Відсутність приватної власності тривалий період історії українського суспільства викликала своєрідний «культ власності» у кількох поколінь громадян. Придбати житло чи іншу нерухомість — для когось недосяжна мрія, для когось — стратегічна ціль. Адже це достатньо стабільна інвестиція і як постійне джерело додаткового доходу, і як ліквідний актив. Дещо інакший погляд на нерухомість мають юристи, які спеціалізуються на супроводженні будівельного бізнесу. Для них робота з нерухомістю водночас це і вирішення рутинних правових питань, і причетність до грандіозних проєктів. Про тренди ринку нерухомості, підводні камені для інвесторів та запропоновані державою реформи галузі будівництва розповів Григорій Тріпульський, адвокат, керівний партнер юридичної консалтингової фірми «Де-Юре» з м.Одеси.

Для багатьох громадян слово «нерухомість» містить щось майже сакральне. Мабуть, для юриста — це не так. Пане Григорію, розкажіть, будь ласка, з якими питаннями стикається юрист, який супроводжує сферу будівництва, і що вас особисто притягує у цій галузі?

— Для багатьох отримати у власність квартиру чи інший об’єкт нерухомості справді є знаковою подією. Хтось усе життя збирає на одну квартиру для себе, тому дуже хвилюється, щоб з його майном усе було в порядку з точки зору права. Хтось купує другу, третю квартиру, якусь невелику комерційну нерухомість — і таким чином інвестує свій капітал у майбутній дохід. Є й третя категорія клієнтів. Це — великі гравці, проте вони здебільшого зацікавлені у комерційній нерухомості. До їх числа входять і забудовники: українські чи іноземні, більші чи менші.

Звісно, залежно від клієнта юрист виконує різну роботу. Для когось це просто перевірка документів на квартиру, для іншого — супровід від розробки проєктної документації до введення в експлуатацію. Тож ми надаємо повний комплекс послуг з правового супроводу діяльності на ринку нерухомості залежно від потреб клієнта.

Чи дійсно нерухомість сьогодні є найкращою інвестицією для громадян?

— Це непоганий спосіб зберегти капітал і мати з нього або стабільний дохід у вигляді орендної плати, або ліквідний актив на випадок потреби у значних грошах. Проте не можу сказати, що це найдохідніший вид інвестицій. Акції компаній, венчурні інвестиції в стартапи, ймовірно, мають більшу маржинальність. Однак вони менш зрозумілі громадянам, адже видаються якимись віртуальними. Тим паче, що ми не можемо сказати, що в Україні є реальний ринок акцій або облігацій, відкритий і зрозумілий для кожного. А от квартира чи офіс — це те, чим можна володіти фізично, вони є зрозумілішим капіталовкладенням для людини.

Проте така інвестиція буде виправданою тільки тоді, коли сам об’єкт є легальним, має всі дозвільні документи, будується надійним забудовником з дотриманням інженерно-архітектурних норм тощо. Адже можна вкластися у неперевірене будівництво і замість інвестиційного доходу отримати судову тяганину.

Як часто приватний клієнт запитує юридичну експертизу об’єкта?

— З кожним роком усе частіше, але здебільшого за рахунок тих клієнтів, які або мають свій бізнес, або є клієнтами компанії з питань супроводу якоїсь справи і консультуються щодо придбання нерухомості. Громадяни ще не зовсім усвідомлюють важливість поперед­ньої правової експертизи угоди, а потім мають судові спори, фінансові втрати і пікети органів влади.

Ми маємо досвід супроводу іноземних клієнтів в Україні. Наш дос­від роботи з іноземними юристами з питань нерухомості дає змогу порівняти наші правові системи і прийняті ділові практики.

Одна з таких, яку я б волів, щоб перейняла Україна, — неможливість придбати будь-яку нерухомість без участі юриста. При цьому юрист виступає представником обох сторін, гарантом юридичної чистоти угоди. Це щось схоже на те, що у нас робить нотаріус, як особа, яка не зацікавлена в угоді, а лише в її правильності. Проте участь нотаріуса реально не вберігає від правових ризиків. Усе, що засвідчує нотаріус, це те, що на момент, коли сторони прийшли до його офісу, в продавця є право власності або право продати певний об’єкт, цей об’єкт не має обтяжень, а покупець придбає його за певну суму грошей. Водночас нотаріус не перевіряє платоспроможності клієнта і не аналізує історію об’єкта, не вказує на ризики, виходячи з цього. Чи є у продавця якісні майнові права на землю, що під об’єктом? Як довго і на якій підставі він володіє відчужуваним майном, чи не має за об’єктом чи за земельною ділянкою давнього спору і чи не обернеться набуття ризиком витребування за віндикаційним позовом власника…

Усі подібні перевірки в таких країнах, як США, Великобританія, Ізраїль, здійснює юрист. Він виступає як гарант правової чистоти правочину, тоді як нотаріус засвідчує його від імені держави. Більше того, саме через рахунок юриста (escrow account) проходить оплата за такою угодою. Відсутність подіб­них правил у нас колись майже коштувала нашій фірмі половини гонорару. Ми закривали угоду щодо нерухомості в Україні для іноземного клієнта, і як же був здивований наш ізраїльський колега, коли дізнався, що з іншої сторони ми не взяли гонорар. «Ви ж виконували роботу для обох сторін!», — здивовано сказав він нам.

Загалом, думаю, обов’язкова участь адвоката в таких угодах в рази зменшила б кількість спорів щодо прав на нерухомість.

Наразі пропонується запровадити практику обов’яз­кової участі ріелтора в угоді щодо нерухомості. Ви підтримуєте таку законодавчу ініціативу?

— У жодному разі. І не тому, що я адвокат і зацікавлений у тому, щоб саме юристи були гарантами подібних угод. Я просто вважаю, що участь ріелтора не додасть їй юридичної чистоти. Адже ріелтор зацікавлений у тому, щоб угода відбулася — саме з цього нараховується його комісія. Тому фактично ріелтор діє в інтересах продавця, а його роботу оплачуватиме покупець чи обидві сторони. Нічого, крім штучного здорожчання цін на нерухомість, така ініціатива, на мою думку, не дасть.

А ідеї щодо Асоціації ріелторів України як саморегулівної організації взагалі не заслуговують на увагу, щоб їх коментувати. Тим паче, що на ріелторів не вчаться, ними стають як люди з юридичною чи якоюсь економічною освітою, маркетологи, так і перукарі за фахом. Не думаю, що варто обмежувати доступ до цієї професії і робити послуги таких осіб обов’язковими. Тому я щиро сподіваюся, що цей проєкт поповнить ряди ініціатив, які ніколи не стануть законами.

То ви б хотіли, щоб саме участь юриста, зокрема адвоката, була обов’язко­вою умовою угоди щодо нерухомості.

— Звісно, як адвокат, який працює у цій сфері, я не можу заперечити ваше припущення. Та, знаючи українські реалії, я волів би, аби це була не вимога закону, а еволюційний розвиток правосвідомості наших співвітчизників. Щоб це стало соціальною нормою.

На жаль, у нас громадяни «самі все знають» або мають родичів, які «вже таке робили», і загалом не бажають витрачати додаткові кошти на консультацію юриста (будь-якого, необов’язково дорогого), сподіваючись на либонь. Насправді послуги юриста коштують доволі недорого у співвідношенні до ціни угоди. А от вирішувати спори, якщо такі виникнуть, буде значно дорожче, ніж наперед проконсультуватися з адвокатом. Особливо неприємно, коли у такій ситуації опиняються люди, які збирали кошти на інвестицію впродовж усього життя. Дуже часто бажання отримати бодай щось у власність, побільше за дешевше, затьмарює очі, проте нагадаю, що з кожним роком кількість приватних замовлень на експертизу об’єктів нерухомості перед придбанням зростає.

Григорій Тріпульський: «Ефективний контроль галузі потрібен, проте перевірки, які відбуваються нині, не мають нічого спільного з турботою про дотримання нормативів, а тому не видаються виправданими і несуть чимало корупційних ризиків»

Які речі треба перевірити обов’язково перед тим, як інвестувати в нерухомість?

— Перш за все має значення репутація забудовника. Це не вбереже на сто відсотків від проблем, якщо станеться криза на ринку, як от унаслідок локауту на час карантину, проте дуже важливо, як забудовник діє, коли не вдається виконати зобов’язання. За цим критерієм забудовників можна поділити на три групи. Стабільні компанії, які давно присутні на ринку і вже подолали не одну кризу. Добропорядні компанії, які просто невчасно почали розвивати свій бізнес, тому складно пережили одну з криз. І третя — відверто «схемні» забудовники, які є варіацією МММ.

На жаль, навіть найбільш відверті афери на ринку нерухомості не мали належного розслідування і випадків притягнення таких забудовників до реальної кримінальної відповідальності з відповідними майновими санкціями немає. Тому, в ліпшому випадку для інвесторів, їхні проблеми потім розв’язує держава за рахунок платників податків.

Доволі показовим буде наявність у забудовника уже реалізованих успішних проєктів, і можна дізнатися, як у подальшому живеться, як забудовник комунікує тощо. Доречно звернути увагу на темпи будівництва і ступінь готовності об’єкта — інвестиції в котлован зав­жди більш ризиковані. Перевіряти треба і репутацію підрядників.

Також важливо перевірити право на земельну ділянку під об’єктом (чи є вона у законному розпорядженні забудовника, на який строк і для яких цілей) та наявність спорів щодо цієї ділянки. Серйозний забудовник ще на початковій стадії будівництва матиме дозвільну документацію не тільки на сам будинок, а й на всі комунікації.

Це, мабуть, мінімальний чек-лист перед тим, як почати переговори щодо інвестицій. Зауважу, що питання надійності забудовника — це питання не тільки грошей, а й життя.

Якщо говорити про первинний ринок нерухомості, виходить, що іншого способу набути права як через інвестицію фактично немає. При цьому рівень правового захисту покупця та інвестора дуже різниться, адже другий діє на власний ризик.

— Врегулювання умов таких інвестиційних договорів потребує пильної уваги законодавця, особ­ливо коли ми говоримо про житлову нерухомість. Адже фактично інвестор не може диктувати свої умови забудовнику (часто разом із правами на житло особа отримує й обслуговуючу компанію, і охоронну фірму — тобто купу додаткових сервісів, від яких не може відмовитися чи змінити), крім якихось дрібниць, наприклад, способу повідомлення про зміну умов.

При цьому зміст інвестиційних договорів дуже відрізняється залежно від забудовника і від регіону. За моєю поверховою оцінкою, найбільш справедливі умови пропонуються у Києві, а вже за мeжами столиці і чим далі в регіони — бувають найдивніші умови. Не завжди це робиться зі злим умислом — просто так склалася ділова практика в регіоні.

У будь-якому разі, в договорі має бути кінцева дата здачі в експлуатацію (так, це не завжди вказано), а також відповідальність ­забудовника у разі порушення строків. І ця відповідальність повинна бути значущою, а не загальна фраза з відсилкою «відповідно до законодавства». Відповідальність повинна наставати і за невиконання умов проєкту: якщо у будинку чи житловому комплексі не буде обіцяного скверу, басейну, тренажерної зали, школи та садочка — всього того, на що розраховувала особа, вкладаючи гроші, це повинно мати серйозніші наслідки, ніж можливість просто розірвати договір і забрати реально вкладені і знецінені за кілька років будівництва гроші.

Тобто додаткові блага, які є в проєкті будівництва, рекламних брошурах і схемах, дуже важливо відобразити у самому договорі. Як і умови подальшого обслуговування об’єкта та надання комунальних послуг.

Я наголошу, що хороший забудовник ніколи не відмовиться взяти на себе відповідальність.

Забудовникам теж нелегко ведеться — вони працюють у сфері, що має підвищені ризики, а отже, й увагу від держави. Певний час осіб, задіяних на будівництві, оформляли як ФОП, щоб мінімізувати податки, бо ж для будівельної галузі затрати на найману працю є одними з домінуючих. Подібною схемою користувалися і ІТ-компанії, яким сьогодні влада пропонує зниження податкового навантаження в обмін на офіційне працевлаштування працівників за трудовими контрактами. Чи готова до подібного діалогу будівельна індустрія?

— Такі оформлення дійсно мали місце раніше, проте не можу назвати їх актуальними для галузі нині. Принаймні ми не стикалися з випадками залучення на будівництві неоформлених працівників. Після недавнього посилення контролю і штрафів за порушення трудових прав, здається, питання знялося, щонайменше для компаній, які працюють на легальних об’єктах, і тим паче тих, які мають іноземних контрагентів. Проте, справді, затрати на фонд оплати праці колосальні, тому якщо держава може знизити податкове навантаження — чому б ні, навряд би хтось відмовиться.

А от щодо перевірок, то, попри реальну ризиковість галузі, вони частіше викликані не бажанням дотримання стандартів будівництва чи соціальних прав працівників, а винятково тим, що у будівельній галузі завжди обертаються реальні гроші, які приманюють різного роду перевіряльників. І з такими ситуаціями ми стикаємося доволі часто, забезпечуючи захист нашим клієнтам.

Донедавна контроль за будівництвами здійснювала ДАБІ, яку наразі ліквідовують. Хто чи що замінить цей орган і який контроль з боку держави був би ефективним, враховуючи важливість дотримання технічних норм забудовниками?

— Насамперед зауважу, що малоймовірно, щоб якийсь забудовник діяв умисно халатно, порушуючи інженерні і технологічні вимоги, — ніхто не хоче мати пляму на совісті. Що стосується реформи, то сама її ідея непогана, проте наразі давати оцінку результатам зарано.

Упевнений, що ефективний контроль галузі потрібен. На кожному об’єкті повинні перевірити, чи правильно заведений водогін, чи безпечно підведене газове обладнання, чи дотримані вимоги навантаження на фундамент тощо. Проте сьогодні реально такі перевірки не проводяться, а перевіряльники дивляться лише на папери. Тому самі перевірки не видаються виправданими і несуть чимало корупційних ризиків. Саме на встановленні прозорих і доцільних показників контролю якості треба сконцентруватися.

Для цього, зокрема, треба провести інституційну реформу ДАБІ, переглянути самі будівельні норми, частина яких затверджена ще у середині минулого століття. Крім того, доцільно автоматизувати процедури погодження дозвільних документів і перекрити будь-які можливості відхилення від стандартів. Тобто фактично заборонити прий­мати в експлуатацію об’єкти, де є найменше відхилення, а з іншого боку — заборонити ДАБІ чи службі, що її замінить, не погоджувати документи з надуманих підстав. Деякі дозволи просто не мають сенсу, а лише створюють корупційні ризики для забудовників. Це стосується і приватного будівництва.

Також озвучено раціональну пропозицію запровадити реєстр нерухомого майна (квартир), виставленого на продаж. По-перше — це будуть перевірені квартири з точки зору права, по-друге, туди ­потрап­лять лише квартири у легальних забудовах.

Наскільки відобразилася коронакриза на будівельній галузі? Здається, сумні прогнози не виправдалися.

— Це дуже цікаво, але насправді значного просідання ринку не було. Так, був певний момент у березні, коли щойно ввели карантин і всі просто пригальмували з інвестиціями. Пауза була потрібна, аби переосмислити, в якому новому світі ми живемо.

Але буквально за місяць-півтора життя знову завирувало. Відкладені угоди були завершені. Наразі сказати про зниження активності інвесторів не можу. Навпаки, після певного зниження цін навесні вартість квадратних метрів знову почала рости, а на початок осені прогнозується перевищення докоронакризових цін.

Це пояснюється різними факторами, зокрема тим, що для України ця криза не є надзвичайною, порівняно з кризами 2009-го та 2014 років, коли відбулися знач­ні девальвації національної валюти. Крім того, у нас майже не було ринку іпотеки і заборонені валютні займи — що також мінімізувало ризики подальшої неплатоспроможності. Крім того, нестабільність власне долару (а українці традиційно зберігають заощадження у цій валюті) примушує інвесторів вкладати в такі стабільні активи, як нерухомість, не дочекавшись наслідків президентських виборів у США.

Тому, якщо відкинути ситуативні неприємності на кшталт перенесення строків завершення будівництва, загалом можна сказати, що наразі вплив коронакризи на будівельну галузь був мінімальним. І цей ринок демонструє стабільність розвитку.

(Бесіду вела Ірина ГОНЧАР,
«Український адвокат»)