Уже 16 лет в нашей стране действует мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения. Его действие регулярно продлевается, и нет оснований утверждать, что в 2018 году парламент изменит своим традициям.
Сторонники моратория в качестве веского аргумента называют следующее: именно таким способом можно предотвратить сокращение количества земель сельхозназначения. Однако данные Государственной службы статистики Украины свидетельствуют об обратной динамике. Представители коммерческих структур лоббируют процесс изменения целевого назначения и в дальнейшем используют земельные участки для застройки или (в лучшем случае) для ведения других видов хозяйственной деятельности.
Невозможность приобретения прав собственности на земельные участки сельхозназначения негативно влияет на развитие аграрной индустрии в целом. Инвесторы не уверены, что вложенные средства в долгосрочной перспективе принесут им доход. Вместе с тем большинство сельхозпроизводителей пользуются землей именно на основании договоров аренды земельных участков и/или земельных паев.
Аренда участка
Право аренды земельного участка подтверждается заключением договора, при этом государственной регистрации подлежат только вещные права, а не договор, который по обоюдному решению сторон может быть нотариально удостоверен. Однако стоит помнить, что в таком случае в соответствии с законодательством зарегистрировать право аренды можно только у нотариуса, совершившего нотариальное действие. На это также обратил внимание Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел в письме «О судебной практике рассмотрения дел об обжаловании нотариальных действий или отказе в их совершении».
Согласно части 1 статьи 79 Земельного кодекса (ЗК) Украины, земельный участок — это часть земной поверхности с установленными границами, конкретным местом расположения, с определенными относительно него правами. Указанная информация вносится в Государственный земельный кадастр (ГЗК) путем регистрации земельного участка, и только после этого проводится регистрация вещного права.
Постановлением Кабинета Министров Украины № 1127 от 25 декабря 2015 года установлено, что во время рассмотрения поданных заявлений и документов в обязательном порядке проверяются сведения, в том числе и данные ГЗК. Поэтому перед тем как обращаться в нотариальную контору, необходимо уточнить, имеет ли доступ нотариус к ГЗК. В противном случае придется самостоятельно получать извлечение из ГЗК, а на это потребуется дополнительное время.
К полномочиям регистраторов не относится проверка существенных условий договора аренды земельного участка. Если документы формально соответствуют требованиям законодательства, то право аренды может быть зарегистрировано. Однако у сторон нет уверенности, что договор не будет признан недействительным.
В соответствии со статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли» к существенным условиям договора аренды относятся: объект аренды; срок действия договора аренды; размер арендной платы, индексации, условий расчетов, ответственности за ее неуплату. Рассматривая вопрос о недействительности договора, суд должен установить, какие существенные условия не были соблюдены, в обязательном порядке определить, нарушены ли права истца, если нарушены, то в чем состоит такое нарушение. Кроме того, суд решает, будет ли надлежащим способом защиты прав/интересов признание договора недействительным.
Прокуратура часто пытается признать через суд недействительными договоры аренды земельных участков по причине, что на момент их заключения не была проведена нормативная денежная оценка земли. Отметим, что такая оценка служит основой для определения размера арендной платы в случае аренды земли государственной и коммунальной собственности.
Судебная практика
Верховный Суд Украины (ВСУ), рассматривая такое дело, в постановлении от 13 марта 2017 года указал, что, удовлетворяя исковые требования прокуратуры, суды не приняли во внимание факт проведения сторонами нормативной денежной оценки земли после заключения соответствующего договора, а также не установили, какое право арендодателя было нарушено. В итоге ВСУ направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Согласно законодательству, проведение оценки земли занимает много времени, что связано с принятием уполномоченным органом власти соответствующего решения, разработкой технической документации, ее согласованием и утверждением. Поэтому активно дискутируется возможность прописать в договоре условие о проведении нормативной денежной оценки земли в максимально короткие сроки с момента его заключения. Учитывая судебную практику, можно говорить о том, что такая инициатива вполне реализуема.
В постановлении от 29 октября 2014 года Высший хозяйственный суд Украины (ВХСУ) не признал договор недействительным, отметив, что законодательство не связывает действительность договора аренды земли с наличием или отсутствием технической документации по нормативной денежной оценке земли. В постановлении от 5 марта 2015 года ВХСУ указал, что поскольку нормативная денежная оценка земли не определена существенным условием, признать договор недействительным на этом основании нельзя. Таким образом, непроведение нормативной денежной оценки земли не свидетельствует о дефекте договора аренды, и суд обязан в первую очередь определить, какое право истца нарушено.
Аренда пая
Землю для ведения товарного сельскохозяйственного производства можно также получить путем заключения договора аренды земельной доли (пая). Такой договор подлежит регистрации исполнительными комитетами сельских, поселковых, городских советов по месту нахождения земельного пая. Правоустанавливающим документом является сертификат на право на земельный пай. Таким образом, пай является абстрактным объектом аренды, так как земельный участок нельзя идентифицировать, и он, соответственно, не выступает объектом гражданских правоотношений. Поскольку лицо, владеющее сертификатом, не является собственником земельного участка, передать права на владение и пользование им не может.
Кроме того, сертификат на право на земельный пай в соответствии с ЗК Украины действует до момента оформления права собственности и выдачи государственного акта. В связи с этим часто возникают ситуации, когда в период действия договора аренды земельного пая «арендодатель» оформляет право собственности и инициирует расторжение договора. В таких случаях арендатор практически беззащитен с позиции закона и судебной практики. ВСУ неоднократно указывал, что с момента получения «арендодателями» государственных актов на право собственности на землю они получают статус владельцев земельных участков, таким образом, изменяются предмет аренды и статус арендодателей, а потому договоры считаются прекращенными.
Единственный способ минимизировать риски для всех участников арендных правоотношений — разработка и запуск эффективного рынка земли сельхозназначения. Только таким способом можно привлечь дополнительные инвестиции в аграрный сектор, защитить интересы сельских жителей и бизнеса.
КАРАСЬ Борис — юрист АФ «Грамацкий и Партнеры», к.ю.н., г. Киев
Неуниверсальный вывод
София САВРУК, юрист ЮФ «Салком»
Вывод ВХСУ по делу № 916/2294/14 может быть полезен для формирования дальнейшей судебной практики, однако он не является универсальным и единственным правильным решением подобных дел в будущем.
Практика свидетельствует о том, что при оценке условий договора об арендной плате за землю на предмет полноты их изложения и дальнейшего влияния на действительность самого договора аренды необходимо исходить из следующего:
Существенным условием договора аренды земли является арендная плата, размер которой определяется на основании нормативной денежной оценки земельного участка. Поэтому в большинстве договоров аренды содержится информация о нормативной денежной оценке земельного участка на дату заключения договора. Полное отсутствие таких сведений при условии, что нормативная оценка земельных участков проведена, может свидетельствовать о дефекте договора в этой части.
В законодательстве имеется такое понятие, как «земельные участки, нормативная денежная оценка которых не проведена». Следовательно, сведения о нормативной оценке участка могут отсутствовать в договоре аренды. Это может быть связано и с применяемой формой арендной платы по договорам аренды земельных участков частной собственности.
Без наследства
Юрий МОСУНОВ, юрист ЮФ Evris
Стоит отметить спецпорядок регистрации прав аренды никем не унаследованных земельных участков, введенный Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно правовой судьбы земельный участков, собственники которых умерли».
Согласно Закону «Об аренде земли» по истечении шести месяцев со дня открытия наследства орган местного самоуправления может выступать арендодателем неунаследованного участка.
При регистрации аренды на основании договора, заключенного с указанным органом, возникало бы несоответствие между собственником и арендодателем земельного участка, что было предусмотрено законом.
Регистрация права аренды в таком случае проводится в специальном разделе Госреестра прав и не требует регистрации права собственности территориального общества на земельный участок (статья 301 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»).
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…