Земельное право, пожалуй, является наиболее динамичной областью законодательства, так как изменяется чрезвычайно быстро. Яркий пример тому — целый ряд существенных изменений, внесенных в Земельный кодекс Украины в конце 2009 и в начале 2010 года.

Не отстает от этой динамичности в развитии земельных правоотношений и судебная практика рассмотрения и решения земельных споров. На примере рекомендаций Президиума Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) «О практике применения хозяйственными судами земельного законодательства» № 04-06/15 от 2 февраля 2010 года (Рекомендации) предлагаю проанализировать отдельные актуальные и дискуссионные вопросы развития судебной практики по вышеупомянутым вопросам в сфере хозяйственного судопроизводства.

Так, в частности, в пункте 2.3 Реко­мендаций указано следующее: что касается исковых требований о признании недействительным государственного акта на право собственности на земельный участок, то такое требование, как правило, заявляется как восстановление права с последствиями, предусмотренными законодательством, а потому решение такого вопроса является производным от установления права собствен­ности (права пользования) спорным земельным участком. Следовательно, при признании недействительными решения, распоряжения, соглашения и т.п., на основании которого выдан акт, последний подлежит возвращению органу, который его выдал. С учетом этого признание акта незаконным в судебном порядке не требуется. Оценка таких обстоятельств должна содержаться не в резолютивной, а в мотивировочной части решения.

Позволю себе утверждать, что, скорее всего, судебная практика не воспримет таких нововведений, поскольку, анализируя вышеуказанное, возникает целый ряд замечаний.

Во-первых, до этого все заинтересованные субъекты, обращаясь в хозяйственный суд по таким вопросам, выдвигали требование о признании недействительным решения, например, на основании которого земельный участок передавался в собственность, и требование о признании недействительным выданного на основании такого решения государственного акта на право собственности на землю.

Во-вторых, выглядит весьма сомнительной автоматическая недействительность государственного акта в случае недействительности решения, на основании которого он выдан, поскольку выдача государственного акта сопровождается целым рядом последовательных действий, начиная с вынесения границ земельного участка в натуру и заканчивая регистрацией соответствующего государственного акта в органах государственного земельного кадастра.

Для того чтобы юридически нивелировать эти последовательные действия, необходимо признание судом недействительным и государственного акта.

В связи с вышеизложенным следует провести параллель с абзацем 2 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Украины (ВСУ) «О практике применения судами земельного законодательства при рассмотрении гражданских дел» № 7 от 16 апреля 2004 года, где указано, что, исходя из установленных законодательством условий предоставления земельных участков, нельзя считать противоречащим закону решение органа исполнительной власти или местного самоуправления об отмене своего решения, по которому земельный участок был неправомерно получен в собственность или пользование. В этом случае вопрос о недействительности документов, выданных на основании пересмотренного решения, решается в судебном порядке.

В-третьих, если следовать логике ВХСУ, согласно его Рекомендациям, юридически слабой будет ссылка в другом судебном процессе на основании статьи 35 Хозяйственного процессуального кодекса Украины на недействительность государственного акта, если вывод о такой недействительности будет сделан не в резолютивной, а в мотивировочной части.

Другим важным вопросом, который освещается в указанных Рекомендациях, являются проблемы перехода права собственности или права пользования земельным участком в случае обретения права собственности на недвижимость, которая находится на этом земельном участке.

Следует отметить, что еще совсем недавно законодателем были внесены изменения в статью 377 Гражданского кодекса Украины (ГК) и в статью 120 Земельного кодекса Украины (ЗК), которые вступили в силу 10 декабря 2010 года. В соответствии с данными изменениями отчуждение объекта недвижимости без оформления соответствующих прав на землю под таким объектом невозможно, так как размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются важными условиями договора, предусматривающего обретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов).

Как указано в пункте 3.4.2 Рекоменда­ций, право пользования (в том числе на правах аренды) земельным участком, на котором находится недвижимость, переходит к приобретателю объектов недвижимости исключительно при условии, что в момент их отчуждения у предыдущего собственника, согласно требованиям земельного законодательства Украины, такое право было и оно надлежащим образом удостоверено.

При решении споров о праве собственника объекта недвижимости на земельный учас­ток, на котором объект расположен, судам следует учитывать, что возникновение права собственности на объект недвижимости не является основанием для автоматического возникновения права собственности или заключения (продления, возобновления) договора аренды земельного участка, что следует из положений статьи 377 ГК и статьи 120 ЗК.

Таким образом, сделки, влекущие переход права собственности на объект недвижимости, одновременно являются основанием для перехода права на землю, однако оформление такого права осуществляется в установленном законом порядке.

Последний вывод Рекомендаций о необходимости оформления права землепользования очень актуален для судебной практики, поскольку он означает, что сторона в деле, которая приобрела право собственности на объект недвижимости, не имеет права заявлять иск, например, об устранении препятствий в осуществлении права землепользования под таким объектом недвижимости до момента оформления этого права в установленном законом порядке и удостоверения его документами, указанными в статье 126 ЗК.

Одним из актуальных вопросов судебной практики является также возобновление договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности. Несмотря на многочисленные правовые позиции ВХСУ и ВСУ, которые последние высказывали в своих судебных решениях, суды нижестоящих инстанций все еще допускают ошибки в применении соответствующих норм права.

Именно поэтому в пункте 3.4.6 Реко­мендаций отмечается, что в решении споров, связанных с возобновлением (пролонгацией) договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, судам следует учитывать положение статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли».

Из содержания части 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» следует, что ею не предусмотрен порядок автоматического возобновления договора аренды земельного участка в случае отсутствия возражений сторон, а лишь определено, что в этом случае договор подлежит возобновлению. Указанная норма не предусматривает изменения соответствующего решения органа исполнительной власти или местного самоуправления, являющегося основанием для предоставления в аренду земельного участка, относительно установленных в нем сроков аренды.

Таким образом, если по закону такой договор подлежит возобновлению, то такое во­зобновление может осуществляться по волеизъявлению сторон. Такое волеизъявление должно быть оформлено в соответствии с пунктом 34 статьи 26 Закона Украины «О местном самоуправлении на Украине» решением городского совета.

При отсутствии соответствующего решения органа исполнительной власти или местного самоуправления основания для удовлетворения требований истца об изменении срока действия договора отсутствуют, а в случае несогласия арендодателя с продлением договора аренды земельного участка, арендатор обязан освободить занимаемый земельный участок, приведя его в надлежащее состояние.

Таким образом, исходя из указанных Рекомендаций и содержания части 3 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», необходимыми условиями возобновления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, являются:

— фактическое использование арендатором арендованного земельного участка по истечении договора аренды этого земельного участка;

— отсутствие письменных возражений арендодателя относительно дальнейшего использования арендатором такого арендованного земельного участка;

— принятие соответствующим местным советом на своей сессии решения о возобновлении договора аренды земельного участка на новый срок.

В случае отсутствия хотя бы одного из этих условий (согласно судебной практике чаще всего таким условием является отсутствие решения сессии соответствующего органа местного самоуправления) возобновление договора аренды земельного участка невозможно.

В целом следует отметить, что Реко­мендации ВХСУ дают ответы на многие вопросы судебной практики в сфере земельных правоотношений. Остается надеяться, что суды при рассмотрении конкретных споров будут руководствоваться этими Рекомендациями.

КОЛТОНЮК Юрий — адвокат, г. Луцк