Едуард Трегубов Народився у 1986 році в місті Барвінкова Харківської області. У 2003 році з відзнакою закінчив Національну юридичну академію України імені Ярослава Мудрого, у 2014-му захистив кандидатську дисертацію в Інституті держави і права НАН України імені В.М. Корецького.З 2010 року приєднався до юридичної фірми «Салком», а з 2019-го обраний керуючим партнером. Адвокат з 2017 року. Спеціалізація: договірне, антимонопольне та конкуренційне право, інвестиції та комплексний супровід бізнесу, земельне право та нерухомість.

— Цього року в Україні нарешті було запущено ринок землі сільськогосподарського призначення. Як ви ставитеся до цієї земельної реформи?

— Започаткування ринку землі в Україні стало знаковою подією, яку підтримали Світовий банк, ЄБРР та Євросоюз. Цю земельну реформу українське суспільство чекало тридцять років. Проте вона стала чи не найбільш суперечливою, адже оцінки оглядачів різнилися від можливості «відновлення історичної справедливості» до неминучості «останнього дерибану».

Безумовно, у будь-якої реформи є свої плюси та мінуси. Однак, як і реформи в інших сферах, земельна реформа, яка є надскладною структурною реформою, також має пройти певні випробування, аби нарешті напрацювати необхідний механізм її реалізації.

Я вважаю, що прийняття Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» № 552-ІХ поряд із іншими необхідними законами у цій сфері, безумовно, є першим позитивним кроком у реформуванні ринку сільськогосподарських земель. Визначена поетапність запуску обігу ринку землі дає всім його учасникам додатковий час для належної підготовки. Безперечним є й те, що із запуском ринку землі в Україні нарешті в повному обсязі запрацює гарантоване Конституцією України право особи на вільне розпорядження також і землею. При придбанні фермерами аграрних земель у перші два роки саме вони отримають найбільше вигоди, а не агрохолдинги (як про це заявлялось у суспільстві). Приватна власність фермера на таку землю дозволить йому підвищити капіталізацію свого бізнесу. Тож завдяки започаткуванню ринку землі вбачається можливість створення середнього земельного класу та «відбілення» фермерського ринку.

— Оскільки нотаріус є головним у процесі укладення угод про відчуження земельних ділянок, чи могли б ви назвати проблеми під час посвідчення таких угод після відкриття ринку землі?

— Враховуючи, що строк роботи ринку землі обліковується лише декількома місяцями (не роками), очевидно, що невідпрацьованими поки що залишаються багато питань, які потребують і часу, аби можна було їх виявити, і докладання певних зусиль для виправлення недоліків, які неможливо було вирахувати під час прийняття актів законодавства про обіг ринку землі.

Насамперед повідомлю, що на сьогодні виявляються проблеми, пов’язані, зокрема, із наявними технічними помилками у даних, внесених до Державного земельного кадастру; відсутністю у державних ре­єстрах таких даних (наприклад, складу угідь, адреси земельної ділянки, не повного відображення інформації про корисні копалини (де вони є, хто є їх користувачем); неспівпадінням інформації у державних реєстрах; невідповідністю фактичних меж земельної ділянки межам, закріпленим у документації із землеустрою, та інше. Такі проблеми в подальшому стають підставою для відмови від укладення угоди або перенесення її укладення до виправлення таких недоліків. При цьому, оскільки в досудовому порядку не завжди вдається досягти бажаного результату, строк таких перенесень відтерміновується на строк судових розглядів справ (тобто, розтягується на роки).

Як засвідчила практика останніх місяців, у нотаріусів наразі ще немає можливості точної перевірки наявності землі сільськогосподарського призначення у потенційного покупця, що пояснюється невідповідністю даних із Держземкадастру відомостям Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Крім того, нотаріуси поки що позбавлені можливості автоматично перевіряти інформацію (і, зокрема, про концентрацію землі в «одних руках») на підставі цих двох держреєстрів. Така ситуація впливає як на збільшення тривалості посвідчення нотаріусом кожної угоди (від двох до восьми годин), так і на підвищення у зв’язку з цим вартості нотаріальних послуг.

Таким чином, для реалізації питань земельної сфери відносин виключно у рамках чинного законодавства України рекомендуємо перед набуттям прав на земельні ділянки залучати професіоналів зазначеної сфери відносин з метою попереднього проведення правової і технічної перевірки землі, яка стане предметом угоди, шляхом організації due diligences з подальшим супроводженням укладення та виконання самої угоди.

— Чи є перспектива розв’язання окреслених проблем найближчим часом?

— Так, більшість із зазначених вище недоліків роботи нової процедури продажу аграрних земель покликаний вирішити законопроєкт «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо уточнення положень стосовно вчинення нотаріальних дій у процесі набуття прав на земельні ділянки» № 6199-1. Цей законопроєкт, зокрема, пропонує встановити правила, за якими перевірка відповідності набувача земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 ЗК України, не здійснюється при набутті у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення (для ведення садівництва площею, що не перевищує 0,25 га, і для ведення особистого селянського господарства площею, що не перевищує 1 га, розташованих у межах населених пунктів). Крім того, пропонується встановити, що площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що належать на праві спільної сумісної власності подружжю, враховується до загальної площі земельних ділянок лише того з подружжя (колишнього з подружжя), за ким зареєстровано право власності. Проєктом закону пропонується також надання можливості передачі переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення лише на певний строк, а не безстроково, як це поки що має місце.

— А що ви могли б сказати про запроваджені в Україні електронні аукціони?

— 18 травня 2021 року ухвалено Закон України«Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони» № 1444-ІХ, який фіналізує всі технічні та правові питання, які були необхідні для запуску електронних аукціонів в Україні. На виконання цього закону Кабінет Міністрів України  прийняв постанову № 1013 «Деякі питання підготовки та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису)».

З набуттям чинності цими актами можемо констатувати, що земельні торги застарілого формату вже відійшли в історію. Тож якщо раніше учасникам потрібно було бути на торгах фізично, інформація про такі аукціони завжди була малодоступною, їх проводили без реальної конкуренції, а вигравали «свої люди», то відтепер участь в електронних аукціонах зможе взяти кожен, хто має доступ до інтернету. Торги відбуватимуться на спеціальній платформі ProZorro, що належить до сфери управління Міністерства економіки, яке й буде відповідальним за забезпечення функціонування електронної торгової системи.

— Які перспективи ви бачите у питаннях щодо фінансової підтримки малого і середнього агробізнесу?

— Ринок землі не відбудеться без доступних і прозорих механізмів фінансування для агровиробників. Без цього неможлива повноцінна конкуренція на ринку.

Головний фактор, що впливає на кредитування: наявні обмеження на ринку, в тому числі відсутність юридичних осіб, що знижує ліквідність ділянок. Але з набуттям чинності вже підписаним наразі Президентом України Законом України «Про Фонд часткового гарантування кредитів в сільському господарстві» відкривається можливість очікувати підвищення темпів кредитування через створення доступу до фінансування малих та середніх суб’єктів підприємництва, які здійснюють діяльність у сільському господарстві. Часткові гарантії забезпечать наявність належного забезпечення для отримання кредиту і стимулюватимуть банки співпрацювати з малими та середніми суб’єктами підприємництва, що здійснюють діяльність у сільському господарстві.

Державна підтримка молодих українських фермерів встановлена Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання діяльності фермерських господарств» № 1788-ІХ, який набув чинності у жовтні цього року. Тож завдяки цьому Закону молоді фермери-господарники (яким не виповнилось 35 років) зможуть першочергово отримувати допомогу на реалізацію своєї діяльності. Крім того, згідно із зазначеним законом фермерським господарствам у перші три роки після створення надаватиметься допомога коштом держбюджету, зокрема через Український державний фонд підтримки фермерських господарств.

ЗАВАНТАЖИТИ