На данный момент Гражданский кодекс Украины (ГК) требует государственной регистрации прав на недвижимость (статья 182) и государственной регистрации сделок (статья 210).

Государственная регистрация прав на недвижимость

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (часть 1 статьи 182 ГК). Отдельно государственная регистрация вещных прав (в том числе и права собственности) на недвижимое имущество и их ограничений регламентирована Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004 года. В соответствии с этим Законом до создания единой системы органов государственной регистрации прав в составе государственного земельного кадастра регистрация объектов недвижимости осуществляется коммунальными предприятиями БТИ.

Обратите внимание: согласно статье 1 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», этот Закон регулирует только отношения, связанные с регистрацией вещных прав на недвижимое имущество всех форм собственности, их ограничений и сделок относительно недвижимого имущества. В то же время данный Закон не содержит никаких положений относительно порядка и процедуры осуществления государственной регистрации сделок.

Государственная регистрация сделок

Государственная регистрация сделок — это отдельный правовой институт. Согласно статье 210 ГК, государственной регистрации подлежат не все сделки, а определенные Законом как подлежащие регистрации. В части 2 этой же статьи указано, что перечень органов, осуществляющих государственную регистрацию, порядок регистрации, а также порядок ведения соответствующих реестров устанавливаются Законом. Сейчас действует постановление Кабинета Министров Украины «Об утвер­ждении Временного порядка государственной регистрации сделок» № 671 от 26 мая 2004 года, устанавливающее, что регистрация сделок может осуществляться в соответствии с Временным порядком государственной регистрации сделок, утвержденным данным постановлением. В соответствии с Временным порядком регистрацию сделок одновременно с их нотариальным удостоверением осуществляют частные и государственные нотариусы.

Временный порядок на сегодня является действующим и подлежит применению до принятия Верховным Советом Украины в соответствии со статьей 210 ГК Закона, регламентирующего государственную регистрацию именно сделок.

Из указанного следует, что на данный момент действительно предусмотрены две регистрации, и каждая выполняет свое назначение:

1) регистрация вещных прав на недвижимое имущество, осуществляемая органами БТИ (до тех пор, пока не будет создана единая система органов в составе государственного земельного кадастра) на основании статьи 182 ГК и Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений»;

2) регистрация сделок, осуществляемая частными и государственными нотариусами на основании статьи 210 ГК и Временного порядка регистрации сделок (до тех пор, пока не будет принят Закон, регламентирующий регистрацию сделок).

В газете «Юридическая практика» № 28 (394) от 12 июля 2005 года была опуб­ликована статья Игоря Масюка «Кто регистратор недвижимости». Автор данной статьи отмечает, что право собственности на недвижимость возникает только с момента государственной регистрации правомочия и не может быть связано с другим юридическим фактом, который должен возникнуть после регистрации сделки, и утверждает, что термин «регистрация объекта недвижимости», содержащийся в Законе «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», по своему смыслу поглощает и государственную регистрацию вещного права на недвижимое имущество, и регистрацию сделки.

Но, во-первых, данный Закон регулирует только вещные права на недвижимость и не имеет отношения к регистрации сделок, вообще не регламентирует процедуру регистрации сделок. А во-вторых, «объект недвижимости» и «сделка» — это совсем разные понятия и ни одно из них не может поглощать другое. Объект недвижимости — это предмет правоотношения, а сделка — это юридический факт, то есть основание возникновения, прекращения или изменения правоотношений. А в контексте указанного Закона, если термин «регистрация объекта недвижимости» и может быть применен, то только в понимании регистрации вещного права на недвижимое имущество, но отнюдь не в понимании регистрации сделки.

Взаимосвязь государственной регистрации вещного права, регистрации сделки и момента возникновения права собственности

На практике очень часто возникают вопросы относительно взаимосвязи государственной регистрации вещного права, регистрации сделки и момента возникновения права собственности. Рассмотрим это на примере договора купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно статье 210 ГК, сделка подлежит государственной регистрации лишь в установленных законом случаях. Кроме того, такие сделки вступают в силу с момента их регистрации.

Относительно договоров купли-продажи недвижимого имущества статья 657 ГК предусматривает их обязательную регистрацию.

Государственная регистрация сделок осуществляется в соответствии с Временным порядком государственной регистрации сделок, утвержденным постановлением КМУ № 671 от 26 мая 2004 года.

Так, государственная регистрация сделок осуществляется путем внесения нотариусом записи в реестр одновременно с ее нотариальным удостоверением, что преду­смотрено пунктом 6 Временного порядка. Таким образом, если сделка подлежит обязательной государственной регистрации, нотариус в любом случае ее государственную регистрацию должен осуществ­лять одновременно с нотариальным удостоверением.

Необходимо обратить внимание и на положение части 3 статьи 640 ГК: договор, подлежащий государственной регистрации, является заключенным с момента такой государственной регистрации. То есть договор, подлежащий государственной регистрации, даже нотариально удос­товеренный, но не зарегистрированный, считается незаключенным, соответственно прав и обязанностей у сторон по такой сделке не возникает. То есть по договору, подлежащему государственной регистрации, до осуществления регистрации такой сделки отсутствуют правовые основания для выполнения сторонами обязательств и для перехода права собственности. Соответственно стороны не могут договориться о возникновении права собственности у покупателя до регистрации такого договора.

Момент регистрации сделки тесно связан с моментом возникновения права собственности. Следует отметить, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество связан с регистрацией сделки, а не с регистрацией права собственности. Согласно ГК, регистрация права собственности на недвижимое имущество осуществляется в обязательном порядке, но после возникновения самого права собственности.

Общей нормой ГК, определяющей момент обретения права собственности по договору, является статья 334. Наиболее общим является положение части 1 статьи 334 ГК, в соответствии с которым право собственности по договору возникает с момента передачи имущества, если другое не установлено договором или законом.

Другие части этой статьи устанавливают общую процедуру возникновения права собственности для отдельных видов сделок. Так, право собственности на имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения (часть 3 статьи 334 ГК). А часть 4 статьи 334 ГК предусматривает, что если договор подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (т.е. регистрации сделки).

То есть части 1, 3 и 4 статьи 334 ГК устанавливают общие правила для отдельных видов сделок. Иначе говоря, не в каждом договоре, подлежащем нотариальному удостоверению и государственной регистрации, момент обретения права собственности связан с моментом совершения государственной регистрации такого договора.

Эта позиция имеет следующее обоснование. Согласно части 3 статьи 6 ГК, стороны договора могут отступить от положений актов гражданского законодательства и урегулировать свои отношения по собственному усмотрению. Невозможно такое урегулирование договором лишь в том случае, если в законе это прямо указано или обязательность для сторон положений актов гражданского законодательства вытекает из их содержания или из сути отношений сторон. Положение части 4 статьи 334 ГК не содержит соответствующих запретов, то есть является диспозитивным и не запрещает отступать от положений данной статьи при условии соблюдения других положений законодательства.

Уместно будет привести мнение по этому поводу доцента кафедры гражданского права НЮАУ им. Ярослава Мудрого, к.ю.н. Олега Первомайского, опубликованное в журнале «Мала енциклопедія нотаріуса» № 3 за 2005 год: «…может возникнуть вполне логичный вопрос по поводу того, что текст части 4 статьи 334 ГК Украины не содержит формулировки «если иное не установлено договором», что имеет мес­то в части 1 этой же статьи. Не может ли это быть подтверждением того, что правило части 4 статьи 334 является все-таки императивным и имеет однозначное толкование? Ответом на это замечание может послужить факт признания того, что законодатель не был последовательным в текстуальном изложении норм ГК. Тем не менее общие положения ГК свидетельствуют о том, что произошли коренные изменения в понимании того, какие его нормы являются диспозитивными. Если для действовавшего прежде ГК УССР диспозитивной считалась норма, в которой обязательно была формулировка: «если иное не предусмотрено (установлено) договором», то для ГК Украины 2003 года диспозитивной является любая норма, за исключением тех, где прямо указывается на то, что она не может быть изменена частным волеизъявлением, например: часть 1 статьи 27, часть 1 статьи 249, часть 2 статьи 1008 ГК Украины».

Но диспозитивность нормы может быть ограничена положениями других норм. Так, на вопрос, можно ли предусмотреть возникновение права собственности до государственной регистрации сделки по договору, подлежащему государственной регистрации, ответ основывается на положениях части 1 статьи 210 и части 3 статьи 640 ГК, устанавливающих, что сделка, подлежащая государственной регистрации, является совершенной с момента государственной регистрации. То есть до момента государственной регистрации сделки договор считается незаключенным, соответственно не существует как юридический факт, а следовательно, не может порождать правовые обязанности и последствия. Таким образом, невозможно по договору купли-продажи недвижимого имущества предусмотреть обретение покупателем права собствен­ности до нотариального удостоверения и регистрации сделки.

Относительно ситуации, когда стороны договора желают предусмотреть момент обретения права собственности спустя некоторое время после регистрации сделки (например, после окончательного расчета по договору), законодательство не содержит запрета, наоборот, статья 697 ГК предусмат­ривает, что договором может быть установлено сохранение права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара или наступления ­других обстоятельств.

На основании приведенного анализа можно сделать вывод, что момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, подлежащему государственной регистрации, может быть:

1) в соответствии с частью 4 статьи 334 ГК — связан с государственной регистрацией данного договора в Государственном реестре сделок;

2) по собственному усмотрению сторон, в том числе и в соответствии со статьей 697 ГК, — связан с другим юридическим фактом, который должен возникнуть после регистрации договора в Государственном реестре сделок, что обязательно должно быть предусмотрено в тексте договора.

Таким образом, стороны договора на свое усмотрение могут определить в договоре, подлежащем государственной регистрации, что право собственности на имущество переходит к приобретателю с момента регистрации правомочия или после регистрации правомочия и полного расчета или наступления другого юридического факта.

Еще раз подчеркну, что право собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, не может возникать до момента осуществления регистрации такого договора в Государственном реестре сделок.

В итоге можно сделать вывод, что в случае, если договор купли-продажи недвижимого имущества предусматривает отсрочку (рассрочку) платежа, стороны могут в договоре купли-продажи установить, что право собственности у покупателя возникнет пос­ле окончательного расчета. Государственная регистрация такого договора должна осуществляться одновременно с его нотариальным удостоверением. Ведь договор сначала нотариально удостоверяется, потом регистрируется нотариусом и вступает в силу, а право собственности по такому договору у покупателя возникнет лишь после оплаты в полном объеме приобретенного имущества, после чего уже осуществляется регистрация права собственности.