Ключевым вопросом рынка земли на Украине сегодня остается использование земель сельскохозяйственного назначения. В частности, сельскохозяйственные земли государственной формы собственности, которые могут быть использованы по их целевому назначению и приносить благо как государству, так и частному пользователю, часто тяжело доступны.

Законодательные ограничения в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, а именно: продление действия моратория на эти земли до 2016 года, а также необходимость проведения земельных торгов при отчуждении права на земельные участки государственной либо коммунальной формы собственности, становятся непреодолимым барьером для многих участников аграрного рынка.

Это связано также и с тем, что сельскохозяйственные земли находятся в постоянном пользовании государственных предприятий и учреждений, но при этом у предприятия (учреждения) нет объективной необходимости в том количестве земельных угодий, которое передано им в постоянное пользование. При этом институт постоянного землепользования не предполагает возможность отчуждения этого права в пользу третьих лиц, а любое решение о пользовании такими землями принимается или согласовывается уполномоченными органами, которые являются представителями государства как собственника имущества, а именно: соответствующими территориальными органами Госземагентства по месту нахождения земельного участка.

Такие камни преткновения приводят к поиску альтернативных, как правило, договорных способов получения в пользование государственных земель сельскохозяйственного назначения. Один из встречающихся на практике способов — заключение договора о совместной деятельности.

В системе законодательства

Идея договора о совместной деятельности состоит в том, что заинтересованные стороны объединяют свои ресурсы (вклады) для достижения общей цели без создания юридического лица. Основные положения о договоре совместной деятельности предусмотрены Гражданским кодексом (ГК) Украины.

Следует отметить ряд особенностей заключения такого договора относительно государственного имущества (в том числе и земель сельскохозяйственного назначения, которые принадлежат государственным предприятиям и учреждениям).

Правовой статус совместного имущества участников договора регулируется статьей 1134 ГК Украины: внесенное сторонами имущество при совместной деятельности является их общей долевой собственностью, если иное не установлено договором или законом.

По общему правилу прибыль от этой деятельности стороны распределяют пропорционально своим вкладам в общий проект, однако по согласованию стороны могут отойти от этого правила. При этом в соответствии со статьей 13 Закона Украины «Об управлении объектами государственной собственности» при заключении договоров о совместной деятельности размер части государственных предприятий (учреждений) должен быть не менее 50 % общего имущества участников совместной деятельности, что повлияет на размер прибыли, подлежащей распределению между участниками.

Порядок заключения такого договора с учетом специфики объекта неоднозначный: есть общий порядок, предусмотренный в Порядке  заключения государственными предприятиями, учреждениями, организациями, а также хозяйственными обществами, в уставном капитале которых доля государства превышает 50 %, договоров о совместной деятельности, договоров комиссии, поручения и управлении имуществом, утвержденном постановлением Кабинета Министров Украины (КМУ) от 11 апреля 2012 года № 296, и специальный порядок, предусмотренный Законом Украины «О государственно-частном партнерстве». Несмотря на достаточно существенные отличия обоих порядков и неурегулированность вопроса, каким же все-таки порядком руководствоваться сторонам, они оба являются организационно сложными в реализации и требуют согласования с КМУ и рядом профильных министерств.

Такой договор может быть заключен в течение трех — шести месяцев в зависимости от состояния правоустанавливающих документов на земельные участки, хозяйственного состояния сторон (СПД, юридических лиц), а также других условий, предусмотренных действующим законодательством Украины для заключения такого договора.

Учитывая вышеупомянутые ограничения, заключение таких договоров в чистом виде целесообразно не для всех проектов. Тем не менее если земельные участки представляют для потенциального землепользователя стратегический и долгосрочный интерес, данная модель является наиболее прозрачной и защищенной с правовой точки зрения для всех участников проекта.

Договор о совместной обработке земли

Но на практике можно встретить и упрощенный подвид договоров о совместной деятельности — договоры о совместной обработке земли.

Такой договор по правовой природе близок к договору о совместной деятельности, а иногда и к договору подряда. В то же время законодательство Украины не определяет порядок и условия его заключения.

По этому договору одна сторона (государственное предприятие) предоставляет доступ к своим земельным участкам и поручает второй стороне (частный субъект) их обработать и вырастить на них сельскохозяйственную продукцию. Порядок расчета по договору стороны определяют самостоятельно: денежными средствами либо произведенной продукцией.

Несмотря на неурегулированность порядка заключения такого договора, целесообразно его согласовать с профильным министерством и Госземагентством. Это позволит отчасти минимизировать риски судебного обжалования таких договоров.

Практические особенности

Так, к примеру, органы прокуратуры могут оспорить такой договор в судебном порядке и признать его недействительным. Существует судебная практика, в соответствии с которой договор признавался недействительным как притворная сделка, прикрывающая аренду. Однако по подобным делам существует и противоположная судебная практика, когда суд отказывал в удовлетворении указанных исковых требований, ссылаясь на то, что данный договор не содержит существенных условий договора аренды земельного участка.

Кроме того, органы Государственной сельскохозяйственной инспекции при проверке могут установить, что реальное использование земельного участка не совпадает с целевым, что повлечет за собой приостановление права пользования землей в судебном порядке за неустранение нарушений законодательства.

Следует обратить внимание на еще одно возможное негативное последствие заключения такого договора: если доход от совместной деятельности будет составлять более 25 % от общей выручки землепользователя — частного субъекта, налоговые органы могут признать доход, полученный по договору, таким, который получен не от ведения сельскохозяйственной деятельности. Поэтому существует риск того, что частный землепользователь может не получить (не сохранить) статус плательщика фиксированного сельскохозяйственного налога и специального режима НДС в связи с тем, что доходы от сельскохозяйственной деятельности должны составлять не менее 75 % всего дохода плательщика (статьи 209, 301 Налогового кодекса Украины).

Почему «да»?

В целом договор о совместной деятельности — это гибкая форма сотрудничества, большинство из существенных условий которого стороны регулируют на свое усмотрение.

Также это относительно простой способ получения земельных участков в пользование без проведения земельных торгов (аукциона), предусмотренных статьей 134 Земельного кодекса (ЗК) Украины, а также государственной регистрации права, поскольку при такой форме взаимодействия право на земельный участок не продается и не отчуждается.

Кроме этого, договор не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, что значительно упрощает процедуру получения земельного участка в пользование.

Необходимым условием заключения такого договора для любой формы собственности на землю является наличие кадастрового номера на земельный участок, а также правоустанавливающего документа на него (статья 791 ЗК Украины).

Таким образом, с учетом того, что на законодательном уровне по-прежнему не урегулированы существенные вопросы получения права пользования на земли государственной и коммунальной формы собственности, которые сегодня являются определенным резервом для наращивания земельных банков частными субъектами аграрного рынка, участники сектора вынуждены использовать альтернативные способы, например, договоры о совместной деятельности и совместной обработке земли. Такие договоры могут обеспечить частным субъектам доступ к земельному участку без отчуждения прав на него, без проведения земельных торгов и процедуры государственной регистрации прав. В то же время при заключении такого соглашения нужно учитывать риски его оспаривания в судебном порядке и достаточно сложную процедуру его заключения.

 

Мисевич Ольга – юрист ЮФ ILF, г. Киев

---

Комментарий

Совместные риски

Татьяна КРУТЬ,
адвокат АФ «Династия»

При заключении договоров совместной обработки земель существуют риски, которые по своей сути присущи любому договору о совместной деятельности, но со своими специфическими особенностями, а именно:

— при совместной обработке земель, в частности при сборе и распределении урожая, участник не может распоряжаться своей долей без согласования со вторым участником. Этот риск связан с особенностью продукта, поскольку сельскохозяйственная продукция является специфическим товаром, который сложно даже при равной доле разделить на абсолютно идентичные части;

— в случае распределения обязанностей, когда на одного участника возлагается обработка, а на второго — поставка материалов для этих работ, каждый несет ответственность за качество своего сегмента, соответственно, возникают риски у второго из участников за ту часть работ, которая ему не подконтрольна.