— Какие последние изменения в украинском законодательстве являются наиболее существенными для практики в сфере недвижимости?
— Изменениям подверглись практически все правила и процедуры, касающиеся градостроительной документации, получения исходных данных, проектирования, оформления разрешительной документации на выполнение строительных работ, ввода в эксплуатацию завершенных объектов, регистрации на них прав собственности. Существенным образом данные изменения затронули также рынок земель, являющийся одним из ключевых элементов сферы недвижимости. Хотя, следует отметить, законопроект “О рынке земель”, призванный формально завершить в стране земельную реформу, до сих пор не принят.
Что касается непосредственно практики в сфере недвижимости, то следует отметить закон Украины “О регулировании градостроительной деятельности”, а также подзаконные акты, принятые с целью имплементации его положений. Чтобы понять масштабы изменений в градостроительной сфере, достаточно сказать, что заключительными положениями закона вносятся изменения в более чем два десятка законов. Среди которых, в частности, законы Украины “Об основах градостроительства”, “Об архитектурной деятельности”, “О государственных строительных нормах”, “О местном самоуправлении в Украине”, “О землеустройстве”, “Об инвестиционной деятельности”, “О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью”, “Об аренде земли”.
— В чем конкретно заключается влияние этих изменений на рынок?
— Как это часто случается на практике, изменения в законодательство, с одной стороны, упрощают правила и процедуры, с другой стороны, создают новые проблемы для застройщиков, а также других субъектов рынка недвижимости путем нечеткости определений, отдельных пробелов в регулировании и прочее. Например, уменьшив количество согласовательных процедур и полномочия органов местного самоуправления, законодатель расширил полномочия органа архитектурно-строительного контроля. Так что проблемы не только остаются, но и приобретают совершенно новые формы и очертания. И все-таки основные проблемы связаны с тем, что закон о регулировании при всей своей “прогрессивности” содержит большое количество отсылочных норм на нормативные документы, которые предстоит разработать Кабинету министров, а также профильному министерству. При этом качество уже принятых подзаконных актов позволяет сделать вывод о необходимости внесения изменений уже в ближайшее время.
К основным же положительным моментам закона можно отнести уменьшение количества оформляемых для строительства объектов разрешительных процедур и документов, сокращение необходимого на получение разрешительной документации времени, введение декларативного принципа получения права на выполнение подготовительных и строительных работ для объектов первой-третьей категории сложности, урегулирование вопросов паевого участия в развитии инфраструктуры населенных пунктов. Но ряд аспектов, связанных с оформлением прав на землю, упущены, хотя данная процедура является ключевым моментом для начала каждого из этапов проектирования и строительства.
Фактически же и законодательство, и практика в сфере недвижимости ныне находятся на некоем переходном этапе, который закончится только после окончательного формирования нормативной базы, а также практики применения тех или иных норм закона.
Александр Буртовой
В 1998 году окончил отделение международного права Института международных отношений Киевского национального университета имени Т. Шевченко. Руководил юридическим департаментом девелоперской компании Ghelamco Ukraine, юридическим департаментом “Украинской энергосберегающей сервисной компании”, в качестве юриста и адвоката работал в адвокатском объединении “Первая украинская специализированная адвокатская контора”. С февраля 2011 года является ассоциированным партнером юридической фирмы “Антика”. Специализация — строительство, недвижимость, проектное финансирование, корпоративное право, право договоров. …
— Насколько проблематичным сегодня является соблюдение всех норм при реализации проектов застройки?
— В сфере недвижимости соблюсти все нормы и требования всегда было весьма проблематично. На сегодняшний день нормативная база не сформирована: есть новые законы, но нет целостного механизма их реализации. Ряд принятых подзаконных актов либо противоречат закону о регулировании, либо искажают смысл отдельных положений. В качестве примера можно привести проблему государственных строительных норм (ГСН), которые по закону являются обязательными при сооружении объектов градостроительства. Отмечу, что многие ГСН довольно устаревшие. В отдельных случаях еще действуют СНИП, разработанные Минстроем СССР. В связи со вступлением в силу закона о регулировании, которым определено, что все нормативные акты действуют только в части, не противоречащей закону, ряд ГСН требуют внесения изменений или полной замены. Их дальнейшее использование в существующем виде либо невозможно, либо весьма затруднительно. При таких обстоятельствах значительно возрастает риск допущения серьезных ошибок или нарушения тех или иных требований законодательства.
— Какие новые тенденции появились в юридическом due diligence приобретаемой недвижимости?
— Вне зависимости от способов приобретения прав мы практикуем комплексный подход к изучению всех аспектов, имеющих значение для оценки титула на имущество: имеются в виду объекты недвижимого имущества, земельные участки, объекты незавершенного строительства. В частности, при комплексном due diligence мы изучаем не только правоустанавливающие и разрешительные документы, но и документы, связанные с приобретением прав на объект исследования. Это и история перехода прав собственности, и документация, связанная с оформлением прав и изменением целевого назначения земельных участков, и внутренние документы, касающиеся правомерности решений о приобретении, оформлении или отчуждении активов. Особое внимание также уделяется судебной практике и спорам, которые могут повлиять на заключение предполагаемой сделки.
Поскольку изменения внесены практически во все этапы и процедуры застройки, для проведения due diligence и во избежание вытекающих из ограничений застройки земельных участков проблем следует также анализировать градостроительную, проектную и другую документации. Это, кроме того, поможет избежать рисков неверного определения класса последствий и отнесения объектов к неверной категории сложности, что влияет на объемы проектирования, оформление права на выполнение подготовительных и строительных работ, процедуру ввода объекта в эксплуатацию. То есть в нынешних условиях по сравнению с практикой, существовавшей до вступления в силу новых нормативных актов, due diligence должен проводиться более тщательно.
— Увеличилось ли количество судебных споров в сфере недвижимости?
— По большому счету количество, равно как и предмет споров, не изменилось. Как и раньше, весьма распространенными являются споры, касающиеся узаконивания “самостроев”, о признании недействительными договоров купли-продажи и аренды земельных участков или иных объектов недвижимого имущества, дела о признании права собственности на объекты незавершенного строительства или споры, вытекающие из договоров ипотеки. К особой категории можно отнести споры по договорам подряда, предметом которых могут быть сроки и качество выполнения работ или, например, исполнение подрядчиком гарантийных обязательств.
1. Василь Кисиль и Партнеры |
2. Baker&McKenzie |
3. Arzinger |
4. “Саенко Харенко” |
5. “DLA Piper Украина” |
1. Сергей Пионтковский (Baker & McKenzie) |
2. Наталия Доценко-Белоус (“Василь Кисиль и Партнеры”) |
3. Олег Алешин (“Василь Кисиль и Партнеры”) |
4. Тимур Бондарев (Arzinger) |
5. Александра Федотова (“Спенсер и Кауфманн”) |
Александр Буртовой (“Антика”) |
Дмитрий Корбут (“Саенко Харенко”) |
Роман Костенко (“Астерс”) |
Наталия Кочергина (“DLA Piper Украина”) |
Лина Немченко (Baker & McKenzie) |
Алексей Фелив (Beiten Burkhardt) |
Источник: журнал Ukrainian Law Firms 2011
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…