Финансовый кризис нанес существенный удар по строительному бизнесу, что отразилось как на спросе, так и на предложении в этой сфере. Чтобы хоть как-то облегчить участь застройщиков, парламентарии в оперативном порядке утвердили Закон Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», вступивший в силу 14 января 2009 года (Закон).

Закон направлен на уменьшение бремени финансовых трудностей для продолжения застройщиками строительного бизнеса. В частности, он предусматривает ряд финансовых инструментов государственной поддержки строительных проектов, ослабление регуляторного давления на застройщиков в условиях финансового кризиса, комплекс мер по усилению их позиций в договорных и хозяйственных отношениях с другими участниками рынка, а также некоторые другие изменения. Более детально рассмотрим указанные новшества ниже.

Экстренная государственная помощь

В условиях кризиса нехватка финансирования в сфере строительства все более ощутима. Ввиду отсутствия собственных и заемных средств застройщики вынуждены приостанавливать и порой даже полностью прекращать строительство. На этом этапе государство приняло решение поддержать строительную сферу с помощью бюджетных средств путем кредитования завершения строительства объектов с 70 %ной готовностью, выкупа нереализованного жилья, а также предоставления застройщикам льготного кредитования.

Но для реализации положений Закона одного лишь намерения недостаточно, необходимо разработать дополнительное нормативное регулирование, предусмат­ривающее порядок и процедуру распределения бюджетных средств, а также де-факто предусмотреть указанные затраты в Госбюджете. Несмотря на то что на данный момент такое регулирование отсутствует, предположительно, что кредитование застройщиков будет производиться через Государственное ипотечное учреждение и уполномоченные государственные банки. Но для застройщика более важен вопрос не кто осуществляет, а как будет осуществляться такое финансирование. Важным остается также установление критериев выбора объектов государственного финансирования. Вероятно, в первую очередь во внимание будет приниматься стоимость строительства и степень готовности объекта, которая подлежит установлению на основании пока еще не принятого положения Минрегионстроя.

Что касается выкупа нереализованного жилья в объектах недвижимости для формирования фондов служебного и социального жилья, его проведение возможно в случае нехватки средств застройщика для окончания строительства. Такой механизм господдержки может и не быть активно применен на практике, в частности, если допустить, что выкуп будет осуществляться по той же цене, по которой жилье предлагается для покупки каким-либо третьим лицам-инвесторам, а такая рыночная стоимость может оказаться просто не по карману государству.

Что касается льготного кредитования, Закон предусматривает возможность такового в отношении застройщиков объектов недвижимости любого функционального назначения, при условии залога ценных бумаг, имущественных прав и другого имущества. Такое кредитование будет осуществляться частными финучреждениями, которые получат поддержку НБУ. Условием получения застройщиком льготных кредитных средств является ограничение размера сметной прибыли в стоимости объекта постройки 15 %. Размер процентной ставки по льготным кредитам не может быть увеличен финансово-кредитными учреждениями и подлежит установлению Кабинетом Министров Украины совместно с Национальным банком Украины в отдельном акте.

Новым приоритетным направлением государственного финансирования является так называемое доступное жилье, сооружаемое для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Нуждающиеся граждане смогут выбрать или компенсацию в 30 % стоимости такого жилья или предоставление льготного ипотечного кредита. Чтобы удешевить стоимость строительства, а вернее, сделать жилье доступным, законодатель установил такие существенные привилегии, как предоставление коммунальной земли под застройку без проведения аукциона, освобождение строительства жилья от паевого участия в развитии инфраструктуры города.

Пока что процедура выбора застройщика и порядок финансирования строительства доступного жилья не разработаны, но застройщикам уже сейчас стоит учитывать перспективу вступления в подобные проекты. Сооружение доступного жилья может предполагать постройку встроено-пристроенных объектов иного функционального назначения — офисных и торговых помещений и иных подобных нежилых строений на том же земельном участке, выделенном местным советом на внеконкурсных началах для постройки доступного жилья.

Еще одно, не менее важное положение Закона, направленное на уменьшение бремени финансовых трудностей, касается обязательных платежей в местный бюджет. В частности:

— окончательно упразднен сбор в пользу пожарной инспекции. Отныне статья 27 Закона Украины «О пожарной безопаснос­ти» не содержит указания на трехпроцентный сбор с суммы денежных средств, выделяемой на новое строительство;

— особые льготы установлены застрой­щикам жилищных объектов: законодатель не только снизил процентную ставку взноса до 4 %, но и предоставил возможность отсрочить уплату взноса вплоть до 2012 года;

— внесены существенные коррективы относительно базы вычисления паевого взноса. Так, определены затраты, которые, будучи включенными в сметную стоимость строительства, не учитываются при вычислении размера паевого взноса, в частности, затраты на приобретение и отвод земельного участка, подготовку строительной площадки путем освобождения ее от строений и инженерных сетей, размещение сетей и ­сооружений транспортных коммуникаций;

— изменен предельный срок уплаты паевого платежа — 1 месяц после принятия объекта в эксплуатацию.

Застройщикам брошен спасательный круг

Дабы помочь застройщикам закончить начатое строительство, Законом предусмотрены механизмы, направленные на сохранение существующих договорных отношений застройщика с инвесторами и другими контрагентами. Речь идет о во­зобновлении договоров аренды государственной и коммунальной земли, об ограничениях на расторжение инвесторами договоров на финансирование строительства жилых объектов, а также о возмож­ности освобождения от ответственности за невыполнение договорных обязательств перед контрагентами.

В то время как застройщик находится в поисках финансирования для завершения начатого строительства многоквартирных жилых домов, срок действия договоров аренды земли неумолимо истекает. Чтобы поддержать застройщиков, парламентарии постановили, что договоры аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности подлежат возобновлению на тот же срок и на тех же условиях. Конечно, местный совет и государственная администрация не вызовутся первыми на возобновление договоров аренды земли, но, по крайней мере, по требованию арендатора не смогут ему отказать.

Законодатель попытался предотвратить массовое расторжение договоров, результатом которых должна стать передача завершенного строительством объекта жилищного строительства, и ввиду этого установил определенные ограничения для инвесторов — физических и юридических лиц. В частности, установлен запрет на расторжение договоров с произведенной 100 %ной оплатой, кроме случаев расторжения договоров по взаимному согласию сторон.

Иной механизм предусмотрен в отношении тех договоров, по которым инвесторы осуществили частичную оплату. Дабы дать застройщику возможность достроить объект хотя бы с теми средствами, которыми он уже владеет, законодатель предоставил застройщикам отсрочку возврата денежных средств инвестору до момента, когда такой объект будет реализован третьим лицам. Пока жилой объект не обретет нового хозяина, инвестор не сможет получить назад вложенные им инвестиции. Застройщики также освобождены от уплаты штрафных санкций в этом случае.

Положительным для застройщиков является положение Закона о так называемом форс-мажоре. Согласно части 8 статьи 3 Закона, Торгово-промышленная палата Украины уполномочена рассматривать обращения застройщиков о предоставлении им справки о приостановке (прекращении) деятельности вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы. Если суд примет такое доказательство во внимание, то в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Украины застройщик может быть освобожден от ответственности за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств перед третьими лицами, в частности генподрядчиком, субподрядчиками и иными предприятиями, предоставляющими застройщику услуги и поставляющими товары, а также инвесторами.

И напоследок…

Закон содержит значительное количество положений, изменяющих и дополняющих уже существующие законодательные акты. В частности, речь идет об:

— уточнении положений законодательства об ипотеке в части ипотеки объектов незавершенного строительства;

— регистрации права собственности на недострой органами бюро технической инвентаризации;

— возможности застройки земель обороны объектами социально-культурного назначения и доступным жильем;

— обязательном привлечении граждан Украины и использовании отечественных изделий и материалов, в частности строительных конструкций, иностранными застройщиками;

— разработке нового правого института — договора аренды-выкупа жилья;

— изменении процедуры принятия завершенного строительством объекта в эксплуатацию и других положениях, так или иначе связанных со строительной отраслью.

В целом, положения Закона следует назвать прогрессивными. Их реализация, при условии разработки необходимых подзаконных актов и выделении бюджетных средств, немного укрепит позиции застройщиков на рушащемся рынке недвижимости. Финансовый кризис, несомненно, является большим испытанием для них, но, как ни парадоксально, именно подобные сотрясения являются переломными с точки зрения внедрения прогрессивных механизмов взаимодействия государства и частного сектора.

В этих нелегких условиях государство протягивает руку помощи и идет на значительные уступки для предотвращения отрицательных последствий экономической рецессии. Инвесторам в этом случае следует действовать, и действовать решительно, используя все предоставляемые государством возможности.

БОРОДКИН Александр — старший юрист адвокатского объединения «Юридическая фирма «Василь Кисиль и Партнеры», г. Киев,

ЖУРБЕЛЮК Лада — младший юрист адвокатского объединения «Юридическая фирма «Василь Кисиль и Партнеры», г. Киев