Одним из объектов гражданских прав, как известно, являются недвижимые вещи (статьи 177, 181 Гражданского кодекса (ГК) Украины). Объекты незавершенного строительства — специфические объекты недвижимости. Их особенность заключается в том, что до завершения строительства лицо считается собственником материалов, оборудования, которые были использованы в процессе строительства, а не самого объекта недвижимости (часть 3 статьи 331 ГК Украины).
Упомянутая норма не указывает момент, с которого строительство считается завершенным, то есть когда объект приобретает статус недвижимости. Общепринятым мнением считается, что завершением строительства является прием объекта в эксплуатацию.
Так, в соответствии с частью 3 статьи 331 ГК Украины в случае необходимости собственник материалов и оборудования, которые используются в процессе строительства, может распорядиться объектом незавершенного строительства при условии, если зарегистрирует право собственности на такой объект. Указанная норма гласит, что такая регистрация может быть проведена на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, которые содержат описание объекта незавершенного строительства.
Следует отметить, что довольно длительный период эта норма была «мертвой», поскольку не был установлен порядок ее реализации. На сегодняшний день такой порядок существует, он закреплен в разделе IV Временного положения о порядке госрегистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество в редакции приказа Минюста Украины от 28 июля 2010 года № 1692/5 (Временное положение).
В случае совершения последующих трансакций с объектами незавершенного строительства госрегистрация права собственности на такой объект проводится с учетом требований пп. 4.2 и 4.3 Временного положения. Из этого следует, что для регистрации прав собственности на приобретенный объект незавершенного строительства покупатель должен подать документы, подтверждающие его право на земельный участок, на котором находится объект, а также разрешительную документацию.
Сразу после заключения договора купли-продажи у покупателя не будет документов, подтверждающих права на землю.
Несмотря на то что в соответствии со статьей 120 Закона Украины к лицу, которое приобрело недвижимость, переходит право на землю под данным объектом, на практике это не так. Норму о том, что права на землю возникают с момента их госрегистрации (в настоящий момент регистрации земельного участка), никто не отменял (статья 125 Земельного кодекса (ЗК) Украины). Более того, эту норму категорически нельзя отменять. При этом договор купли-продажи объекта недвижимости не является правоустанавливающим документом на землю, и на его основании зарегистрировать участок на нового собственника объекта незавершенного строительства нельзя.
Если объект незавершенного строительства находится на земельном участке, пребывающем в собственности у продавца объекта незавершенного строительства, то проблема будет лежать только в плоскости ускорения регистрации земельного участка. А если продавец был арендатором, или, еще хуже, постоянным пользователем земельного участка, ситуация усложняется.
Чтобы у покупателя возникло право аренды на земельный участок, он должен заключить договор аренды. Как известно, право аренды фактически было приравнено к вещному, но не до конца. Закон Украины «Об аренде земли» (статьи 16, 30) и ГК Украины (статья 792) изменены не были. Учитывая это, в настоящий момент для расторжения договора аренды с продавцом и заключения договора аренды земли с покупателем необходимо согласие арендодателя.
Если земля находится в частной собственности, проблем быть не должно — договор можно «перезаключить» одновременно с заключением договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. А если земельный участок является объектом государственной собственности, то решения уполномоченного органа можно ждать годами. Что же касается права постоянного пользования, то в 99 % оно вообще не может быть переоформлено на покупателя, поскольку субъектный состав таких правообладателей существенно ограничен (часть 2 статьи 92 ЗК Украины). В таком случае собственник объекта незавершенного строительства может либо выкупить участок под ним, либо арендовать.
Также покупатель должен переоформить разрешительные документы на строительство объекта. В свете последних изменений действующего законодательства в строительной сфере сделать это будет легче, чем ранее, однако потребует времени.
Вот и получается, что покупатель, который приобрел объект незавершенного строительства, может длительный срок не иметь возможности зарегистрировать право собственности на указанный объект. Пока он будет заниматься оформлением необходимых документов для регистрации права собственности, на объект по обязательствам продавца может быть наложено обременение. Такая практика существует. В этом случае БТИ, даже при наличии полного комплекта документов, в регистрации права, скорее всего, откажет (хотя такой отказ будет незаконным (подпункты 3.1, 3.5 Временного положения)). В результате покупатель вынужден будет искать правды в суде.
Стоит отметить, что нормы Временного положения, требующие осуществления регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по процедуре первичной регистрации, не соответствуют части 3 статьи 331 ГК Украины.
Так, часть 3 статьи 331 ГК Украины говорит именно о первичной регистрации права на объект незавершенного строительства. После того как право собственности на объект было зарегистрировано, он, в понимании части 3 статьи 331 ГК Украины, является объектом недвижимости, а не совокупностью материалов, оборудования и работ, то есть и право собственности на него должно быть зарегистрировано без подачи правоустанавливающих документов на землю и разрешительных документов на строительство. Исключением будут только те случаи, когда новый собственник продолжил строительные работы, но тогда все необходимые документы у него будут.
С нового года регистрация прав на недвижимое имущество будет осуществляться по новой процедуре, установленной Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденным постановлением КМУ от 22 июня 2011 года № 703, в котором отсутствует указание на то, что регистрация права собственности при последующих трансакциях проводится в том же порядке, что и первичная регистрация прав на объект незавершенного строительства (статьи 72—77).
Напоследок хочется отметить, что мы зарегистрировали права на объекты незавершенного строительства без переоформления на покупателя прав на землю и разрешительной документации, однако далось это не без труда.
ФЕДОТОВА Александра — партнер, адвокат, руководитель практики недвижимости и земельного права ЮФ «Спенсер и Кауфманн», г. Киев
Александр ПАЩЕНКО,
партнер АК «Правочин»
Вопросы, связанные с операциями с объектами незавершенного строительства, до настоящего времени остаются недостаточно урегулированными. Даже внесение изменений во Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество не сняло всех проблемных моментов, связанных с приобретением и государственной регистрацией таких объектов, а сам механизм регистрации не является достаточно продуманным и логичным.
При этом существующую проблему необходимо рассматривать в комплексе с правами на земельный участок, на котором расположен объект. Так, на наш взгляд, остаются неразрешенными вопросы, связанные с приобретением прав на земельный участок, на котором расположен объект, что, в свою очередь, свидетельствует о недостаточной защищенности интересов лиц, приобретающих объект незавершенного строительства.
Так, при регистрации возникновения, перехода или прекращения прав собственности на объект незавершенного строительства заявитель должен подать документы, которые удостоверяют право на земельный участок, разрешение на выполнение строительных работ или копию документа, подтверждающего факт уведомления инспекции государственного архитектурно-строительного контроля о начале выполнения работ (подпункты 4.2, 4.3 Временного положения).
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…