Во время расцвета кредитования в Украине (2004—2008 годы) кредитные средства выдавались практически на все, при этом большие суммы кредитов обычно обеспечивались ипотекой. Проблема, связанная с вопросом выполнения условий кредитных договоров, обеспеченных ипотекой, была всегда: заемщики по разным причинам не могли, а иногда и не хотели, выполнять условия кредитного договора, а кредиторы пытались возвращать свои средства путем обращения взыскания на недвижимое имущество, а когда наступил финансовый кризис, этот вопрос стал еще более острым.

Анализ положений статей 33, 36, 37, 39 Закона Украины «Об ипотеке» (Закон № 898-IV), статей 328, 335, 376, 392 Гражданского кодекса (ГК) Украины дает основания для вывода о том, что законодателем определены три способа удовлетворения обеспеченных ипотекой требований кредитора путем обращения взыскания на предмет ипотеки: судебный (на основании решения суда) и два внесудебных (на основании исполнительной надписи нотариуса и согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя).

В настоящей статье мы поговорим об извечном бое между должником и кредитором — об оспаривании права собственности кредитора на ипотечное имущество, которое было осуществлено путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки.

Данное право кредитора предусмотрено статьей 37 Закона Украины «Об ипотеке», согласно которой ипотекодержатель может удовлетворить обеспеченное ипотекой требование путем приобретения права собственности на предмет ипотеки. Стоит отметить, что для осуществления этого права необходимо совершить ряд обязательных действий и выполнить некоторые условия законодательства. Как показывает практика, не всегда кредиторы считают нужным (целесообразным) совершать такие действия и выполнять условия.

И вот должник узнает о постановке на баланс кредитора недвижимости, которая еще вчера принадлежала ему, и получается так, что эта же недвижимость уже должнику не принадлежит.

 

Регистрация

Согласно Закону № 898-IV, решение о регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, выступающее предметом ипотеки, может быть обжаловано ипотекодателем в суде. В свою очередь Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (Закон № 1952-IV) в статье 37 определяет сразу два пути обжалования решений государственных регистраторов (которыми в подобных случаях являются и нотариусы): путем подачи жалобы в Министерство юстиции Украины (его территориальные органы) или в суд.

На основании части 1 статьи 2 Закона № 1952-IV государственная регистрация прав на недвижимое имущество и их обременений состоит в официальном признании и подтверждении государством фактов приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих сведений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Как ни странно, но один из самых важных вопросов при судебной защите права собственности ипотекодателя начинается с определения юрисдикции рассмотрения соответствующих споров. Исходя из постановления пленума Высшего административного суда Украины «Об отдельных вопросах юрисдикции административных судов» от 20 мая 2013 года № 8, можно сказать, что в основном такая категория споров подлежала рассмотрению в административных судах, однако постановление Верховного Суда Украины от 14 июня 2016 года по делу № 826/4858/15 внесло свое зерно раздора, акцентировав внимание всех судов при рассмотрении споров в случае признания противоправным и отмене решения государственного регистратора на наличии аспекта частноправовых отношений между кредитором и заемщиком, а эта граница очень тонкая. Так, в подобных ситуациях ипотекодержатели начали «играть» с заемщиком, затягивая сначала время в общих судах, а затем подавали соответствующее заявление о закрытии производства в связи с неподведомственностью. Суд, учитывая различные основания, удовлетворял такое заявление, а в этот период истекал срок у заемщика для предъявления соответствующего иска в административный суд. После открытия производства в административном суде кредитор снова подавал заявление о закрытии производства, изменив просительную его часть и реквизиты суда, и ситуация повторялась, а заемщик оставался без имущества и с двумя постановлениями различных судов по закрытию производства в связи с неподведомственностью.

 

Новые кодексы

С анонсированными изменениями в процессуальные кодексы Украины обещали данную проблему решить. Согласно абзацу 2 части 1 статьи 19 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Украины в действующей редакции, суды рассматривают в порядке гражданского судопроизводства также требования относительно регистрации имущества и имущественных прав, других регистрационных действий при условии, что такие требования являются производными от спора в отношении данного имущества или имущественных прав, если спор подлежит рассмотрению в местном общем суде и передан на его рассмотрение с такими требованиями. В то же время в части 3 статьи 19 Кодекса административного судопроизводства (КАС) Украины подчеркивается, что административные суды не рассматривают исковые требования, которые являются производными от требований в частноправовом споре и заявлены вместе с ними, если спор подлежит рассмотрению в порядке другого, не административного, судопроизводства и находится на рассмотрении соответствующего суда. Норма изложена по-новому, но проблема осталась. Обращаем внимание: ГПК Украины дает основания рассматривать и оспаривать право собственности кредитора, приобретенное им в порядке статьи 37 Закона № 898-IV только тогда, когда такие требования являются производными. Мало кто из должников будет возражать против наличия задолженности вообще. Даже в случае отказа кредитору в удовлетворении требований о взыскании задолженности в связи с истечением сроков исковой давности ипотека не прекращает своего существования, что подтверждает устоявшаяся судебная практика с учетом производности ипотеки от основного обязательства.

 

Новый Суд

Большая Палата Верховного Суда (ВС) в свою очередь принимает взаимоисключающую практику в подобных правоотношениях, в частности, 4 апреля 2018 года при рассмотрении дела № 817/1048/16 ВС отметил, что споры, касающиеся государственных регистраторов, не относятся к административной юрисдикции, поскольку касаются имущественного интереса и обязательно будут влиять на имущественные права лица, в отношении которого эти регистрационные действия будут отменены. Такая же позиция относительно права процессуального была высказана Верховным Судом Украины — в частности, в постановлении от 24 января 2017 года по делу № 815 /6165/14. Однако в этот же день (4 апреля 2018 года) Большая Палата Верховного Суда принимает постановление по делу № 826/9928/15 и поднимает вопрос подведомственности рассмотрения споров об обжаловании действий государственного регистратора.

 

Выводы

Все мы понимаем, что заемщику нужно обеспечить свое право на справедливый суд, предусмотренной статьей 6 Конвенции о защите прав человека и основоположных свобод, однако граница подведомственности крайне тонка и зависит от многих факторов, в том числе от загруженности судов и наличия желания «отфутболить дело», а потому продолжается формироваться судебная практика, которая уже сейчас намекает, что судам общей юрисдикции нужно готовиться к увеличению количества подобных дел в производстве.

Что же касается административного порядка обжалования соответствующих решений государственного регистратора путем подачи жалобы в Министерство юстиции Украины, то такой порядок обжалования решений предусмотрен статьей 37 Закона № 1952-IV. Предлагаю использовать данный путь как альтернативу судебному рассмотрению только в том случае, когда заемщик просто не видит для себя риска, что его имущество может быть продано кредитором третьему лицу (добросовестному приобретателю), что сделает его возврат еще более проблематичным.

Таким образом, арсенал для борьбы имеется у обеих сторон, но кредиторам нужны деньги здесь и сейчас, а посему они не против договариваться.

 

ЯЦЕНКО Евгений — адвокат ЮФ OSTIN, г. Киев