается только в суде.
Так, в суд обратился гр-н А. с иском к Главному управлению земельных ресурсов Киевской городской государственной администрации с требованием о побуждении к совершению определенных действий. А именно: исключить из кадастра сведения относительно регистрации за гр-ном Б. земельного участка площадью 400 м2 и аннулировать технический отчет об установлении внешних пределов землепользования.
Основанием для такого иска послужило то, что истец счел соответствующие действия и акты нарушающими его права, поскольку спорный участок — часть земельного участка возле дома, приобретенного вместе с бытовыми строениями и сооружениями, расположенными на земельном участке площадью 1852 м2, — по договору дарения был передан гр-ну Б. в бессрочную аренду.
Окружной административный суд г. Киева постановлением от 8 декабря 2009 года, оставленным без изменений определением Киевского апелляционного административного суда от 16 сентября 2010 года, в удовлетворении исковых требований отказал. Высший административный суд Украины (ВАСУ) в определении от 18 апреля 2012 года поддержал правовую позицию, что статья 377 Гражданского кодекса (ГК) Украины в редакции, действовавшей на момент оформления прав на спорный участок, закрепляла право собственника дома, строения или сооружения только на получение в пользование земельного участка, на котором они расположены. Суды подчеркнули, что эта норма в равной степени разрешает истцу обратиться в компетентный орган местного самоуправления для регистрации за ним права пользования земельным участком.
Обнаружив, что в других схожих делах ВАСУ придерживался иной позиции — к лицу, приобретшему право собственности на жилой дом, строение, сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, — гр-н А. обратился с заявлением о пересмотре решения кассационного суда Верховным Судом Украины на основаниях неодинакового применения норм материального права, повлекшего принятие разных решений в подобных правоотношениях.
Разрешая вопрос об одинаковом правоприменении положений статей 125, 126 Земельного кодекса (ЗК) Украины и статьи 377 ГК Украины, коллегия судей Судебной палаты по административным делам ВСУ исходила из следующего.
Согласно частям 1, 2 статьи 116 ЗК Украины, граждане и юридические лица приобретают право собственности и право пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных ЗК Украины или по результатам аукциона; приобретение права на землю осуществляется путем передачи земельных участков в собственность или предоставления их в пользование.
Согласно статье 120 ЗК Украины, к лицу, приобретшему жилой дом, строение или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они расположены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором. В случае если договором об отчуждении объекта недвижимости размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята непосредственно постройкой, и на ту часть, которая необходима для ее обслуживания. Идентичное положение содержится и в статье 377 ГК Украины.
Таким образом, по мнению ВСУ, законодательством определено, что с возникновением права собственности на объект недвижимости к собственнику переходит право собственности на часть земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости.
Частями 1, 2 статьи 125 ЗК Украины установлено, что право собственности и право постоянного пользования земельным участком возникает после получения его собственником или пользователем документа, удостоверяющего такое право на земельный участок, и его государственной регистрации. Право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации.
Статьей 126 этого же Кодекса предусмотрено, что право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком удостоверяются государственными актами. Право аренды земли оформляется договором, который регистрируется согласно закону.
Сравнительно-правовой анализ приведенных норм права, по мнению ВСУ, указывает на разграничение законодателем понятий «предоставление» и «приобретение» земельного участка в пользование или в собственность.
Под предоставлением земельного участка в пользование или в собственность законодатель понимает принятие органом соответствующего решения о такой передаче и дальнейшее оформление документа, который, согласно статье 126 ЗК Украины, удостоверяет такое право.
Приобретение земельного участка в собственность — это возникновение права на земельный участок, который ранее предоставлялся и на который имеются правоустанавливающие документы, на основании гражданско-правовой сделки.
Таким образом, к лицу, приобретшему объект недвижимости, переходит право собственности на земельный участок, на котором он расположен, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором. То есть независимо от того, обратилось ли лицо для получения государственного акта на свое имя на соответствующий участок и соответствующего переоформления, его право на такой участок переходит вместе с приобретенным домом.
Поскольку ВАСУ, оставляя без изменений решения судов предыдущих инстанций об отказе в удовлетворении исковых требований, не обратил внимания на отличия правового регулирования получения земельного участка в пользование или собственность и его приобретения, принял ошибочное решение, то определение суда от 18 апреля 2012 года ВСУ отменил и направил дело на новое рассмотрение в этот же суд.
Таким образом, чтобы не оказалось, что приобретенный дом стоит на земле, принадлежащей другому лицу, необходимо не только выяснить, на каких правах этим земельным участком пользовался и распоряжался прежний домовладелец, но и желательно определить пределы земельного участка в договоре купли-продажи недвижимости. Если это не сделано, то отличным подспорьем станет данное постановление Верховного Суда Украины.
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…