Зачастую на Украине договоры аренды земли, заключаемые сельскохозяйственными предприятиями с гражданами — собственниками земельных участков, проходят предусмотренную законодательством государственную регистрацию намного позже заключения самого договора. Как показывает судебная практика, участились случаи, когда арендодатели не хотят в силу разных причин продолжать договорные отношения с предприятиями и ищут способ расторгнуть или признать недействительным заключенные ранее договоры. Так, одним из них является подача в отдел Госкомзема письменного заявления не проводить регистрацию ранее подписанного, но еще не зарегистрированного государством договора аренды. А в случае проведения такой регистрации следует обращение в суд с требованием признать такой договор недействительным. Но судебная практика в этом вопросе неодинакова. И не так давно, 18 и 25 декабря 2013 года Верховный Суд Украины рассмотрел два аналогичных дела (№№ 6-127цс13, 6-118цс13), в решениях по которым дал ответы на вопросы: может ли просьба стороны договора не проводить регистрацию такого договора быть основанием для признания такого договора недействительным и когда наступает момент волеизъявления сторон на заключение договора?

Так, в июне 2012 года гр-н К. обратился в суд с иском к фермерскому хозяйству «П» (ФХ «П»), в котором просил признать недействительным договор аренды земли. Свои требования истец обосновывал тем, что в 2001 году по договору передал в аренду фермерскому хозяйству на десять лет принадлежащий ему на праве частной собственности земельный участок. После окончания в 2011 году действия указанного договора он решил сам обрабатывать этот земельный участок, в связи с чем обратился в районный отдел Госкомзема Украины с заявлением, в котором просил не проводить государственную регистрацию договора аренды земельного участка, заключенного между ним и фермерским предприятием в 2010 году. Но 29 февраля 2012 года указанный договор от 10 июля 2010 года был зарегистрирован в отделе Госкомзема Украины.

Как отмечает истец, упомянутый договор подписан без его воли и желания о заключении, поскольку им были подписаны чистые бланки договора, предоставленные представителем фермерского хозяйства, который пояснил это необходимостью  получения арендной платы. Ссылаясь на положения статей 203 и 215 Гражданского кодекса (ГК) Украины, просил признать договор аренды недействительным и отменить его госрегистрацию.

Своим решением Долинский районный суд Кировоградской области от 24 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований отказал.

Указанное решение было отменено Апелляционным судом Кировоградской области, который своим решением от 3 апреля 2013  года частично удовлетворил исковые требования — признал недействительным спорный договор на том основании, что у гр-на К. отсутствовало волеизъявление на регистрацию договора аренды, поэтому районный отдел Госкомзема Украины не имел правовых оснований для регистрации этого договора.

Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ) определением от 24 июля 2013 года отменил решение Апелляционного суда Кировоградской области, а решение местного суда оставил в силе. Суд кассационной инстанции согласился с выводом местного суда, что спорный договор действует с июля 2010 года, и на протяжении двух лет стороны выполняли его существенные условия, поэтому его заключение соответствовало внутренней воле истца, а значит, отсутствуют основания для признания его недействительным.

Ссылаясь на неодинаковое применение кассационным судом статей 203 и 215 ГК Украины, повлекшее принятие различных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях, гр-н К. обратился с соответствующим заявлением в Верховный Суд Украины (ВСУ).

Рассмотрев заявление, коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам ВСУ пришла к выводу, что оно не подлежит удовлетворению. При этом, устраняя разногласия в применении указанных норм, ВСУ исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 215 ГК Украины основанием недействительности договора является несоблюдение в момент заключения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями 1–3, 5 и 6 статьи 203 настоящего Кодекса.

Согласно требованиям части 3 статьи 203 ГК Украины, волеизъявление стороны сделки должно быть свободным и соответствовать его внутренней воле.

Договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям (часть 1 статьи 638 ГК Украины).

Договор аренды земли в соответствии с частью 1 статьи 20 Закона Украины «Об аренде земли» подлежит государственной регистрации и вступает в силу после ее осуществления.

Статьей 2 Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений» определено, что государственная регистрация имущественных прав на недвижимое имущество — официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, обременение таких прав путем внесения соответствующе записи в Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество.

Как отметил Верховный Суд, волеизъявление является важным фактором, без которого невозможно заключение сделки, что согласуется со свободой договора, установленной статьей 627 ГК Украины.

Свое волеизъявление на заключение договора участник сделки реализует в момент достижения согласия по всем существенным условиям, составления и скрепления подписью письменного документа, в котором фиксируются правовые последствия. А регистрация договора является административным актом, то есть элементом внешним по отношению к договору.

Отказывая в удовлетворении заявления гр-на К., Верховный Суд Украины пришел к выводу, что просьба участника договора не осуществлять регистрацию договора аренды земельного участка, волеизъявление на заключение которого он реализовал в момент достижения согласия по всем существенным условиям, составления и скрепления подписью письменного документа, не является основанием для признания договора недействительным на основании части 3 статьи 203 и части 1 статьи 215 ГК Украины.