Гарантия и защита прав на частную собственность — одна из основных функций государства. Исполнение государством надлежащим образом такой функции — это источник стабильности и безопасности в обществе.
В результате аннексии Крыма Украина фактически утратила возможность исполнять свои государственные функции на территории полуострова, в том числе гарантировать и защищать право собственности на недвижимое имущество. Оперативно приняв территорию Крыма в свой состав на основании Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя» от 21 марта 2014 года № 6-ФКЗ (ФКЗ), Россия сейчас пытается наладить функционирование системы учета и регистрации прав собственности. Образовалась ситуация юридической неопределенности, при которой собственники недвижимости в Крыму волнуются о сохранении за собой права собственности на свою недвижимость, а инвесторы в недвижимое имущество неприятно удивились невозможности юридически грамотно и безопасно оформить переход права собственности на недвижимость.
Краткое резюме сложившейся ситуации с недвижимостью в Крыму выглядит так. Украина отключила реестры в Крыму, в том числе Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и Государственный земельный кадастр. То есть у Российской Федерации нет возможности получить данные о собственниках недвижимости из украинских реестров. Россия в свою очередь пытается ввести в действие свою систему регистрации прав собственности на недвижимость. В СМИ появилась информация, что в начале августа система регистрации прав все-таки заработала. Ранее работу такого реестра несколько раз пытались начать, но потом приостановили.
Первой нормативной реакцией Украины на аннексию Крыма был Закон Украины «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины» от 15 апреля 2014 года № 1207-VII (Закон № 1207-VII), призванный урегулировать правоотношения на временно оккупированной территории. В статье 11 Закона № 1207-VII гарантируется и охраняется право собственности на оккупированной территории, при этом приобретение и прекращение права собственности на недвижимое имущество на такой территории совершается за пределами Крыма в соответствии с законодательством Украины. Любые сделки относительно недвижимого имущества, совершенные на оккупированной территории с нарушением законодательства Украины, считаются недействительными с момента их совершения. Для реализации указанной выше статьи Закона № 1207-VII было принято постановление Кабинета Министров Украины «Вопросы государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, расположенное на временно оккупированной территории» от 2 июля 2014 года № 226, согласно которому регистрация вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, внесение записей в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество относительно имущества, расположенного на территории Крыма, совершается органами государственной регистрации прав Херсонской и Запорожской областей.
Также 14 августа 2014 года Верховный Совет Украины принял законопроект № 4032а «О налоговом и таможенном контроле в свободной экономической зоне Крыма и об особенностях осуществления экономической деятельности на временно оккупированной территории Украины», который вступит в силу после подписания Президентом Украины и дальнейшей публикации. В этом законопроекте подтверждаются и расширяются положения, установленные Законом № 1207-VII. В частности, статьей 13 предусматривается, что любая передача права частной собственности подлежит регистрации в соответствии с законодательством Украины за пределами Крыма. А все операции с землей, находящейся в Крыму, должны совершаться в соответствии с земельным законодательством Украины. Интересным является положение законопроекта № 4032а, согласно которому любая сделка с собственностью, стороной в которой является госпредприятие РФ или иное юридическое лицо, прямо или опосредованно подконтрольное государству, признается недействительной с момента совершения.
Россия в первую очередь приняла упомянутый выше ФКЗ. Статьей 12 ФКЗ признаются правоустанавливающие документы на недвижимость, изданные государственными органами Украины. Также в изменениях к этой статье от 21 июля 2014 года указывается, что до начала 2017 года к правоотношениям в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут применяться нормативные акты Крыма и г. Севастополя. Ранее, 30 мая, правительство Крыма и Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) подписали соглашение о передаче полномочий Росреестра «республиканской» структуре — Госкомрегистру (Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру) Крыма. Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев 17 июля своим распоряжением утвердил соглашение.
Это соглашение означает, что, скорее всего, Российская Федерация снимает с себя обязательства по ведению учета прав на недвижимое имущество и перекладывает их на местные «республиканские» органы власти. Таким образом, Росреестр пытается оградить себя от многочисленных исков/споров относительно регистрации прав на недвижимое имущество и землю в Крыму и перенести весь груз на «республиканский» Госкомрегистр.
В соответствии с упомянутой выше статьей ФКЗ 30 июля был принят Закон Республики Крым «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», который устанавливает особенности регулирования земельных и имущественных отношений на территории полуострова. Основные положения, которые устанавливает этот Закон, следующие:
— применение федеральных законов и законов республики Крым к регулированию земельных и имущественных правоотношений;
— сохранение права собственности на землю и недвижимость за иностранцами и иностранными юридическими лицами, если такое право было приобретено до вступления в силу ФКЗ (с ограничением на распоряжение землями сельхозназначения при их отчуждении иностранному лицу);
— обязательство переоформления юридическими лицами постоянного права пользования земельными участками на право аренды до 1 января 2017 года;
— обязательство сторон договоров о предоставлении прав эмфитевзиса и суперфиция до 1 января 2017 года перезаключить их в виде договора аренды земельного участка;
— обязательство сторон договоров аренды или залога недвижимого имущества, договоров об установлении сервитута привести данные договоры в соответствие с российским законодательством до января 2017 года;
— перевод на русский язык правоустанавливающих документов на недвижимость для регистрации прав в российском реестре осуществляется органом, совершающим такую регистрацию;
— до 1 января 2017 года орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, вносит информацию о ранее учтенных объектах недвижимости в российский государственный кадастр недвижимости;
— до принятия правил землепользования и застройки, но не позднее 1 января 2016 года, запрещается совершение сделок, направленных на отчуждение земельных участков, предназначенных для ведения товарного сельскохозяйственного производства или личного крестьянского хозяйства.
Основываясь на перечисленных выше нормах права двух стран, можно сделать вывод, что Россия и Украина одновременно пытаются урегулировать правоотношения с недвижимостью в сложившейся ситуации. Россия признает правоустанавливающие документы, изданные госорганами Украины до аннексии полуострова, пытаясь восстановить и наладить систему учета права собственности на недвижимость. Украина же, в свою очередь, не признает документы, изданные российскими или «республиканскими» органами относительно прав на недвижимое имущество. В то же время Россия скорее всего не будет признавать какие-либо правоустанавливающие документы, изданные, например, херсонскими или запорожскими регистраторами относительно крымской недвижимости после аннексии Крыма.
Сложившаяся ситуация юридической неопределенности дает простор для злоупотреблений с правами на недвижимое имущество. Злоумышленники, пользуясь невозможностью доступа к украинскому реестру крымской недвижимости, могут пытаться зарегистрировать свои права в российском реестре на основании поддельных документов. Во избежание такой ситуации остается советовать собственникам недвижимого имущества попытаться дополнительно зарегистрировать свои права в Госкомрегистре Крыма.
При совершении сделки с крымской недвижимостью для проверки статуса объекта необходимо запрашивать извлечения из реестров как Украины, так и России, для того чтобы убедиться в одинаковом статусе собственности на недвижимое имущество в двух правовых системах. Переход права на недвижимое имущество также рекомендуется зарегистрировать как по украинскому, так и по российскому праву. Хотя на практике могут возникнуть осложнения, например, с регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество у украинского регистратора на основании договора о переходе недвижимого имущества, составленного по российскому законодательству и удостоверенного крымским нотариусом. Выходом из этой ситуации может стать заключение двух договоров относительно одного и того же объекта недвижимости. один договор будет заключен по украинскому праву для регистрации в украинском реестре, а другой — по российскому для регистрации в крымском реестре.
САВЧУК Дмитрий — старший юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры», г. Киев,
БАБАК Антон — юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры», г. Киев
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…