Генеральный партнер 2021 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Выпуск №9 (584) » Стройинвестирование

Стройинвестирование

Рубрика Тема номера
О проблемных вопросах банковской практики в сфере инвестирования строительства жилья

Современный финансовый кризис уже негативно проявился во всех сферах жизнедеятельности страны. Существенно отразился он и на состоянии рынка недвижимости, резкое падение которого было спровоцировано прежде всего кризисом национальной банковской системы и стремительной девальвацией гривны. Проблемные вопросы, с которыми банковские учреждения сталкивались до наступления финансового кризиса, в современных условиях дополнились перечнем новых, вызванных его проявлениями.

Анализируя уже сложившуюся практику участия банков в сфере строительства жилья, следует взять на вооружение те примеры, которые помогут избежать ошибок в будущем и укажут пути выхода из проблемных ситуаций. В связи с этим возникла необходимость правового анализа отдельных вопросов банковской практики в указанной сфере отношений, содержащих неоднозначные подходы к их ­реализации и/или вызвавших нежелательные для банков последствия.

Для примера рассмотрим некоторые моменты участия банка в механизме строительства жилья через фонды финансирования строительства (ФФС), в которых, согласно Закону Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (Закон о финансовых механизмах), банк может выступать управляющим (разделы І и ІІ Закона) и/или кредитующим банком в целях инвестирования строительства жилья (статья 50 Закона).

1. Выступая в роли управляющего, банк в соответствии с частью 4 статьи 9 Закона о финансовых механизмах имеет право определять конкретное банковское учреждение, в котором застройщик и его подрядчики (субподрядчики) либо иные участники строительства объекта недвижимости обязаны открыть текущие счета. Анализ указанной нормы свидетельствует об ограничении права этих лиц свободно выбирать обслуживающий их банк, что противоречит требованиям части 3 статьи 342 Хозяйственного кодекса Украины и пункту 6.2 статьи 6 Закона Украины «О платежных системах и переводе средств на Украине». При этом, однако, следует отметить, что ограничение, предусмот­ренное частью 4 статьи 9 Закона о финансовых механизмах, касается не всех текущих счетов указанных лиц, а лишь тех, которые будут использоваться для безналичных расчетов в рамках определенных договоров относительно строительства жилья через созданный управляющим ФФС.

Обосновывая необходимость установленного частью 4 статьи 9 Закона о финансовых механизмах права управляющего, можно найти объяснение его рациональности лишь в ситуации, когда управляющий и банк являются одним лицом, что позволяет ему контролировать все денежные потоки между договорными сторонами созданного им ФФС. Однако это остается необъяснимым в отношении иного управляющего, который не является банком.

Таким образом, с целью предотвращения нарушения гарантированных законом прав юридических лиц на свободное волеизъявление в сфере банковского обслуживания ­выйти из сложившейся ситуации возможно путем согласования этих вопросов на договорном уровне.

2. Согласно статье 10 Закона о финансовых механизмах, между управляющим и застройщиком должны быть заключены соответствующие договоры, среди которых особое место занимает ипотечный договор. Как свидетельствует практика, неоднозначные подходы возникали при определении вопроса — какой является ипотека объекта инвес­тирования (квартиры в строящемся доме) по отношению к ипотеке, возникшей между управляющим и застройщиком согласно статье 10 Закона о финансовых механизмах — первичной или последующей?

Безусловно, следует разграничивать обе указанные ипотеки, поскольку установленная между управляющим и застройщиком ипотека обеспечивает выполнение последним обязательств по договору о сооружении объекта строительства, заключенного согласно статье 9 Закона о финансовых механизмах, а ипотека объекта инвестирования обеспечивает выполнение заемщиком обязательств по кредитному договору (статья 50 Закона о финансовых механизмах). Актуальность данного вопроса состоит в том, что в случае признания ипотеки объекта инвестирования последующей возникает необходимость получения предварительного согласия предыдущего ипотекодержателя (то есть управляющего) на передачу объекта инвестирования в последующую ипотеку (статья 13 Закона Украины «Об ипотеке»), а в случае отсутствия такого согласия ипотека признается недействительной (часть 3 статьи 12 Закона Украины «Об ипотеке»), вследствие чего банк может оказаться без обеспечения по конкретному кредиту.

Практика оформления отдельными банковскими учреждениями ипотеки объекта инвестирования (статья 50 Закона о финансовых механизмах) свидетельствует о том, что некоторые из них оформляли такую ипотеку как первичную, обосновывая это различными: а) ипотекодателями (которыми выступали: застройщик — по ипотечному договору с управляющим, физическое или юридическое лицо — по ипотеке, обеспечивающей его кредит на инвестирование строительства жилья); б) ипотекодержателями, если управляющим выступает не банк (то есть ипотекодержателем по ипотечному договору, заключенному согласно статье 10 Закона о финансовых механизмах, выступает управляющий, а по ипотечному договору, заключенному в разрезе статьи 50 Закона о финансовых механизмах, — банк); в) предметами ипотеки (которыми являются: объект строительства (многоквартирный дом) — по ипотечному договору между управляющим и застройщиком (статья 10 Закона о финансовых механизмах), и объект инвестирования (квартира в таком доме) — по ипотеке согласно статье 50 Закона о финансовых механизмах).

Однако несомненным является тот факт, что объект инвестирования — это составляющая объекта строительства. При этом, если в ипотечном договоре между застройщиком и управляющим (статья 10 Закона о финансовых механизмах) описание предмета ипотеки будет содержать лишь общее указание на вид объекта строительства (например, «имущественные права на многоквартирный дом, строящийся по адресу…согласно договору…, заключенному между управляющим и застройщиком…»), без индивидуализации объектов инвестирования в нем, то считается, что эта ипотека распространяется и на объекты инвестирования в таком объекте строительства, вследствие чего выведение любого объекта инвестирования из этой ипотеки с целью передачи его в первичную ипотеку банку становится проблематичным. Таким образом, считаю целесообразным в ипотечном договоре между застройщиком и управляющим описывать предмет ипотеки, которым является объект незавершенного строительства и/или имущественные права на него, с обязательной идентификацией всех объектов инвестирования, находящихся в строящемся доме.

3. С падением спроса на рынок недвижимости неизбежно возникает вопрос изменения цены на его товар. Если на вторичном рынке жилья вопрос снижения цены решается по согласию сторон сделки, то на рынке строительства жилья через ФФС аналогичное правило не может быть использовано, поскольку в соответствии с частью 6 статьи 15 Закона о финансовых механизмах текущая цена измерительной единицы объекта строительства не может быть установлена ниже, чем предыдущая цена для этого объекта строительства. Такая позиция законодателя привела к остановке (замораживанию) строительства в современных условиях финансового кризиса.

Таким образом, возобновление активизации первичного рынка недвижимости, строящегося через ФФС, может произойти, прежде всего, путем внесения соответствующих изменений в Закон о финансовых механизмах, что, в свою очередь, поможет застройщикам по уже открытым ФФС привести свою деятельность в соответствие с требованиями Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» (Закон о преодолении кризиса) с целью создания возможности получения ими льготного кредитования (часть 1 статьи 3 Закона о преодолении кризиса).

4. Исходя из требования части 3 статьи 17 Закона о финансовых механизмах, в случае отказа доверителя от участия в ФФС управляющий обязан вернуть первому стоимость объекта инвестирования с учетом текущей цены измерительной единицы объекта строительства на момент подачи заявления о выходе из ФФС. Указанное свидетельствует о том, что если эта цена увеличивалась в процессе строительства объекта недвижимости (а такое имело место на протяжении последних лет), то управляющий должен из сформированного им оперативного резерва (статья 17 Закона о финансовых механизмах) вернуть доверителю сумму денежных средств в размере, превышающем размер фактически внесенного последним взноса на счет ФФС.

Единственным на сегодня позитивным событием, сдерживающим отток из оперативного резерва управляющего средств для возврата доверителям, стало принятие Закона о преодолении кризиса, на основании части 4 статьи 3 которого запрещено инициировать расторжение договора об ­участии в ФФС доверителям, полностью уплатившим за строительство закрепленного за ними объекта инвестирования. В данном случае расторжение договоров может иметь место лишь по взаимному согласию сторон. В отношении доверителей, не полностью оплативших строительство своего объекта инвестирования, Закон не содержит указанного запрета, однако возврат средств им может быть осуществлен лишь после реализации такого объекта. Установленный Законом о преодолении кризиса запрет не распространяется на случаи перенесения установленного срока введения в эксплуатацию более чем на 18 месяцев.

Безусловно, практика содержит множество проблемных вопросов, связанных со сферой строительства жилья, но, к сожалению, изложение всех их в рамках одной статьи не представляется возможным. Кроме того, учитывая наличие финансового кризиса, первоочередной задачей в современных условиях является преодоление его последствий. Основным документом, установившим пути выхода из кризисной ситуации на первичном рынке жилья, стал Закон о преодолении кризиса, нормы которого направлены на стабилизацию строительства и стимулирование развития строительной и смежных отраслей в условиях финансового кризиса.

Однако, по моему мнению, эффектив­ность реализации ­предусмотренных в этом Законе мероприятий, требующих финанси­рования (статья 1 Закона), ­будет мизерной вследствие: а) наличия дефицита Госу­дарственного бюджета в нынешнем году (статья 1 Закона Украины «О Государственном бюджете Украины на 2009 год» (Закон о Госбюджете)); б) отсутствия в Законе о Госбюджете запланированных на этот год расходов из Стабилизационного фонда и соответствующей целевой субвенции на цели, преду­смотренные подпунктом 2 пункта 2 раздела ІІІ Закона о преодолении кризиса; в) нагромождения других просроченных обязательств государства, выполнение которых наряду с иными его обязательствами запланировано в Госбюджете на 2009 год. Как показывает практика, имеют место многочисленные факты значительной задержки выплаты частичной компенсации процентных ставок по кредитам молодых семей или одиноких молодых граждан Государственным фондом содействия молодежному жилищному строительству согласно постановлению Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка частичной компенсации процентной ставки кредитов коммерческих банков молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья» № 853 от 4 июня 2003 года.

Ситуация может быть улучшена, если финансирование предусмотренных указанным Законом мероприятий будет осуществляться не только за счет бюджетных средств, но и за счет других источников финансирования (часть 1 статьи 2 Закона о преодолении кризиса).

Подводя итоги сложившейся в современных условиях ситуации в сфере инвес­тирования строительства жилья, следует отметить, что пока она остается проблемной. Оздоровление климата в строительной отрасли будет зависеть от правильности установленных мероприятий преодоления финансового кризиса и обдуманного построения действий всеми участниками данного рынка в процессе реализации требований законодательства Украины.

ДРОЗДОВА Наталия — к.ю.н, юрист юридической фирмы «Салком», г. Киев

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 комментариев
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Содержание

Государственная практика

Земля — дело хозяйственное

Законодательная практика

«Оружейные» инициативы

Комментарии и аналитика

Решение суда росту долга не мешает

Юридические правила подготовки телесюжета

Лица

Самые авторитетные среди прекрасных

Неделя права

20 лет на службе юстиции

Судьи и ученые объединились

Должники. Конфиденциально

Правоохранительная реформа

Заложники залога имущества

Неличная сатисфакция

Новости законотворчества

«Прослушку» предлагается запретить

СБУ предлагают оставить без следствия

Штрафы «привяжут» к минимальной зарплате

Новости из зала суда

Суд запретил ОАО «Одессагаз» отключать газ

В. Семенюк-Самсоненко подала апелляцию на решение суда

Суд приостановил решение о лишении прав собственности В. Колодюка и В. Добровольского

Суд отменил решение о признании права собственности Американской Dugsbery на костел в Днепропетровске

Новости из-за рубежа

ГИБДД разрешила москвичам оплачивать штрафы по Интернету

Переизбран председатель КС РФ

Поохотился и в отставку

Прокуроры смогут опротестовывать вступившие в силу приговоры

Новости профессии

Нотариусы Киева обсудили итоги 2008 года

Судьи поддерживают идею диалога

«Исполнительное производство» в вузах

Судьи и ученые: видение судебной реформы

Минюст осуществлял прием граждан в КМУ

Состоялось заседание Квалифкомиссии админсудов

Новости юридических фирм

Новая практика в ЮФ «Вронский, Вронская и Партнеры»

АК «Коннов и Созановский» — юридический советник по вопросу приобретения мажоритарной доли в украинской компании

ЮФ «АС Консалтинг» сотрудничает с отделом содействия торговли и инвестициям Посольства Республики Польша в г. Киеве

ПГ «Павленко и Побережнюк» сопровождает компанию «Холтек Интернэшнл»

Реестр событий

Эпидемия коррупции в стране

Восстановлению не подлежит?

Плохо работаешь — пиши реферат

Служебная лестница

Переводы

Судебная практика

Верните наши денежки

Судебные дела недели

Кассационная жалоба ГП «Мариупольский морской торговый порт» удовлетворена

Дело по иску ОАО «Киевский радиозавод» направлено на новое рассмотрение

Судебные решения

Об особенностях инвестирования в объекты социальной инфраструктуры

Тема номера

Спасательный круг для застройщиков

Стройинвестирование

Частная практика

Знать и уметь

Не третейского ума дело?

Кадровые стратегии в юрфирмах

Количество => качество?

Другие новости

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: