С расширением рынка кредитования на Украине все большее распространение получают различные виды махинаций со стороны получателей кредитов.

Одна из форм такого мошенничества выглядит следующим образом. Объект недвижимого имущества приобретается на условиях ипотеки, либо же лицо получает в банке кредит под залог собственной недвижимости. Впоследствии должник (ипотекодатель) намеренно просрочивает платежи по заключенному договору. Банк обращает на предмет ипотеки (залоговое имущество) взыскание, и имущество реализуется на публичных торгах, где его благополучно приобретает компания (лицо), действующая в интересах заемщика, причем гораздо ниже реальной стоимости.

В результате осуществления аферы имущество фактически остается в руках недобросовестного должника, а кредитор (банк) несет убытки. При этом прямого нарушения норм законодательства не происходит.

Публичная процедура

Как известно, в соответствии со статьей 21 Закона Украины «О залоге», статьей 591 Гражданского кодекса Украины залоговое имущество, на которое обращено взыскание, реализуется на публичных торгах, если иное не установлено договором или законом.

Недвижимое имущество, согласно положениям статьи 62 Закона Украины «Об исполнительном производстве», а также статьи 41 Закона Украины «Об ипотеке», реализуется исключительно на пуб­личных торгах. В этом случае иной порядок не может быть предусмотрен даже договором — он может быть установлен лишь решением суда.

Публичные торги организовываются в соответствии с нормами перечисленных выше законов, а также в соответствии с Положением о порядке проведения аукционов (публичных торгов) по реализации залогового имущества, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины № 1448 от 22 декабря 1997 года (Положение), либо Вре­менным положением о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества, утвержденным приказом Министерства юстиции Украины № 68/5 от 27 октября 1999 года (Временное ­положение).

Законодательством установлены гарантии, в соответствии с которыми к учас­тию в публичных торгах может быть допущено любое заинтересованное лицо, которое подаст соответствующее заявление и уплатит гарантийный взнос в размере 5 % (10 % в случае реализации предмета ипотеки) от начальной цены. В частности, согласно пунк­ту 5 Положения, не позднее чем за тридцать дней, а согласно пункту 3.5 Временного положения — не позднее чем за пятнадцать дней перед датой проведения торгов в местной прессе (в случае реализации предмета ипотеки — не менее чем в двух изданиях, согласно статье 43 Закона об ипотеке, на специальном веб-сайте, согласно пунк­ту 3.5 Временного положения) публикуется информация о реализуемом имуществе.

Стоимость реализуемого имущества определяется государственным исполнителем, недвижимого имущества и транспортных средств — с обязательным привлечением лицензированного оценщика имущества (статья 58 Закона об исполнительном производстве).

В отношении реализации ­предмета ипотеки статья 43 Закона об ипотеке определяет, что начальная цена лота на публичных торгах устанавливается по решению суда или по согласию между ипотекодержателем и ипотекодателем, либо, если согласие не достигнуто, должна составлять не менее 90 % стоимости, определенной по результатам экспертной оценки.

В случае признания первых публичных торгов несостоявшимися назначаются повторные ­торги, начальная цена имущества на которых может быть снижена не более чем на 30 % стоимости имущества (25 % стоимости ипотечного имущества, согласно статье 49 Закона об ипотеке), а в случае безрезультатного завершения вторых торгов — документы возвращаются государственному исполнителю (пункт 19 Положения, пункт 7.3 Временного положения). Если лотом является предмет ипотеки, то назначаются еще и третьи торги со снижением начальной цены не более чем на 50 % от стоимости имущества.

Именно на втором или третьем этапе «на сцену» может вый­ти юридическое или физическое лицо, де-факто действующее в интересах должника. Если речь идет о реализации предмета ипотеки, такое лицо может участвовать в торгах самостоятельно (часть 3 статьи 45 Закона об ипотеке), в ином случае привлекается еще как минимум одно подставное лицо (пункт 9 Положения, пункт 7.1 Временного положения).

Впрочем, покупка реализуемого имущества «другом» должника может иметь место и на первых торгах. Это будет выгодно мошенникам, если начальная цена, установленная по результатам проведения оценки, окажется гораздо ниже рыночной.

Методика «уценки»

Особое внимание банкам следует уделять установлению оценочной стоимости имущества. Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности на Украине» № 2658-III от 12 июля 2001 года (Закон об оценке) устанавливает, что независимая оценка имущества проводится в соответствии с национальными стандартами, утвержденными Кабинетом Министров Украины и Фондом государственного имущества.

Закон об оценке (статья 8) также устанавливает ряд ограничений по проведению оценки. Так, не допускается:

— проведение оценки имущества, которое принадлежит предприятию-оценщику, его учредителям или его сотрудникам;

— проведение оценки имущества физлица или руководителей юрлица, являющихся заказчиками оценки, оценщиками, которые состоят с такими лицами в родственных связях, или предприятием-оценщиком, руководство которого имеет такие связи.

Но, помимо родственных связей, могут существовать и сугубо деловые, о которых закон умалчивает. Ввиду этих самых связей некоторые оценщики подчас позволяют себе весьма вольное толкование тех самых национальных стандартов, на которые они должны ориентироваться.

Основным стандартом в данной области является Национальный стандарт № 1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав», утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины № 1440 от 10 сентября 2003 года (Стандарт).

Пункт 3 Стандарта различает три вида неправильной оценки: необъективную, некачественную (недостоверную) и непрофессиональную. Необъективность оценки можно доказать в суде, а ее недостоверность или непрофессиональность — путем проведения рецензирования отчета по оценке, которое может быть инициировано, в частности, кредитором, в интересах которого имущество будет реализовываться. Рецензирование может проводиться оценщиками с не менее чем двумя годами опыта практической деятельности или экспертными советами органов саморегулирования оценщиков (статья 13 Закона об оценке), например, Украинского общества оценщиков, при условии отсутствия материальной и другой заинтересованности (пункт 63 Стандарта).

Перспектива привлечения к ответственности недобросовестных должников, оценщиков, госисполнителя или организаторов публичных торгов, вступивших в сговор с аферистами, весьма заоблачна. Имущество, проданное на публичных торгах, не остается слишком долго в собственности приобретателя — с целью «заметания следов» оно начинает активно «путешествовать» между рядом подставных лиц, в результате чего оказывается продано добросовестному собственнику, не подозревающему о темном прошлом свежеприобретенного имущества.

Способы защиты

Даже при соблюдении здравой осторожности сотрудниками банков не всегда удастся распознать аферистов в момент заключения с ними договора. Поэтому основное внимание следует уделить контролю над процессом реализации имущества в порядке исполнительного производства, чтобы не допустить мошенничества на стадии оценки и проведения публичных торгов.

Согласно подпункту 34 статьи 58 Закона об исполнительном производстве, кредитор имеет право подать возражение против результатов определения стоимости имущества на протяжении десяти дней после получения соответствующего уведомления.

Подача возражения влечет за собой назначение упомянутого выше рецензирования.

Результаты публичных торгов, предметом которых выступало ипотечное имущество, могут быть обжалованы на протяжении трех месяцев со дня их проведения, согласно статье 48 Закона об ипотеке.

Хочется надеяться, что растущая практика осуществления махинаций, описанных выше, будет учтена законодателем при работе над законопроектом «О порядке проведения публичных торгов». Так, целесообразным видится как минимум установление запрета на участие в торгах связанных с должником лиц. Кроме того, усиление ответственности субъектов оценочной деятельности также способно посодействовать в борьбе с залоговыми аферами.

СИДОРЕНКО Константин — директор ЮК Legal Eagles, г. Киев

---

Комментарии

Безлюдные торги

Сергей СОЛОШЕНКО,
юрист ЮК «Сетра»

Для успешной реализации своих замыслов у недобросовестного должника, воспользовавшегося услугами не более добросовестных оценщиков, имеется существенное препятствие. Так, любой человек, случайно «наткнувшийся» на объявление о проведении пуб­личных торгов в местной прессе, учитывая тот факт, что, согласно пунк­ту 5 Положения и пунк­ту 3.6 Временного положения о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины № 68/5 от 27 октября 1999 года, в таком объявлении обязательно указывается начальная (стартовая) цена, может изъявить желание принять в них участие. Такой незваный участник легко может свести на нет усилия организаторов аферы, перекупив у них имущество либо же подняв цену до уровня, близкого к рыночной.

Учитывая указанное обстоятельство, залоговые аферисты, как правило, заручаются поддержкой организаторов торгов. Те, в свою очередь, делают все возможное, чтобы не допустить «чужих» участников на торги, а если это все же происходит, и в результате противоборства с незваными конкурентами цена имущества взлетает до небес, такие торги признаются позже несостоявшимися на формальных основаниях.

Во избежание подобных злоупотреб­лений банку, в интересах которого реализуется имущество, следует принимать активное участие в исполнительном производстве, в частности, контролировать процесс подготовки и проведения пуб­личных торгов, а в случае необходимости — обжаловать действия, нарушающие законодательство.

Он же собственник, он же покупатель…

Руслан КОНОВАЛ,
ведущий юрист ЮК «МОРИС ГРУП»

Согласно Вре­мен­ному положению о порядке проведения публичных торгов, участником пуб­личных торгов может быть физическое или юридическое лицо, которое уплатило гарантийный взнос и может являться покупателем в соответствии с законодательством Украины. Другими словами, покупателем может быть, в том числе, и собственник имущества, которое продается.

Следует отметить, что, согласно нормам Уголовного кодекса Украины, мошенничество — это завладение чужим имуществом или приобретение права на имущество путем обмана или злоупотреб­ления доверием. Поэтому продажа или покупка имущества с публичных торгов не может быть квалифицирована как мошенничество.

В случае если при продаже имущества государственным исполнителем и/или специализированной организацией будет нарушен порядок проведения торгов, такие действия могут быть обжалованы в судебном порядке, в том числе путем признания торгов недействительными.