Гражданин Ш. обратился в прокуратуру города Н. с заявлением, в котором обвиняет предприятие ООО СК «К.-Ж.» и городской совет в неправильной регистрации права собственности на квартиры, построенные на условиях долевого участия в строительстве гражданами города Н. Он считает, что ООО СК «К.-Ж.» должно было зарегистрировать квартиры на себя, а после передавать в собственность гражданам-застройщикам.

Предприятие ООО СК «К.-Ж.» заключало договоры с гражданами на долевое участие в строительстве жилья. Одним из них является договор № 29 от 25 июля 2005 года на строительство 5-этажного жилого дома по улице Н. в городе Н. В своих взаимоотношениях стороны руководствовались Законом Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18 сентября 1991 года.

При заключении договоров о долевом участии в строительстве жилья ООО СК «К.-Ж.» руководствовалось статьями 1—3 Гражданского кодекса Украины (ГК), согласно которому гражданским законодательством ре­гулируются личные имущественные и неимущественные отношения (гражданские отношения), основанные на юридическом равенстве, свободном волеизъявлении имущественной самостоятельности их участников.

Стороны исходили из ­того, что каждый гражданин Ук­раины имеет право на жилье и, в соответствии со статьей 47 Конституции Украины, руководствуется принципами статьи 3 ГК «Общие принципы гражданского законодательства». Ими являются: недопустимость вмешательства в сферу личной жизни человека; свобода договора; справедливость, добросовестность и разумность. Эти принципы обе стороны выдерживали полностью.

Однако Законом Украины № 3201-IV от 15 декабря 2005 го­да были внесены изменения и дополнения в Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18 сентября 1991 года, где в части 3 статьи 4 указано: «Объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование и сооружение которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление».

Такие условия Закона не соответствуют статье 22 Конституции Украины, согласно которой «при принятии новых законов или внесении изменений в действующее законодательство не допус­кается ограничение содержания и объема существующих прав и свобод». А статьей 47 Конституции Украины установлено, что государство создает условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду. Никто не может быть принудительно лишен жилья, иначе как на основании закона по решению суда.

Таким образом, Закон Украины № 3201IV от 15 декабря 2005 года не только не соответствует Конституции Украины, но и ГК, правам граждан и юридических лиц, если считать, что внесение гражданами денег в строительство своей будущей квартиры является инвестицией в строительство. Такое понимание противоречит прежде всего самому Закону «Об инвестиционной деятельнос­ти», статья 1 которого указывает, что «инвес­тициями являются все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате чего создается прибыль (доход) или достигается эффект».

Гражданин вкладывает свои деньги не в производственную деятельность строительного предприятия, а в строительство своей будущей квартиры, и никакого дохода от этого он не получает, кроме квартиры, которую покупает по частям, как бы в рассрочку. Это подтверждается пунк­том 1 статьи 326 Хозяйственного кодекса Украины (ХК), а именно: «Инвестициями в сфере хозяйствования признаются долгосрочные вложения различных видов имущества, интеллектуальных ценностей и имущественных прав в объекты хозяйственной деятельности в целях получения дохода (прибыли) или достижения другого социального эффекта».

Пункт 1.28 статьи 1 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприя­тий» от 28 декабря 1994 года указывает следующее: «Инвестиция — хозяйственная операция, предусматривающая приобретение основных фондов нематериальных активов, корпоративных прав и ценных бумаг в обмен на средства или имущество». Как видно из содержания приведенного пунк­та 1.28 статьи 1 Закона, это не инвестиция в нашем случае, а договорное участие граждан в строительстве для себя квартир путем приобретения их в рассрочку.

Согласно статье 13 Конституции Ук­раины, государство обеспечивает защиту всех субъектов права собственности и хозяйствования, социальной направленнос­ти экономики, которые равны перед законом. Следовательно, субъекты права, строящие себе квартиры через строительное государственное предприятие или через строительное предприятие частной собственности, согласно Конституции Украины, равноправны, так же как и государственные, и частные строительные предприятия. Вот в чем ошибка вышеуказанных положений Закона № 3201- IV.

Согласно статье 42 Конституции Ук­раины, каждый имеет право на предпринимательскую деятельность, а государство обеспечивает защиту конкуренции и предпринимательской деятельности. Закон Украины № 3201IV своей корректировкой статьи 3 сводит на нет это конституционное право для предпринимателей в строительстве.

Однако, учитывая то, что, согласно статье 8 Конституции, на Украине признается и действует принцип верховенства права, Конституция Украины имеет высшую юридическую силу. Следовательно, Закон Украины № 3201IV должен быть изменен как не соответствующий Конституции Украины и всем перечисленным выше законам Украины.

В статье 68 Конституции Украины содержится требование: «Каждый обязан неукоснительно соблюдать Конституцию Украины и законы Украины, не посягать на права и свободы, честь и достоинство других людей». Депутаты, принимавшие Закон № 3201- IV, а также проверяющие всех видов и рангов, обязаны его соблюдать.

Подтверждением этому является статья 19 Конституции Украины. В ней, в частности, сказано: «Правовой порядок на Украине основывается на принципах, в соответствии с которыми никто не может быть принужден делать то, что не предусмотрено законодательством. Органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны действовать только на основании, в пределах полномочий и способов, которые предусмотрены Конституцией и законами Украины».

Поскольку предприятие ведет плановое хозяйство строительства жилья для граждан Украины, оно заключало договоры с ними еще до вступления в силу Закона № 3201- IV, то есть до 14 января 2006 года. Поэтому действие данного Закона на правоотношения, сложившиеся до этой даты, распространяться не может, то есть не имеет обратной силы, так как, согласно статье 22 Конституции Украины, «при принятии новых законов или внесении изменений в действующие законы не допускается ограничение содержания и объема существующих прав и свобод».

На мой взгляд, запрет распространяется исключительно на финансовую деятельность по привлечению средств сторонних физических и юридических лиц с целью осуществления инвестиционной (то есть прибыльной) деятельности в сфере жилищного строительства и операций с недвижимостью. Иначе говоря, новый запрет не распространяется на случаи финансирования строительства жилой недвижимости физическими лицами за счет собственных или заемных средств (включая банковские кредиты).

В данном случае речь не идет о строи­тельстве за счет привлеченных от сторонних лиц средств, а значит, нет объекта запрета (Энциклопедия хозяйственных операций. — С. 950).

Согласно статье 876 «Право собственности на объект строи­тельства» ГК, «собственником объекта строительства или результатов других строительных работ является заказчик, если иное не предусмотрено договором». В данном конкретном случае иное не предусмотрено в договорах подряда и долевого участия в строительстве жилья. Следовательно, ­собственником данного конкретного дома является заказчик — ООО СК «К.-Ж.», которое оплачивало подрядчику только стоимость выполненных работ. Таким образом, оплачивая выполненные работы, оно становилось и собственником этих выполненных работ.

Согласно пункту 14 Общих ­условий заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве, утвержденных постановлением КМУ № 668 от 1 августа 2005 года, «собственником результатов выполненных работ (объекта строительства) до их сдачи заказчику является подрядчик». Впоследствии подрядчик и заказчик предъявляют законченный строительством объект государственной приемочной комиссии. Если все члены комиссии подписали акт приемки без замечаний, то он является основанием для передачи подрядчиком готового объекта заказчику по акту приема-передачи объекта.

Такой акт приема-передачи построенного объекта после его подписания является подтверждением права собственности заказчика на этот объект на основании статьи 876 ГК и пункта 95 Общих условий заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве, утвержденных постановлением КМУ № 668 от 1 августа 2005 года. В них, в частности, сказано: «Право собствен­ности на законченные работы (объект строительства) переходит к заказчику с момента подписания акта приема-передачи».

Никаких других оформлений возникновения права собственности на построенный объект (дом) не требуется, кроме подтверждения этого права заказчика решением городского совета как факта наличия этого объекта и результата ­приемки государственной приемочной комиссией для установления публичного права на созданный объект.

Согласно статье 328 «Основание приобретения права собственности» ГК, право собственности приобретается на основаниях, не запрещенных законом, в частности, по сделкам; право собственности считается приобретенным правомерно, если иное не вытекает из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом.

В данном случае имеются первичные основания возникновения права собственности на построенный жилой дом (квартиру). Это создание нового имущества.

Статья 331 «Приобретение права собственности на вновь созданное имущество и объекты незавершенного строительства» ГК устанавливает, что право собствен­ности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества), если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, то право собственности возникает с момента государственной регистрации.

Это подтверждается и статьей 182 «Государственная регистрация прав на недвижимость» ГК, пункт 1 которой гласит: «Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации». Это предписание введено для того, чтобы вновь созданному недвижимому имуществу придать публичный характер путем регистрации. Данная функция законодательством возложена на местные органы власти и управления.

Закон Украины «О местном само­управлении на Украине» от 21 мая 2007 года, в соответствии с Конституцией Украины, определяет систему и гарантии местного самоуправления на Украине, основы организации и деятельности, правового статуса и ответственности органов и должностных лиц местного самоуправления. Так, статья 30 «Правомочия в отрасли жилищно-коммунального хозяйства, бытового, торгового обслуживания, общественного питания, транспорта и связи» этого Закона к ведению исполнительных органов сельских, поселковых, городских советов относит делегированные полномочия, учет и регистрацию соответственно Закону объектов недвижимого имущества независимо от формы собственности.

Эти права городской совет делегировал своему коммунальному органу — межгородскому бюро технической инвентаризации (МБТИ), которое на основании публичного документа — решения городского совета и других документов выдает свидетельство о праве собственности и правомерно регистрирует эту вновь созданную собственность.

КМУ в постановлении «О мерах в отношении создания системы регистрации прав собственности на недвижимое имущество» № 661 от 16 мая 2001 года указывает: «…Установить, что держателем государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество, кроме земельных участков, является Министерство юстиции… Данные о праве собственности на землю, а также о праве собственности на недвижимое имущество подаются в соответствующие государственные реестры в порядке, установленном Министерством юстиции Украины… Установить, что сведения об объектах недвижимого имущества вносятся в базу данных на основании регистрации объектов недвижимого имущества, которая осуществляется исполнительными органами сельских, поселковых, городских советов».

Эта регистрация проводится на основании Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины № 715 от 7 февраля 2002 года, зарегистрированного в Министерстве юстиции Украины 18 февраля 2002 года под № 157/6445. Этот порядок ныне не изменен.

Из изложенного следует, что должностные лица городского совета и МБТИ действовали правомерно, в пределах своих полномочий и в рамках действующего законодательства.

Никаким законом или подзаконным актом не установлено, что нововыстроенный дом (объект) как собственность следует регистрировать у нотариуса, поскольку право собственности здесь возникает не из сделок, а из правового акта — решения городского совета. Городской совет своим решением только зафиксировал публичное появление нового предмета собственности и новых собственников. И после этой фиксации каждый собственник зарегистрировал свое право собственности как факт ее появления и наличия, получив об этом соответствующее свидетельство, согласно которому зарегистрировал эту свою собственность в реестре соответственно Временному положению о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество (пункты 2, 3, 5 и др.).

В пункте 6 дополнения № 1 «Перечень правоустанавливающих документов, на основании которых проводится регистрация прав собственности на объект недвижимого имущества» к Временному положению о порядке ­государственной регистрации прав ­собственности на недвижимое имущество сказано: «Сви­де­тельство о праве собственности на объекты недвижимого имущества, выданное органами местного самоуправления и местными государственными администрациями». Свидетельство о праве собственности, выданное МБТИ, и является таковым, потому что МБТИ является органом местного самоуправления.

Нотариусу Законом Украины «О нотариате на Украине» право выдавать свидетельство о праве собственности на вновь созданное недвижимое имущество не предоставлено.

Акт государственной приемочной комиссии и акт передачи объекта в эксплуа­тацию являются основаниями для государственной регистрации прав, удостоверяющих возникновение вещных прав на недвижимое имущество, но не документами, подтверждающими право собственности на завершенный строительством объект.

Из изложенного следует, что заказчик, принимая актами выполненные работы, автоматически становится собственником принятых и оплаченных вещей (частей дома), частей объекта.

Согласно части 2 пункта 14 Общих условий заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве, утвержденных постановлением КМУ № 668 от 1 августа 2005 года, «собственником результатов выполненных работ (объекта строительства) до их сдачи является подрядчик».

По законодательству о налогообложении, налогом облагаются операции по отчуждению собственности в пользу другого лица — покупателя и т.д. При передаче подрядчиком построенного дома заказчику отчуждения собственности не происходит, потому что, согласно статье 876 ГК, заказчик (и в его лице заказчики квартир) изначально является собственником строящегося объекта, так как он строится из его материалов и за его средства. Создается новая вещь, собственником которой является ее создатель — заказчик, действовавший на основании статьи 1000 ГК «Договор поручения».

Статья 875 «Договор строительного подряда» ГК устанавливает: «По договору строительного подряда подрядчик обязуется построить и сдать в установленный срок объект или выполнить иные строительные работы в соответствии с проект­но-сметной документацией, а заказчик обязуется предоставить подрядчику строительную площадку (фронт работ), передать утвержденную проектно-сметную документацию, если эта обязанность не возлагается на подрядчика, принять объект или законченные строительные работы и оплатить их».

В процессе капитального строительства между сторонами возникают специфические правоотношения, характерные для договора подряда в капитальном строительстве. К примеру, на ком лежит поставка материалов и оборудования для строительства? Если подрядчик строит объект из материалов, которые сам оплачивает, тогда, следует полагать, объект строительства принадлежит подрядчику, а если он передает эти материалы (и оборудование) заказчику вместе с выполненными работами, то собственником принятого строительного объекта становится заказчик.

Заказчик — это юридическое или физическое лицо, которое заказывает выполнение работ, поставку продукции, предоставление услуг, связанных с капитальным строительством, организовывает проведение торгов (тендеров), заключает договоры (контракты), контролирует ход строи­тельства и осуществляет технический надзор за ним, проводит расчеты за поставленную продукцию, выполненные работы, предоставленные услуги, принимает законченные работы.

Статья 879 «Обеспечение строительства и оплата работ» и другие статьи ГК подробно регулируют взаимоотношения заказчика и подрядчика. А статья 876 «Право собственности на объекты строительства» ГК устанавливает, что «собственником объекта строительства или результатов других строительных работ является заказчик, если иное не преду­смотрено договором». Эта статья устанавливает общее правило, в соответствии с которым собственником объекта строительства или результатов других строительных работ является заказчик, если материалы и оборудование изначально принадлежат ему.

Установление такого права имеет принципиальное значение для решения вопроса о переходе рисков, а также правил наложения ареста и применения взыскания на имущество должника, ответственности его перед третьими лицами и др. При таком положении заказчик изначально является собственником вещного права, и ему, кроме акта приемки выполненных работ, не нужно оформлять никакого права собственности в связи с тем, что объект права собственности еще строится, еще не готов.

Поэтому следует обратить внимание на то, что государственный акт ввода объекта в эксплуатацию является основанием для государственной регистрации прав, удостоверяющих возникновение вещных прав на недвижимое имущество согласно статье 19 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004 года, но не документом, подтверждающим право собствен­ности на завершенный строительством объект. Таким образом, заказчик, принимая актами выполненные работы, становится автоматически собственником принятых и оплаченных вещей.

Согласно пункту 95 «Общих условий заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве», утвержденных постановлением КМУ № 668 от 1 августа 2005 года, «право собственности на законченные работы (объект строительства) переходит к заказчику с момента подписания акта приема-передачи». Следовательно, никакого другого документа на право собственности заказчику оформлять не следует.

Заказчик на основании акта государственной приемочной комиссии оформляет дальнейшую передачу квартир их собственникам согласно заключенным договорам и решению городского совета с дальнейшим оформлением этих квартир и последующей их регистрацией как права собственности лиц, принимавших долевое участие в их строительстве. В настоя­щее время с гражданами заключаются не договоры о долевом участии в строительстве квартир, а предварительные договоры купли-продажи квартир на основании статьи 635 ГК. На основании предварительного договора купли-продажи квартир, после принятия решения городским советом, заказчик заключает нотариально удостоверенные договоры купли-продажи квартир с покупателями, которые впоследствии регистрируют свои права собственности на квартиры.

Согласно пункту 3 статьи 331 ГК, до завершения строительства лицо считается собственником материалов и оборудования, использованных в процессе этого строительства, а согласно пункту 1 этой статьи, лицо, изготовившее (создавшее) вещь из своих материалов на основании договора, является собственником этой вещи. Это изначальное право заказчика подтверждено законом, а регистрация является публичным его представлением, то есть признанием государством, но не через нотариуса, а через МБТИ.

Что касается части 6 статьи 3 и час­ти 6 статьи 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», следует отметить, что сделки с недвижимым имуществом заключаются, если право собственности на это имущество зарегистрировано в соответствии с данным Законом. Закон подразумевает последующие действия собственника после регистрации, а не при регистрации права собственности и до регистрации других вещных прав. Выдача свидетельств на право собственности на основании решения городского совета была осуществлена до регистрации права собственности и соответствовала указанным пунктам ­статей 3 и 4 этого Закона. Нарушений здесь нет.

Из приведенного следует, что требование оформления права собственности заказчиком на построенный объект перед предоставлением квартир находится за пределами требований законодательства Украины, а тем более через нотариуса.

Гражданин Ш. в своей жалобе ссылается на то, что по причине отсутствия регистрации права собственности у заказчика после передачи дома от подрядчика к заказчику якобы не уплачиваются налоги. Ранее было доказано, что регистрация права собственности на заказчика не требуется, так как нет отчуждения права собственности от подрядчика к заказчику. Заказчик изначально является собственником строящегося объекта (дома). Миф о том, что ООО СК «К.-Ж.» числится неплательщиком всех налогов по этому объекту, — лишь вымысел. Это могут подтвердить налоговые органы, в которых ООО СК «К.-Ж.» находится на налоговом учете.

ЛУЦКИЙ Михаил — юрист, г. Николаев