Риск: «недостройное дело» — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №44 (723) » Риск: «недостройное дело»

Риск: «недостройное дело»

Одним из объектов гражданских прав, как известно, являются недвижимые вещи (статьи 177, 181 Гражданского кодекса (ГК) Украины). Объекты незавершенного строительства — специфические объекты недвижимости. Их особенность заключается в том, что до завершения строительства лицо считается собственником материалов, оборудования, которые были использованы в процессе строительства, а не самого объекта недвижимости (часть 3 статьи 331 ГК Украины).

Упомянутая норма не указывает момент, с которого строительство считается завершенным, то есть когда объект приобретает статус недвижимости. Общепринятым мнением считается, что завершением строительства является прием объекта в эксплуатацию.

Ожившая норма

Так, в соответствии с частью 3 статьи 331 ГК Украины в случае необходимости собственник материалов и оборудования, которые используются в процессе строительства, может распорядиться объектом незавершенного строительства при условии, если зарегистрирует право собственности на такой объект. Указанная норма гласит, что такая регистрация может быть проведена на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, которые содержат описание объекта незавершенного строительства.

Следует отметить, что довольно длительный период эта норма была «мертвой», поскольку не был установлен порядок ее реализации. На сегодняшний день такой порядок существует, он закреплен в разделе IV Временного положения о порядке госрегистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество в редакции приказа Минюста Украины от 28 июля 2010 года № 1692/5 (Временное положение).

В случае совершения последующих трансакций с объектами незавершенного строительства госрегистрация права собственности на такой объект проводится с учетом требований пп. 4.2 и 4.3 Вре­мен­ного положения. Из этого следует, что для регистрации прав собственности на приобретенный объект незавершенного строительства покупатель должен подать документы, подтверждающие его право на земельный участок, на котором находится объект, а также разрешительную документацию.

Сразу после заключения договора купли-продажи у покупателя не будет документов, подтверждающих права на землю.

Несмотря на то что в соответствии со статьей 120 Закона Украины к лицу, которое приобрело недвижимость, переходит право на землю под данным объектом, на практике это не так. Норму о том, что права на землю возникают с момента их госрегистрации (в настоящий момент регистрации земельного участка), никто не отменял (статья 125 Земельного кодекса (ЗК) Украины). Более того, эту норму категорически нельзя отменять. При этом договор купли-продажи объекта недвижимости не является правоустанавливающим документом на землю, и на его основании зарегистрировать участок на нового собственника объекта незавершенного строительства нельзя.

Если объект незавершенного строительства находится на земельном участке, пребывающем в собственности у продавца объекта незавершенного строительства, то проблема будет лежать только в плоскости ускорения регистрации земельного участка. А если продавец был арендатором, или, еще хуже, постоянным пользователем земельного участка, ситуация усложняется.

Беззащитный покупатель

Чтобы у покупателя возникло право аренды на земельный участок, он должен заключить договор аренды. Как известно, право аренды фактически было приравнено к вещному, но не до конца. Закон Укра­ины «Об аренде земли» (статьи 16, 30) и ГК Украины (статья 792) изменены не были. Учитывая это, в настоящий момент для расторжения договора аренды с продавцом и заключения договора аренды земли с покупателем необходимо согласие арендодателя.

Если земля находится в частной собственности, проблем быть не должно — договор можно «перезаключить» одновременно с заключением договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. А если земельный участок является объектом государственной собственности, то решения уполномоченного органа можно ждать годами. Что же касается права постоянного пользования, то в 99 % оно вообще не может быть переоформлено на покупателя, поскольку субъектный состав таких правообладателей существенно ограничен (часть 2 статьи 92 ЗК Украины). В таком случае собственник объекта незавершенного строительства может либо выкупить участок под ним, либо арендовать.

Также покупатель должен переоформить разрешительные документы на строительство объекта. В свете последних изменений действующего законодательства в строительной сфере сделать это будет легче, чем ранее, однако потребует времени.

Вот и получается, что покупатель, который приобрел объект незавершенного строительства, может длительный срок не иметь возможности зарегистрировать право собственности на указанный объект. Пока он будет заниматься оформлением необходимых документов для регистрации права собственности, на объект по обязательствам продавца может быть наложено обременение. Такая практика существует. В этом случае БТИ, даже при наличии полного комплекта документов, в регистрации права, скорее всего, откажет (хотя такой отказ будет незаконным (подпункты 3.1, 3.5 Временного положения)). В результате покупатель вынужден будет искать правды в суде.

Стоит отметить, что нормы Временного положения, требующие осуществления регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по процедуре первичной регистрации, не соответствуют части 3 статьи 331 ГК Украины.

Так, часть 3 статьи 331 ГК Украины говорит именно о первичной регистрации права на объект незавершенного строительства. После того как право собственности на объект было зарегистрировано, он, в понимании части 3 статьи 331 ГК Украины, является объектом недвижимости, а не совокупностью материалов, оборудования и работ, то есть и право собственности на него должно быть зарегистрировано без подачи правоустанавливающих документов на землю и разрешительных документов на строительство. Исключением будут только те случаи, когда новый собственник продолжил строительные работы, но тогда все необходимые документы у него будут.

Процедуру «обновили»

С нового года регистрация прав на недвижимое имущество будет осуществляться по новой процедуре, установленной Поряд­ком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденным постановлением КМУ от 22 июня 2011 года № 703, в котором отсутствует указание на то, что регистрация права собственности при последующих трансакциях проводится в том же порядке, что и первичная регистрация прав на объект незавершенного строительства (статьи 72—77).

Напоследок хочется отметить, что мы зарегистрировали права на объекты незавершенного строительства без пере­оформления на покупателя прав на землю и разрешительной документации, однако далось это не без труда.

ФЕДОТОВА Александра — партнер, адвокат, руководитель практики недвижимости и земельного права ЮФ «Спенсер и Кауфманн», г. Киев


Регулирование

Интересы приобретателей не защищены

Александр ПАЩЕНКО,
партнер АК «Правочин»

Вопросы, связанные с операциями с объектами незавершенного строительства, до настоящего времени остаются недостаточно урегулированными. Даже внесение изменений во Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество не сняло всех проблемных моментов, связанных с приобретением и государственной регистрацией таких объектов, а сам механизм регистрации не является достаточно продуманным и логичным.

При этом существующую проблему необходимо рассматривать в комплексе с правами на земельный участок, на котором расположен объект. Так, на наш взгляд, остаются неразрешенными вопросы, связанные с приобретением прав на земельный участок, на котором расположен объект, что, в свою очередь, свидетельствует о недостаточной защищенности интересов лиц, приобретающих объект незавершенного строительства.


Особенности регистрации

Доказательства права на недострой

Так, при регистрации возникновения, перехода или прекращения прав собственности на объект незавершенного строительства заявитель должен подать документы, которые удостоверяют право на земельный участок, разрешение на выполнение строительных работ или копию документа, подтверждающего факт уведомления инспекции государственного архитектурно-строительного контроля о начале выполнения работ (подпунк­ты 4.2, 4.3 Временного положения).

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

Актуальный документ

Документы и аналитика

Третейская оговорка

Акцент

Кадры решают не все

Государство и юристы

База ограниченных данных

Резолюционные ходы

Государство и юристы

Новости законотворчества

Стимулирование инвесторов

Гарантирование вкладов

Отменят льготы по уплате судебного сбора?

Деловая практика

Не споткнуться с декларацией

Документы и аналитика

Анкетный госконтроль вне закона

Pro и Contra Европейской компании

Лицом не вошел

Книжная полка

С целью одинакового применения

Неделя права

Сквозь юрисдикции

Научить маркетингу

Проблемный регион

Донецк — Киев — Одесса

Неделя права

Новости из-за рубежа

К CMS присоединилась португальская юрфирма

Конституция по шариату

Неделя права

Пошли на третий круг

Неделя права

Новости из-за рубежа

Первый приговор за провокацию взятки

Новости из зала суда

Судебная практика

Суд подтвердил факт причинения морального вреда Вritish Airways PLC

Суд обязал «Укртрансгаз» выплатить вознаграждение авторам изобретения

Решение ВККС признано судом незаконным

Новости юридических фирм

Частная практика

Chadbourne & Parke LLP представляет интересы 28 международных кредиторов в связи с реструктуризацией задолженности «Кредитпромбанка»

Юристы Arzinger провели семинар, посвященный базам персональных данных

«Саенко Харенко» — юридический советник в связи с предоставлением кредита группе Kernel

Особенности защиты патентных прав на Украине

DLA Piper провела семинар для производителей фармацевтических препаратов

БТА Банк получил контроль над бизнес-центрами

Отрасли практики

Налоговый кредит пошел в отказ

Деривативы хотят своего

Новые правила для «упрощенцев»

Сор вынесут из оборота

«Цифра» проигрывает букве

Риск: «недостройное дело»

Рабочий график

СТРАНИЦА ИЗ ЕЖЕНЕДЕЛЬНИКА ЮРИСТА

КАЛЕНДАРЬ на неделю

Спор платежом дорог

Решения недели

Судебная практика

Налог на землю

Законное представление

Ломбард — налоговый агент

Самое важное

Корпоративное правоприменение

Прошлись по процессу

Женщины-юристы усилили влияние

Вынужденный «простой»

Судебная практика

Судебные решения

О некоторых вопросах практики применения раздела ХІІ1 Хозяйственного процессуального кодекса Украины

Судебная практика

Банки останутся без ипотеки?

Нет документа, нет и права

Тема номера

M & A в безопасном режиме

Одиночное плавание

Аграрий проверяет дважды

Частная практика

Взвешенный подход

Аудит под колпаком

Юридический форум

В духе соревнования

«АКТИО» — в новом офисе

Інші новини

PRAVO.UA