Генеральный партнер 2020 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Выпуск №16 (486) » Риски для приобретателя

Риски для приобретателя

Воnа fides через призму отчуждения имущества, выбывшего без воли на то владельца

Вопрос, который будет рассматриваться в этой статье, интересен и актуален для тех, кто является участником формирования судебной практики и применяет институт добросовестного приобретателя для защиты прав и законных интересов клиента в суде.

Когда субъект хозяйствования из-за своей неосмотрительности или некомпетентности приобретает объект, судьба которого связана с незаконным выбытием из владения действительного собственника, или этот объект завуалированно находится под обременениями, что делает невозможным совершение сделки, тем более ее нотариальное удостоверение, то он рискует обрести годы судебной волокиты, по результатам которой может быть лишен любых прав на приобретенное имущество. Однако существует мнение, что анализ документов, связанных с отчуждением имущества, — это лишнее мероприятие, которое лишь вынуждает стороны сделки изучать ненужные документы и откладывать ее подписание на некоторое время. Тем не менее недвижимое имущество является весьма рискованным капиталовложением, так как на рынке недвижимости из-за его дороговизны оказывается много мошенников.

Институт добросовестного приобретателя не является новым (статья 145 Гражданского кодекса УССР) и упоминается в главе 29 Гражданского кодекса Украины. Что же он собой представляет и как может помочь неосмотрительным лицам в защите своего права собственности даже на то имущество, которое выбыло из владения действительного собственника незаконным путем, попробуем разобраться.

Закон содержит одно условие, когда лицо можно воспринимать как добросовестного приобретателя: если лицо приобрело имущество, о судьбе которого не знало и не должно было знать. Речь идет о продаже имущества лицом, которое не имело права осуществлять такую продажу.

«Умельцы» стараются создать длинную цепь, где невозможно сразу понять, имело ли моральное право лицо, которое приобрело имущество у незаконного отчуждателя, заключать договор купли-продажи (или другую сделку). Оказывается, такие «умельцы» создают до пяти звеньев, где четвертый отчуждатель по закону может считаться добросовестным приобретателем, ведь он не знал и не должен был знать о том, что первый отчуждатель незаконно приобрел имущество.

Идеальной будет ситуация, когда лицо, у которого незаконно выбыло имущество, будет ликвидировано (не в порядке реорганизации). В таком случае у всех следующих покупателей уменьшается риск того, что у них истребуют приобретенное имущество или израсходованные денежные средства. Тем не менее, если заинтересованное лицо (в том числе действительный собственник) узнает о своем нарушенном праве, то вся цепь покупателей становится оппонентами в судебных инстанциях, ведь истребование действительным собственником у конечного собственника имущества влечет за собой иски о возвращении безосновательно полученных денежных средств, которыми оплачивалась сделка купли-продажи.

Но, оказывается, судебная практика не всегда может считать четвертого приобретателя добросовестным. Это объясняется тем, что действительный собственник, если докажет, что имущество является потерянным, украденным, выбывшим из владения другим путем, имеет право истребовать его у любого конечного де-юре собственника. Закон указывает на два условия, когда имущество может быть истребовано (заявлен виндикационный иск) у добросовестного приобретателя и когда имущество не может быть у него истребовано.

Итак, первый вариант — классический, хотя для действительного собственника классика фокусируется на том, что бремя доказывания возлагается на него и судебные оппоненты лишь при наличии обоснованных и достаточных (определенных видов доказательств, которыми должно быть осуществлено доказывание) доказательств могут вступать в дебаты и отстаивать свои интересы.

Второй — когда добросовестный приобретатель, вопреки условиям для истребования имущества действительным собственником, должен доказать, что он не знал и не мог знать о том, что отчуждатель не имел права осуществлять продажу спорного имущества.

Такой механизм предусмотрен как в предыдущем, так и в новом ГК. В порядке выполнения судебных решений приобретатель является добросовестным в любом случае, даже когда имущество было утеряно, украдено или другим способом выбыло из владения действительного собственника.

Что же имеется в виду? Принудительный порядок выполнения решений суда обеспечивает в большей степени соответствующая государственная исполнительная служба. Через органы исполнительной службы при обращении взыскания на имущество должника, в порядке выполнения решения суда, государственный исполнитель через специализированные учреждения осуществляет продажу этого имущества на аукционе или на публичных торгах.

При продаже имущества на аукционе или публичных торгах приобретатель становится добросовестным, ведь он приобрел то имущество, судьба которого определялась решением суда. Предполагается, что суд выяснил все обстоятельства дела и установил действительного собственника имущества, на которое проводит обращение. То, что имущество было на какой-то из стадий незаконно отчуждено, имеет довольно мало значения для конечного аукционного приобретателя, так как на аукционе (публичных торгах) имущество продавалось в порядке выполнения решения суда.

Описанная выше ситуация является классической. Но вот, что делать, если государственной исполнительной службы в этой истории не будет. Думаю, наличие решения суда, как указывает на это закон, является достаточным основанием считать, что имущество, которое приобретено в порядке его выполнения, не может быть истребовано у приобретателя.

Так, например, в процедуре банкротства ликвидатором были оценены и выявлены все активы банкрота. И ликвидатор, действуя на основании судебного акта, заключает со специализированными учреждениями договоры о продаже имущества через аукцион (публичные торги). В данной ситуации приобретенное имущество не может быть истребовано у конечного приобретателя, так как он его приобрел в порядке выполнения решения суда.

Но не всегда ситуации бывают настолько простыми, как описанные выше. Представим, что владелец заключает с финансовым учреждением договор залога, но из-за отсутствия времени форма договора длительное время не отвечает действующему законодательству: договор залога не удостоверяется нотариально. Проходит некоторое время, и над этим владельцем начинается процедура банкротства, в ходе которой реализуется все его имущество, а изъятые от продажи имущества денежные средства направляются на удовлетворение требований кредиторов. Финансовое учреждение является кредитором, но, поскольку договор залога не был удостоверен нотариально согласно действующему законодательству, суд не ставит его в первую очередь, так как сделка является ничтожной (статьи 13, 14 Закона Украины «О залоге»).

Попытки финансового учреждения попасть в первую очередь не заканчиваются жалобами на действия ликвидатора, оно инициирует отдельное от банкротства дело, в котором выдвигает к конечному собственнику и предыдущему собственнику имущества исковые требования о признании договора залога действительным и просит признать недействительным договор купли-продажи имущества, которое реализовано на аукционе. И как это не удивительно, суд признает договор залога действительным и признает недействительным договор купли-продажи имущества в части купли-продажи залогового имущества. Вопреки предусмот­ренной законодательством формуле о добросовестном приобретателе, суд признает договор купли-продажи имущества недействительным. Причем недействительность договора купли-продажи является вторичной, так как, признав договор залога действительным, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи имущества нарушает Закон Украины «О залоге».

С одной стороны, суд пришел к верному выводу, что при наличии правовых оснований для признания договора залога действительным наступают правовые основания для признания договора купли-продажи имущества недействительным. С другой — суд не применил нормы материального права, которые императивно должны быть применены в данном деле.

В принципе, финансовое учреждение правильно совершило, попытавшись добиться признания действительным договора залога (договор залога стал действительным с момента обретения решением суда законной силы). Но за признанием его действительным не следует, что на момент принятия решения о реализации имущества банкрота суд или ликвидатор обязаны отменить торги и обязать аукционного приобретателя возвратить имущество. Такого правового механизма не предусматривает Закон Украины «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом». На правовом статусе аукционного приобретателя и правовом титуле приобретенного им имущества действия финансового учреждения никоим образом не отразятся, так как его право защищает гражданский закон.

Итак, верным для действительного приобретателя является инициирование судебного процесса об истребовании имущества из чужого незаконного владения, если имущество утеряно, похищено, утрачено другим способом без воли владельца. При этом бремя доказывания того, что имущество выбыло на основаниях, указанных выше, возлагается на заявителя иска. Если же действительный собственник заявляет иск о признании договора купли-продажи его имущества недействительным, то, к величайшему сожалению, суд откажет ему, так как законом предусмотрен соответствующий механизм защиты права собственности действительного собственника.

Договор купли-продажи имущества может быть признан недействительным лишь по искам всех следующих собственников, так как преюдиционное решение об истребовании имущества из чужого незаконного владения влечет отсутствие у всех последующих приобретателей права собственности на объект, который они отчуждали.

Этика, которая характеризует способность лица осуществлять моральный самоконтроль, самостоятельно формулировать для себя моральные обязательства, требовать от себя их выполнения и осуществлять самооценку совершенных действий, является в конечном счете доброй волей приобретателя, интересы которого защищает закон и даже при незаконности выбытия имущества из владения не является основанием считать эту волю противозаконной.

К счастью, судебная практика идет по пути выявления bona fides при рассмотрении споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Тем не менее действия действительных собственников могут причинить много хлопот и оказаться настолько агрессивными, что добросовестный приобретатель нескоро сможет распорядиться своим имуществом. Выходом из такой ситуации является все-таки проведение правового анализа документов (due diligence), в результате чего можно будет выявить проблемные вопросы (риски) и установить степень привлекательности приобретения объекта недвижимого имущества для клиента.

АНДРОЩУК Сергей — адвокат юридической и патентной фирмы «Грищенко и Партнеры», г. Киев

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 Comments
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Содержание

Государственная практика

Кто и как должен платить судьям?

Стоять, контроль и надзор государства!

Деловая практика

Страховка автокредитования

Законодательная практика

Очередной шаг в Европу

Назначения согласовывать?!

Историческая практика

Цензура по-царски — как издать книгу

Комментарии и аналитика

Риски для приобретателя

Еще о торговом знаке

Неделя права

В тесноте, да не в обиде

Сотрудничество во имя правосудия

Кому указ — «не указ»?

ВСЮ проверит суды

Не предоставил — плати штраф

Реестр событий

Я — назначал, я — и увольняю

Нелегкое начало на Жилянской

Пригласили — будем ждать

Судебная практика

Опасности эпистолярного жанра

Судебные решения

Особенности перерасчета пенсий

Статус можно определить, исходя из косвенных доказательств

Об обязанностях доказывания в спорах о защите чести, достоинства и деловой репутации

Об аспектах увольнения

Тема номера

Требуем справедливой сатисфакции

Расследование наше, суд европейский

Трибуна

Право есть, но нет возможности

Частная практика

На пути к реформированию

Конкуренция или сотрудничество?

Юридический форум

День юрфакультета КНУ

День правовой карьеры

Другие новости

PRAVO.UA

0
Оставить комментарийx
()
x

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: