Чтобы ответить на этот, вопрос, предлагаю проанализировать нормы законодательства в данной сфере, судебную практику (достаточно неоднозначную) и рассмотреть конкретную ситуацию, каких множество в каждом городе и селе.

Суть дела

В 2003 году на основании решения городского совета о предоставлении земельного участка обществу «М» под размещение существующих производственных цехов между исполнительным комитетом городского совета (арендодателем) и обществом (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка (договор), согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок на срок до 21 июня 2015 года (пункты 1.1, 2.1 договора). Данный договор зарегистрирован в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли.

Обратите внимание (это важно для дальнейшего правового анализа дела), что денежная оценка земельного участка по состоянию на момент заключения договора составляла 943 187,82 грн Пунктом 3.1 договора определено, что на момент его заключения годовая арендная плата составляет 14 147,82 грн. Арендная плата вносится арендатором на текущий счет местного бюджета равными частями ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного (налогового) месяца.

Решением городского совета 2009 года с учетом заключения государственной экспертизы землеустроительной документации Госкомзема Украины № 124-09 от 12 марта 2009 года утверждена нормативная денежная оценка земель, которая применяется с 1 января 2010 года.

В связи с изложенным городской совет направил в адрес общества проект договора о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка. Указанным проектом предусматривалось внесение изменений и дополнений в пункты 1.3 и 3.1 договора о нормативной денежной оценке земельного участка с 1 января 2010 года — 4 959 948,12 грн и о размере арендной платы с 1 января 2010 года в размере 3 % от нормативной денежной оценки, что составляет 148 798,44 грн в год.

Однако ответа на направленное предложение заключить договор арендодатель не получил.

Аргументы арендодателя

Кроме вышеупомянутых оснований для изменения размера арендной платы (изменение денежной оценки земельного участка), можно привести следующие аргументы в защиту интересов городского совета.

Согласно статье 1 Закона Украины «Об аренде земли», арендой земли является основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и других видов деятельности.

Одним из существенных условий договора аренды земли является арендная плата, которая ­устанавливается согласно методике расчета арендной платы. Эта методика и порядок использования арендной платы для земель, находящихся в государственной или коммунальной собственности, устанавливаются в договоре в соответствии с Законом Украины «О плате за землю» (статьи 15 и 21 Закона Украины «Об аренде земли» в редакции на момент возникновения спорных правоотношений).

В соответствии со статьей 632 Граж­данского кодекса Украины (ГК) цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, определенных Законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Статьей 2 Закона Украины «О плате за землю» (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) установлено, что использование земли на Украине является платным. Плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы, определяемой в зависимости от денежной оценки земель. Размеры налога за земельные участки, денежная оценка которых не установлена, определяются до ее установления в порядке, определенном настоящим Законом. За земельные участки, предоставленные в аренду, взимается арендная плата.

Частями 4 и 5 статьи 21 Закона Украины «Об аренде земли» (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) установлено, что размер арендной платы устанавливается Законом Украины «О плате за землю» и не может превышать 12 % их нормативной денежной оценки.

Методика расчета ставок земельного налога определена в статье 7 Закона Украины «О плате за землю» (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений). А порядок проведения нормативной денежной оценки земель предусмотрен статьей 18 Закона Украины «Об оценке земель» — не реже одного раза в 5—7 лет.

В соответствии со статьей 651 ГК изменение или расторжение договора допускается только по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом. Статьей 30 Закона Украины «Об аренде земли» предусмотрено, что изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон. В случае недоговоренности спор разрешается в судебном порядке.

Согласно пункту 3.3 договора, размер арендной платы может изменяться в случаях, предусмотренных нормативными актами Украины, а также корректироваться на коэффициент индексации денежной оценки земель. Пунктом 9.1 договора установлено, что изменение условий настоящего договора или внесение дополнений в него возможно только по соглашению сторон, кроме дополнений относительно размера арендной платы в связи с индексацией в законодательном порядке денежной оценки земель и изменения реквизитов для уплаты арендной платы.

Также важным аргументом в защиту позиции арендодателя является постановление Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) от 19 января 2011 года по подобного рода делу № 41/153пд, решенному в пользу арендодателя.

Также отмечу, что в вышеупомянутом деле спорный договор аренды содержит условия, при наличии которых размер арендной платы подлежит пересмотру. Кроме того, учитывая положения статьи 7 Закона Украины «О плате за землю» (в редакции на момент принятия оспариваемых решений), статьи 21 Закона Украины «Об аренде земли», суд кассационной инстанции соглашается с выводами местного и апелляционного хозяйственных судов о том, что изменение размера денежной оценки земли влечет изменение земельного налога в отношении соответствующих земельных участков, что приводит к обязательному внесению изменений в договор аренды земли в соответствующей части. К тому же необходимо отметить, что перечень оснований для изменения размера арендной платы в пункте 11 договора не является исчерпывающим.

Частью 4 статьи 188 Хозяйствен­ного кодекса Украины предусмотрено, что в случае недостижения сторонами согласия относительно изменения (­расторжения) договора или неполучения ответа в установленный срок с учетом времени почтового оборота, заинтересованная сторона вправе передать спор на разрешение суда.

Поскольку нормами действующего законодательства предусмотрена возможность изменения условий договора по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, установленных договором или законом, и сторонами в договоре аренды определена возможность увеличения размера арендной платы, а арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности является регулируемой ценой, суд кассационной инстанции считает (дело № 41/153пд), что законодательное изменение предельного размера этой платы является основанием для пересмотра размера арендной платы, установленной условиями договора.

Соответствующей правовой позиции придерживается и Верховный Суд Укра­ины в своем постановлении от 6 декабря 2010 года по делу № 2-1/10068-2008.

Аргументы арендатора

Аргументы арендатора основаны на отсутствии предусмотренных законодательством или условиями договора оснований для изменения размера арендной платы.

Аргументы Верховного Суда Украины

Действующим законодательством пре­дусмотрена возможность изменения условий договора аренды земли по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, установ ленных договором или законом.

Поскольку сторонами в ­договоре аренды предусмотрена возможность увеличения размера арендной платы, а арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности является регулируемой ценой, то законодательное изменение предельного размера этой платы является основанием для пересмотра размера арендной платы, установленной условиями договора.

Заключение

Из положений статей 15 и 21 Закона Украины «Об аренде земли», статей 2, 7 Закона Украины «О плате за землю» и статьи 632 ГК следует, что действующим законодательством предусмотрена возможность изменения условий договора аренды земли по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, установленных договором или законом. Кроме того, если городской совет, как арендодатель, пересматривает размер арендной платы за землю, то вы обязаны подписать дополнительное соглашение об увеличении арендной платы, несмотря на выражение «по соглашению сторон», ведь в этом случае ваше согласие носит чисто формальный характер. И если вы откажетесь поставить свою подпись, то дополнительное соглашение заменит решение суда!

Дополнительным аргументом правоты позиции горсовета для вас может быть постановление ВСУ от 4 июля 2011 года по делу № 3-66гс11 и уже упомянутое постановление ВХСУ от 19 января 2011 года по делу № 41/153пд.

КОТАШЕВСКАЯ Татьяна — исполнительный директор общественной организации Юридический Дом «Защита», г. Харьков