Ипотека известна как один из древнейших правовых институтов, берущих свое начало со времен афинского реформатора Солона (VI век до н.э.). Казалось бы, за столь продолжительный период времени должны были сформироваться определенные подходы и позиции законодательства, позволяющие давать однозначные ответы на вопросы, связанные с ипотечными правоотношениями. В то же время спорные вопросы есть. И один из них хотелось бы рассмотреть в данной статье.

Привлекательность рынка земли и повышенный спрос на украинские земли, как у национального потребителя, так и у иностранного инвестора — это факт, не требующий дополнительных рассуждений и не вызывающий сомнений. Невзирая на мораторий и иные ограничения, заинтересованное лицо, тот же инвестор, пытается приобрести землю если не в собственность, то хотя бы в аренду или субаренду, или иным способом, предусмотренным и не запрещенным законодательством Украины. На следующем этапе появляется заинтересованность в использовании приобретенной в собственность или пользование земли в определенных предпринимательских целях.

В последнее время приходится сталкиваться на практике с ситуацией, когда арендатор (или субарендатор) по договору аренды земли, опираясь на положения статьи 5 Закона Украины «Об ипотеке», пытается использовать свое право аренды в качестве предмета ипотеки. Поскольку законодательство Украины не имеет однозначного подхода в отношении вышеизложенного, возникает ряд следующих спорных вопросов.

Статья 5 Закона Украины «Об ипотеке» была дополнена положением, согласно которому «…предметом ипотеки может быть право аренды или пользования недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объекты недвижимого имущества. Такое право аренды или пользования недвижимым имуществом для целей этого Закона считается недвижимым имуществом».

Понятно, что речь идет о недвижи­мости и, скорее всего, об объектах строительства. Возникает вопрос — раз подобное положение существует в отношении недвижимости, может ли оно применяться к земельным правоотношениям.

Отметим сразу, что Земельный кодекс Украины (ЗК) молчит по этому поводу. В соответствии со статьей 93 ЗК право аренды земли — это основанное на договоре временное платное владение и использование земельного участка, необходимого арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности.

Гражданским кодексом Украины (ГК) ипотека определена как отельный вид залога. Согласно статье 576 ГК, предметом залога может быть любое имущество, которое может отчуждаться залогодателем и на которое может быть обращено взыскание.

В статье 49 Закона Украины «О залоге» сказано, что залогодатель может заключить договор залога как принадлежащих ему на момент заключения договора прав требования по обязательствам, в которых он является кредитором, так и тех, которые могут возникнуть в будущем. Временное право требования, принадлежащее залогодателю-кредитору, может быть предметом залога только до окончания срока его действия.

ГК, Закон Украины «О залоге» не предусматривают возможности передачи в ипотеку права аренды земли. В то же время статья 5 Закона Украины «Об ипотеке» упоминает такой вид предмета ипотеки. Таким образом, имеем некоторую несогласованность нормативных актов.

По большому счету, право аренды земли вряд ли может быть приравнено на основании статьи 5 Закона Украины «Об ипотеке» к недвижимому имуществу. Напомним, что при наложении запрета отчуждения недвижимого имущества, нотариусы применяют положения статьи 73 Закона Украины «О нотариате», содержащей определение недвижимого имущества, на основании которого сложно сказать, насколько такие, хотя и приравненные к недвижимости, права могут рассматриваться как недвижимость.

В юридической практике сложились неоднозначные подходы к вопросу возможности передачи в ипотеку права аренды земли. В случаях, когда подобная возможность рассматривается, речь идет о целевом назначении земельного участка, отведенного для строительных целей или обслуживания определенного объекта недвижимого имущества.

Подытоживая вышесказанное, выходит, что законодательство Украины, не урегулировавшее однозначно вопрос передачи права аренды земельного участка в ипотеку, оставляет возможность применения к подобным случаям как статьи 5 Закона Украины «Об ипотеке», так и статьи 576 ГК и статьи 49 Закона Украины «О залоге».

ГРИНЦОВА Ирина — юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры», г. Киев