Противостояние застройщиков и инвесторов относительно жилой недвижимости имеет непростые социальные, экономические, возможно, даже классовые корни. Чаще всего общество в спорных ситуациях становится на сторону приобретателя. Но, как показывает практика, некоторые инвесторы вполне могут защитить свои интересы самостоятельно.

В данном случае немалым подспорьем стала норма гражданского права относительно того, что если спор касается расторжения (а не признания недействительным или применения последствий ничтожности) договора, то исполненное по договору до момента возникновения спора не возвращается. Вторым фактором, безусловно, была скорость совершения операций.

Так, 31 июля 2003 года между ПАО «И» и гр-ном К. был заключен инвестиционный договор строительства квартиры в жилом доме стоимостью 145 017 условных единиц, эквивалентной по курсу Национального банка Украины на момент заключения договора 773 201,60 грн.

28 апреля 2006 года г-н К. во исполнение обязательств по инвестиционному договору внес на банковский счет ПАО «И» 761 793,05 грн. Почти через год (5 апреля 2007 года) гр-н К. заключил с гр-ном В. договор уступки права требования на указанный объект инвестирования.

31 декабря 2008 года данный дом был принят в эксплуатацию.

5 июля 2010 года ПАО «И» заключило с гр-ном В. дополнительное соглашение к инвестиционному договору, которым была увеличена стоимость объекта инвестирования до 911 793,05 грн и изменен порядок расчетов по основному договору. В частности, гр-н В. обязался до 5 июля 2010 года включительно внести доплату до полной стоимости объекта инвестирования в сумме 150 тыс. грн.

5 июля 2010 года гр-н В. уплатил на текущий счет ПАО «И» 149 997 грн и, передав копии квитанций об оплате генеральному директору ПАО «И», получил взамен документы для оформления права собственности на квартиру (акт приема-передачи квартиры, технический паспорт и справку о 100-процентном финансировании строительства указанной квартиры). Получив документы, гр-н В. в тот же день обратился в банк с заявлением об аннулировании осуществленного платежа. А 12 июля 2010 года ему было выдано свидетельство о праве собственности на квартиру.

Возмущенное такими действиями гр-на В. ПАО «И» в сентябре 2010 года обратилось в Голосеевский районный суд с иском к гр-ну В. (третьи лица по делу — КП БТИ и Главное управление жилищного обеспечения исполнительного органа Киевского городского совета), в котором, ссылаясь на нарушение ответчиком условий инвестиционного договора и дополнительного соглашения к нему, просил расторгнуть указанные договоры и признать недействительными документы, переданные гр-ну В. для оформления права собственности на квартиру. Также истец просил признать право собственности на указанную квартиру за ним, а выданное гр-ну В. свидетельство признать недействительным и отменить государственную регистрацию права собственности.

В свою очередь гр-н В. в ноябре 2010 года обратился в суд со встречным иском к ПАО «И» о признании недействительным дополнительного соглашения к инвестиционному договору и возмещении морального вреда. В иске он указал, что подписывал дополнительное соглашение на невыгодных для себя условиях, под психологическим давлением и против своей воли лишь с целью получения необходимых документов для оформления права собственности на квартиру, поскольку его отказ от заключения дополнительного соглашения мог привести к невозможности получения необходимых документов.

Решением Голосеевского районного суда г. Киева от 10 марта 2011 года, оставленным без изменений определением Апелляционного суда г. Киева от 11 мая 2011 года, исковые требования ПАО «И» удовлетворены частично — расторгнут инвестиционный договор, прекращено право собственности гр-на В. на квартиру, признано право собственности на указанную квартиру за ПАО «И», истребован из владения гр-на В. в пользу ПАО «И» технический паспорт, признано недействительным свидетельство о праве собственности, выданное гр-ну В., и отменена госрегистрация права собственности на квартиру за ним. В удовлетворении требований по встречному иску отказано.

Решением Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ) от 27 июля 2011 года решения местного и апелляционного судов отменены в части удовлетворения исковых требований ПАО «И» и принято новое решение об отказе в их удовлетворении.

Но уже 30 мая 2012 года ВССУ, пересмотрев свое решение по вновь открывшимся обстоятельствам, его отменил и оставил в силе решение местного и определение апелляционного судов.

Рассмотрев поданное гр-ном В. заявление о пересмотре определения ВССУ от 30 мая 2012 года в связи с неодинаковым применением кассационным судом части 2 статьи 651 и части 4 статьи 653 Гражданского кодекса (ГК) Украины, повлекшим принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях, Верховный Суд Украины (ВСУ) счел его подлежащим удовлетворению. При этом, устраняя разногласия в применении судом кассационной инстанции норм материального права, судебные палаты по гражданским и уголовным делам ВСУ исходили из следующего.

В соответствии с требованиями части 2 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, установленных договором или законом.

Вместе с тем, согласно положениям частей 4 и 5 статьи 653 указанного кодекса, стороны не имеют права требовать возврата того, что было ими исполнено по обязательствам до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено договором или законом. Если договор изменен или расторгнут в связи с существенными нарушениями договора одной из его сторон, другая сторона может требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

ВСУ отметил, что анализ указанных норм материального права дает основания для вывода, что исполненное по договору до его изменения или расторжения возврату не подлежит, если иное не установлено договором или законом. Так как по пересматриваемому делу судами было установлено, что гр-н В. получил свидетельство о праве собственности на квартиру до возникновения спора о расторжении инвестиционного договора (12 июля 2010 года), ВССУ неправомерно, вопреки положениям части 4 статьи 653 ГК Украины, согласился с выводами судов предыдущих инстанций относительно прекращения права собственности гр-на В. на объект инвестирования.

Своим постановлением от 20 февраля 2013 года Верховный Суд отменил определение ВССУ от 30 мая 2012 года и направил дело на новое кассационное рассмотрение.