Стройка с минусами — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №49 (728) » Стройка с минусами

Стройка с минусами

Александр Буртовой

— Какие последние изменения в украинском законодательстве являются наиболее существенными для практики в сфере недвижимости?

— Изменениям подверглись практически все правила и процедуры, касающиеся градостроительной документации, получения исходных данных, проектирования, оформления разрешительной документации на выполнение строительных работ, ввода в эксплуатацию завершенных объектов, регистрации на них прав собственности. Существенным образом данные изменения затронули также рынок земель, являющийся одним из ключевых элементов сферы недвижимости. Хотя, следует отметить, законопроект “О рынке земель”, призванный формально завершить в стране земельную реформу, до сих пор не принят.

Что касается непосредственно практики в сфере недвижимости, то следует отметить закон Украины “О регулировании градостроительной деятельности”, а также подзаконные акты, принятые с целью имплементации его положений. Чтобы понять масштабы изменений в градостроительной сфере, достаточно сказать, что заключительными положениями закона вносятся изменения в более чем два десятка законов. Среди которых, в частности, законы Украины “Об основах градостроительства”, “Об архитектурной деятельности”, “О государственных строительных нормах”, “О местном самоуправлении в Украине”, “О землеустройстве”, “Об инвестиционной деятельности”, “О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью”, “Об аренде земли”.

— В чем конкретно заключается влияние этих изменений на рынок?

— Как это часто случается на практике, изменения в законодательство, с одной стороны, упрощают правила и процедуры, с другой стороны, создают новые проблемы для застройщиков, а также других субъектов рынка недвижимости путем нечеткости определений, отдельных пробелов в регулировании и прочее. Например, уменьшив количество согласовательных процедур и полномочия органов местного самоуправления, законодатель расширил полномочия органа архитектурно-строительного контроля. Так что проблемы не только остаются, но и приобретают совершенно новые формы и очертания. И все-таки основные проблемы связаны с тем, что закон о регулировании при всей своей “прогрессивности” содержит большое количество отсылочных норм на нормативные документы, которые предстоит разработать Кабинету министров, а также профильному министерству. При этом качество уже принятых подзаконных актов позволяет сделать вывод о необходимости внесения изменений уже в ближайшее время.

К основным же положительным моментам закона можно отнести уменьшение количества оформляемых для строительства объектов разрешительных процедур и документов, сокращение необходимого на получение разрешительной документации времени, введение декларативного принципа получения права на выполнение подготовительных и строительных работ для объектов первой-третьей категории сложности, урегулирование вопросов паевого участия в развитии инфраструктуры населенных пунктов. Но ряд аспектов, связанных с оформлением прав на землю, упущены, хотя данная процедура является ключевым моментом для начала каждого из этапов проектирования и строительства.

Фактически же и законодательство, и практика в сфере недвижимости ныне находятся на некоем переходном этапе, который закончится только после окончательного формирования нормативной базы, а также практики применения тех или иных норм закона.

Александр Буртовой

В 1998 году окончил отделение международного права Института международных отношений Киевского национального университета имени Т. Шевченко. Руководил юридическим департаментом девелоперской компании Ghelamco Ukraine, юридическим департаментом “Украинской энергосберегающей сервисной компании”, в качестве юриста и адвоката работал в адвокатском объединении “Первая украинская специализированная адвокатская контора”. С февраля 2011 года является ассоциированным партнером юридической фирмы “Антика”. Специализация — строительство, недвижимость, проектное финансирование, корпоративное право, право договоров. …

— Насколько проблематичным сегодня является соблюдение всех норм при реализации проектов застройки?

— В сфере недвижимости соблюсти все нормы и требования всегда было весьма проблематично. На сегодняшний день нормативная база не сформирована: есть новые законы, но нет целостного механизма их реализации. Ряд принятых подзаконных актов либо противоречат закону о регулировании, либо искажают смысл отдельных положений. В качестве примера можно привести проблему государственных строительных норм (ГСН), которые по закону являются обязательными при сооружении объектов градостроительства. Отмечу, что многие ГСН довольно устаревшие. В отдельных случаях еще действуют СНИП, разработанные Минстроем СССР. В связи со вступлением в силу закона о регулировании, которым определено, что все нормативные акты действуют только в части, не противоречащей закону, ряд ГСН требуют внесения изменений или полной замены. Их дальнейшее использование в существующем виде либо невозможно, либо весьма затруднительно. При таких обстоятельствах значительно возрастает риск допущения серьезных ошибок или нарушения тех или иных требований законодательства.

— Какие новые тенденции появились в юридическом due diligence приобретаемой недвижимости?

— Вне зависимости от способов приобретения прав мы практикуем комплексный подход к изучению всех аспектов, имеющих значение для оценки титула на имущество: имеются в виду объекты недвижимого имущества, земельные участки, объекты незавершенного строительства. В частности, при комплексном due diligence мы изучаем не только правоустанавливающие и разрешительные документы, но и документы, связанные с приобретением прав на объект исследования. Это и история перехода прав собственности, и документация, связанная с оформлением прав и изменением целевого назначения земельных участков, и внутренние документы, касающиеся правомерности решений о приобретении, оформлении или отчуждении активов. Особое внимание также уделяется судебной практике и спорам, которые могут повлиять на заключение предполагаемой сделки.

Поскольку изменения внесены практически во все этапы и процедуры застройки, для проведения due diligence и во избежание вытекающих из ограничений застройки земельных участков проблем следует также анализировать градостроительную, проектную и другую документации. Это, кроме того, поможет избежать рисков неверного определения класса последствий и отнесения объектов к неверной категории сложности, что влияет на объемы проектирования, оформление права на выполнение подготовительных и строительных работ, процедуру ввода объекта в эксплуатацию. То есть в нынешних условиях по сравнению с практикой, существовавшей до вступления в силу новых нормативных актов, due diligence должен проводиться более тщательно.

— Увеличилось ли количество судебных споров в сфере недвижимости?

— По большому счету количество, равно как и предмет споров, не изменилось. Как и раньше, весьма распространенными являются споры, касающиеся узаконивания “самостроев”, о признании недействительными договоров купли-продажи и аренды земельных участков или иных объектов недвижимого имущества, дела о признании права собственности на объекты незавершенного строительства или споры, вытекающие из договоров ипотеки. К особой категории можно отнести споры по договорам подряда, предметом которых могут быть сроки и качество выполнения работ или, например, исполнение подрядчиком гарантийных обязательств.

Ведущие юридические фирмы
1. Василь Кисиль и Партнеры
2. Baker&McKenzie
3. Arzinger
4. “Саенко Харенко”
5. “DLA Piper Украина”
Ведущие юристы
1. Сергей Пионтковский (Baker & McKenzie)
2. Наталия Доценко-Белоус (“Василь Кисиль и Партнеры”)
3. Олег Алешин (“Василь Кисиль и Партнеры”)
4. Тимур Бондарев (Arzinger)
5. Александра Федотова (“Спенсер и Кауфманн”)
Другие известные юристы
Александр Буртовой (“Антика”)
Дмитрий Корбут (“Саенко Харенко”)
Роман Костенко (“Астерс”)
Наталия Кочергина (“DLA Piper Украина”)
Лина Немченко (Baker & McKenzie)
Алексей Фелив (Beiten Burkhardt)

Источник: журнал Ukrainian Law Firms 2011

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

50 ведущих юридических фирм Украины 2011 года

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

История рейтинга

Эксперты Всеукраинской исследовательской программы "50 ведущих юридических фирм Украины 2011 года"

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Банковское и финансовое право

Валютная оппозиция

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Фармацевтика

Общественно-экономическая фармация

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Рынки капитала

Капитальное приращение

Мимолетные привлечения

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Уголовное право

Поголовная ответственность

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Недвижимость

Стройка с минусами

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Корпоративное право

Акционерное плечо

Опорные правозащитники

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

M&A

Частный интерес

Правила покупки и продажи

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Инвестиции

Лекарство от чиновника

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Банковское и финансовое право

Долг судом красен

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Энергетика и природные ресурсы

Морально-энергетические принципы

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Анализ законодательства

Зонт от банкротства

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Передовики

50 крупнейших публичных сделок

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Бронзовая лига

"Бронзовая лига" ведущих юридических фирм Украины 2011 года*

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Юрфирма года

Диверсификация Олимпа

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Обзор

50 ведущих юридических фирм Украины по количеству юристов

50 ведущих юридических фирм Украины по объему доходов

50 ведущих юридических фирм Украины по показателю финансовой эффективности

Рейтинг признания юридических фирм

Цена практичности

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Региональные лидеры

Помощь на месте

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Энергетика и природные ресурсы

Деньги на ветер

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Методология

Одна голова хорошо

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Тенденция

Сетевые настройки

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Интеллектуальная собственность

Наиболее заметные споры

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

История рейтинга

Как это было

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Интеллектуальная собственность

Патентная преступность

Триумфальные марки

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Агробизнес

Урожайное вето

Аграриев подвели к барьеру

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Международный арбитраж

Судейский менталитет

Выразительная юрисдикция

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Реструктуризация / банкротство

Процедурные чистки

Тонкая расшивка

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Налоговое право

25 крупнейших споров в сфере налогообложения

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Международная торговля

Система мер и миров

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Налоговое право

Крайняя степень возмещения

Фискальный стресс

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Конкуренция

Культура локтя

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Судебная практика

50 крупнейших судебных и арбитражных дел

В суд идет

Самопроизвольные трактовки

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Аудит

Заключения на ровном месте

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Антимонопольное право

Смешанные противоборства

Разгон мирных концентраций

25 крупнейших публичных сделок в сфере антимонопольного права

50 ведущих юридических фирм Украины 2011

Защита собственности

Правила самообороны

VOX POPULI

Юридический форум

Сомнительная польза

Актуальный документ

Документы и аналитика

Информационный запрос

Акцент

Новое время

Государство и юристы

Новости законотворчества

Юридические клиники смогут оказывать правовую помощь

Государство и юристы

Крайняя мера

Политики — вне закона

Государство и юристы

Новости законотворчества

Срок полномочий членов ВККС предлагают увеличить

Государственную программу приватизации обновят

Государство и юристы

Ушел из жизни В.Розвадовский

Документы и аналитика

Медиа с повышенным давлением

Удар законом по правоприменению

Книжная полка

Кодификация по-научному

Неделя права

Новости из-за рубежа

Приставы смогут задерживать должников

Антитабачный закон обжалован в суде

Неделя права

Олег Сергейчук празднует 45-летие

Проверь контрагента

Обмен налоговым опытом

Доказать отправку

В отказном порядке

Строгий порядок

Новости из зала суда

Судебная практика

Состоялось предварительное рассмотрение апелляционной жалобы по делу Ю. Тимошенко

300-миллионный гонорар АО «Бриарей» — законный

ООО «Киноман» не добилось через суд заключения договора аренды

Новости юридических фирм

Частная практика

Максим Копейчиков выступил на практическом семинаре относительно регистрации недвижимости

МЮК «Александров и Партнеры» переезжает

МЮФ Salans выступает юридическим советником в сделке по приобретению ЧАО «Тисагаз»

«Саенко Харенко» сопровождает получение разрешения АМКУ на слияние компаний в бумажной промышленности

Татьяна Бессараб принимает участие в подготовке обзора законодательства о ГЧП

Новый советник Integrites

«Астерс» провела культурно-деловой прием для инвестиционных профессионалов

АО Arzinger завершило реорганизацию страховщиков

Отрасли практики

Рассылка попала под сокращение

Цепная акция

Уязвимые точки аренды

Линия обороны расширяется

Чиновникам придется выбирать слова

Канал discovery доступен и украинцам

Рабочий график

КАЛЕНДАРЬ на неделю

СТРАНИЦА ИЗ ЕЖЕНЕДЕЛЬНИКА ЮРИСТА

Неделя прав человека

Решения недели

Судебная практика

Изменение кредитного договора

Налоговое обязательство

Загрязнение окружающей среды

Самое важное

Подвели под амнистию?

Свобода должна быть свободной

Судебная практика

Взаимозачет зашел в тупик

Судебная практика

Судебные решения

Обратить взыскание на заложенное имущество путем совершения нотариусом исполнительной надписи нельзя

О возможности истребования имущества у добросовестного приобретателя

Тема номера

Доступ к делу ограничен

Санкция ошиблась кодексом

Долгая дорога в ВСУ

Частная практика

Узкий профиль юрфирмы

Правовидение

Юридический форум

Девять лет успеха

«Moot court» объединяет будущих юристов

Інші новини

PRAVO.UA