В данной статье речь пойдет об ипотеке, ипотечном кредитовании и проблемах, возникающих у банков в связи с его ­обеспечением, а также о законодательном ­регулировании этого достаточно актуального сегодня вопроса.

Ипотека является одним из видов обеспечения исполнения обязательств недвижимым имуществом, которое при этом остается во владении и пользовании ипотекодателя. В соответствии с таким соглашением, в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства ипотекодержатель имеет право удовлетворить свои требования за счет предмета ипотеки в порядке, установленном Законом. В этом случае ипотекодержатель имеет преимущество перед другими кредиторами ипотекодателя.

Законодательство об ипотеке базируется на Конституции Украины и состоит из Гражданского, Хозяйственного и Земельного кодексов Украины, законов Украины «Об ипотеке», «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» и ряда других нормативных актов.

До недавнего времени особенно важной оставалась проблема законодательного регулирования рынка ипотеки Украины,

а точнее долгосрочного обеспечения соответствующего кредитования. Так, около года назад сложилась ситуация, когда ­более ­половины рынка контролировали несколько ведущих банков, располагающих достаточной для этого ликвидностью — способностью кредитного учреждения обеспечить свое­временное выполнение своих денежных обязательств. Ликвидность определяется сбалансированностью между сроками и суммами погашения размещенных активов и суммами выполнения обязательств кредитного учреждения. Другими словами, большинство банков не могло позволить себе предоставлять долгосрочные и капиталоемкие ипотечные кредиты, так как их средств не хватило бы на выполнение других обязательств. Именно тогда особо остро встала необходимость решения вопроса обеспечения ипотеки ценными бумагами.

19 июня 2003 года был подписан Закон Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» (Закон), которым вводится понятие ипотечного сертификата (сертификата) — особого вида ценной бумаги, обеспеченной ипотечными активами или ипотекой. Сразу оговоримся, что под ипотечными активами в данном случае понимаются реформированные в консолидированный ипотечный долг обязательства по договорам об ипотечном кредите осуществлять платежи в счет погашения основного обязательства в течение срока обращения сертификатов. Ипотечные активы имеют стоимость, цену приобретения и срок существования. То есть ипотечные сертификаты являются дополнительной гарантией исполнения ипотекодателем соответствующих обязательств.

Согласно Закону, ипотечные сертификаты имеют номинальную стоимость и срок обращения, причем соответствующие показатели для сертификатов одного и того же выпуска должны быть одинаковыми. При этом номинальная стоимость устанавливается в национальной валюте с учетом возможных инфляционных колебаний.

Вполне естественным является условие о том, что заявленный срок обращения ипотечных сертификатов не может быть больше срока существования ипотечных активов, обеспечивающих данный выпуск сертификатов, а также срока отчуждения таких активов. Сроком существования ипотечных активов в данном случае является срок, на который обязательства по договорам об ипотечном кредите реформируются в консолидированный ипотечный долг. Кроме того, очевидно, что суммарная номинальная стоимость выпуска сертификатов, обеспеченного соответствующими ипотечными активами, не может быть больше стоимости самих активов. Эта цифра рассчитывается как сумма реформированных в консолидированный ипотечный долг обязательств должников относительно осуществления платежей в счет погашения основного обязательства в течение срока существования ипотечных активов.

Ипотечные сертификаты могут быть выпущены в виде сертификатов с фиксированной доходностью либо сертификатов участия. Сертификатами с фиксированной доходностью называются ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными активами и подтверждающие права своих владельцев на получение номинальной стоимости в предусмотренные условиями выпуска сертификатов сроки, на получение процентов по сертификатам на условиях информации о выпуске сертификатов, а также на приоритетное относительно других кредиторов удовлетворение своих требований, в случае неисполнения эмитентом своих обязательств (из стоимости ипотечных активов, являющихся обеспечением выпуска сертификатов с фиксированной доходностью).

Сертификаты участия — это соответствующим законным образом обеспеченные ипотеками сертификаты, подтверждающие право своего владельца на долю в платежах по ипотечным активам, на удовлетворение своих требований в случае невыполнения эмитентом взятых на себя обязательств (из стоимости ипотечных активов, которые находятся в доверительной собственности управляющего).

Кроме вышеперечисленных условий, ипотечные сертификаты должны содержать следующую информацию:

— слова «ипотечный сертификат» в своем названии;

— полное наименование и местонахождение эмитента;

— вид сертификата (именной; на предъявителя);

— номер и серию сертификата;

— номинальную стоимость сертификата;

— срок обращения сертификата, порядок и срок выплаты платежей;

— сведения об обеспечении данного выпуска;

— данные о страховании владельца сертификата от валютных и других рисков;

— подпись руководителя эмитента либо уполномоченного лица;

— печать (при наличии).

Теперь подробнее опишем процедуру эмиссии сертификатов, состоящую из нескольких этапов.

Подготовительный этап

Прежде всего эмитент (его исполнительный орган) принимает решение непосредственно о выпуске сертификатов, условиях выпуска и обращения таких ценных бумаг, а также расчетов по ним. Данное решение оформляется протоколом. При этом по каждому выпуску сертификатов эмитент должен принять отдельное решение. Также предусмотрена возможность проводить эмиссию сертификатов следующего выпуска до окончания срока обращения сертификатов предыдущего выпуска.

Затем эмитенту необходимо получить разрешение на выпуск сертификатов, подготовить, утвердить и зарегистрировать в соответствующем государственном органе информацию о выпуске, а также обнародовать ее в средствах массовой информации. Кроме того, на данном этапе необходимо сформировать либо приобрести ипотечные активы. При этом формирование обеспечения должно предшествовать утверждению соответствующей информации о выпуске.

Следующими шагами являются определение финансового учреждения, которое будет исполнять функции управляющего, и банков, исполняющих функции распорядителей ипотеки. После этого необходимо оформить глобальный сертификат, соответствующий общему объему выпуска, и передать его на сбережение выбранному эмитентом депозитарию, разместить сертификаты, а также зарегистрировать и обнародовать отчет об итогах их выпуска. При этом информация о выпуске сертификатов в обязательном порядке подлежит регистрации в Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку.

Соблюдение требований

Имеется также ряд требований непосредственно к выпуску сертификатов:

— общая номинальная стоимость сертификатов, выпущенных эмитентом, не может превышать 50-кратный размер собственного капитала эмитента;

— объем осуществляемого выпуска сертификатов не может быть меньше суммы, эквивалентной 100 тыс. евро по курсу Национального банка Украины на день принятия решения о выпуске сертификатов;

— риски по всем обязательствам, которые подлежат объединению в консолидированный ипотечный долг, должны быть застрахованы в соответствии с требованиями Закона.

Обслуживание операций и проведение расчетов по операциям с сертификатами осуществляются в соответствии с распоряжениями собственника этих сертификатов либо вследствие исполнения безусловной операции с сертификатами и на основании предоставления документов, подтверждающих правомерность осуществления этих операций. В данном случае под «безусловной» понимается операция по управлению счетом в ценных бумагах, а именно: списание, зачисление или перевод ценных бумаг на счете владельца (без его распоряжения) во время проведения эмитентом операций с ценными бумагами, а также в связи с изменением дееспособности, окончанием срока прав использования, вследствие передачи ценных бумаг по наследству и в других случаях, предусмотренных законодательством.

В случае если эмитентом выступает небанковское учреждение, средства за размещенные сертификаты аккумулируются на счете, открытом в обслуживающем банке. Если эмитентом является банк, то такие средства он аккумулирует на отдельном счете в своем балансе.

Сертификаты являются неделимыми

Если по окончании срока, указанного в информации о выпуске сертификатов, они были размещены не в полном объеме, эмитент имеет право провести трансформацию ипотечного актива с учетом результатов размещения сертификатов этого выпуска. Другими словами, часть активов, обеспечивающая неразмещенные сертификаты, может быть использована, например, для обеспечения уже размещенных ценных бумаг либо для других целей. При этом соотношение стоимости размещенных сертификатов и стоимости трансформированных ипотечных активов, обеспечивающих исполнение обязательств по размещенным сертификатам, должно соответствовать требованиям Закона. По завершении трансформации, эмитент обязан обнародовать скорректированную с ее учетом информацию о выпуске сертификатов, предоставить такую информацию всем собственникам сертификатов данного выпуска, а также в Государственную комиссию по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР).

Особенности выпуска и операций с сертификатами

Решением о выпуске сертификатов может быть предусмотрено разделение выпуска на транши. Транш — часть одного выпуска сертификатов, размещенная в рамках объема данного выпуска в любой день на протяжении периода размещения сертификатов данного выпуска, при условии, что эта дата не совпадает с началом размещения данного выпуска.

В том случае если размещение сертификатов (в соответствии с информацией о выпуске) предусмотрено отдельными траншами, эмитент регистрирует отчет о размещении каждого транша выпуска, учитывая соответствующую трансформацию ипотечного актива.

Расчетный банк по операциям с ипотечными сертификатами должен быть выбран эмитентом. При этом оплата сертификатов при их размещении осуществляется исключительно денежными средствами. Сертификаты могут быть переданы владельцам только после полной оплаты их стоимости.

Первичную продажу сертификатов эмитент может осуществлять самостоятельно, путем проведения открытой подписки на сертификаты или через торговцев ценными бумагами, с которыми он заключил соответствующие соглашения.

Юридические и физические лица имеют право покупать и продавать сертификаты по рыночной цене и осуществлять с ними операции, не противоречащие информации о выпуске сертификатов и требованиям Закона.

Сертификаты, выпущенные одним эмитентом, могут подлежать конвертации, если это предусмотрено информацией о выпуске сертификатов. Здесь под конвертацией ценных бумаг понимается изъятие эмитентом из обращения и аннулирование сертификатов одного вида путем их обмена на сертификаты другого вида этого или иного (в случае реорганизации первоначального) эмитента. Конвертации также подлежат ценные бумаги, выпущенные эмитентом с целью приобретения права требования по договорам об ипотечном кредите, обеспеченным ипотекой, которые были в обращении до вступления в силу Закона.

Сертификаты подлежат свободному обращению. Обслуживание свободного обращения сертификатов, в том числе депозитарную деятельность относительно этих ценных бумаг, осуществляет Национальная депозитарная система.

Сделки относительно сертификатов не подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Формы выпуска сертификатов

Существуют следующие формы выпуска сертификатов:

— именные сертификаты документарной формы выпуска;

— именные сертификаты бездокументарной формы выпуска;

— сертификаты на предъявителя документарной формы выпуска (документарные сертификаты на предъявителя).

Форма выпуска сертификатов устанавливается решением о выпуске сертификатов. Сертификаты одного выпуска имеют одинаковую форму.

Выпуск сертификатов в документарной форме осуществляется эмитентом путем изготовления бланков сертификатов специального образца. Требования к изготовлению бланков сертификатов утверждает ГКЦБФР. Изготовление бланков осуществляется только на специализированных государственных предприятиях в соответствии с установленными законодательством требованиями. Бланк сертификата заполняется эмитентом (печатным способом). Исправления, естественно, не допускаются.

При эмиссии сертификатов в бездокументарной форме на период предоплаты на каждый выпуск сертификатов эмитент оформляет временный глобальный сертификат, который после окончания предоплаты этого выпуска подлежит замене на постоянный глобальный сертификат либо аннулируется, в случае признания выпуска несостоявшимся.

Законодательством предусмотрено изменение формы выпуска сертификатов в установленном Законом порядке.

Регистрация прав собственности

на сертификаты

Ведение реестра собственников именных сертификатов осуществляется эмитентом самостоятельно, независимо от количества сертификатов. Дополнительное лицензирование данной деятельности (ведение реестра владельцев) не является необходимым. Идентификацию собственников ипотечных сертификатов, регистрацию и учет прав собственности владельцев сертификатов, выпущенных в любой форме, осуществляет хранитель, выбранный эмитентом. Переход права ­собственности на сертификаты осуществляется в установленном украинским законодательством порядке.

Собственники сертификатов реализуют свои права на получение всех выплат по сертификатам через эмитента, являющегося распорядителем платежей, либо через назначенного им управляющего. Права на получение таких выплат могут быть реализованы с момента внесения изменений в реестр владельцев именных сертификатов.

Особенности сертификатов участия и сертификатов с фиксированной доходностью

В контексте данной статьи необходимо упомянуть и о некоторых особенностях различных видов сертификатов.

Начнем с сертификатов участия. Это именные ценные бумаги, в соответствии с Законом обеспеченные ипотеками и подтверждающие долю своего владельца в платежах по ипотечным активам.

Собственник сертификата участия имеет такие права:

— право на получение доли в платежах по ипотечным активам, согласно условиям договора о приобретении сертификатов;

— право на удовлетворение требований из стоимости ипотечных активов, находящихся в доверительной собственности распорядителя (в случае неисполнения эмитентом взятых на себя обязательств).

Исполнение обязательств по одному выпуску сертификатов участия могут обеспечивать один или несколько консолидированных ипотечных долгов. Выплаты по сертификатам участия осуществляются в соответствии с информацией о выпуске таких сертификатов (например, так устанавливается периодичность выплат). Платежи по сертификатам участия должны быть меньше (на сумму вознаграждения за управление ипотечными активами (статья 32 Закона) и обслуживание этих активов (статья 33 Закона)), чем выплаты по ипотечным активам. При этом владельцы сертификатов получают платежи после распределения (в соответствии с Законом) средств, поступивших по ипотечным активам.

Срок обращения сертификатов участия должен соответствовать сроку исполнения обязательств по договорам об ипотечном кредитовании, реформированным в ипотечный актив, и сроку отчуждения активов. Кроме того, собственник сертификатов принимает на себя риск досрочного исполнения обязательств должниками по вышеуказанным договорам, о чем в обязательном порядке дополнительно указывается в информации о выпуске.

Срок размещения сертификатов (либо транша выпуска) должен составлять не более 30 дней.

Существенной является следующая возможность, предоставленная владельцу сертификата, обратиться в орган, осуществлявший регистрацию выпуска сертификатов с требованием провести проверку деятельности эмитента, если последний своими действиями либо бездействием нарушил его права и законные интересы.

Также в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения эмитентом обязательств по сертификатам участия собственники имеют право требовать назначения либо замены распорядителя в судебном порядке. В этом случае владельцы сертификатов могут предъявить их для досрочного погашения. Напомним, что обеспечением исполнения обязательств данного вида сертификатов являются ипотеки, составляющие ипотечный пул и обеспечивающие исполнение обязательств, реформированных в консолидированный ипотечный долг.

Поговорим теперь о сертификатах с фиксированной доходностью. Это ценные бумаги, в соответствии с Законом обеспеченные ипотечными активами и подтверждающие следующие права своих владельцев:

— право на получение номинальной стоимости в предусмотренные условиями выпуска сроки;

— право на получение процентов по сертификатам на условиях, предусмотренных информацией о выпуске данных ценных бумаг;

— право на удовлетворение требований (в случае невыполнения эмитентом взятых на себя обязательств) из стоимости ипотечных активов, являющихся обеспечением выпуска сертификатов с фиксированной доходностью, имея приоритет по отношению к другим кредиторам эмитента.

Обеспечением рассматриваемых сертификатов являются ипотечные активы. Исполнение обязательств по одному выпуску может обеспечивать один или несколько консолидированных ипотечных долгов.

В случае если при реализации права на удовлетворение требований за счет ипотечных активов их общая стоимость будет меньше, чем общая стоимость обязательств эмитента по сертификатам с фиксированной доходностью, удовлетворение требований собственников ценных бумаг в части, превышающей стоимость ипотечных активов по этим соглашениям, производится за счет собственного имущества эмитента.

Риск досрочного выполнения основных обязательств, реформированных в консолидированный ипотечный долг, берет на себя эмитент описываемых сертификатов, о чем обязательно указывается в информации о выпуске сертификатов. Досрочное выполнение эмитентом обязательств может быть осуществлено только в случае, если это предусмотрено в информации о выпуске ценных бумаг. В случае назначения либо замены распорядителя владельцы сертификатов с фиксированной доходностью также имеют право предъявить сертификаты для досрочного погашения.

Эмитент обязан информировать собственников сертификатов с фиксированной доходностью (с помощью рассылки письменного уведомления и публикации в печатных средствах массовой информации) о досрочном выполнении обязательств по сертификатам данного выпуска и порядке их погашения. Срок уведомления должен составлять не более 10 дней с момента принятия решения о досрочном погашении выпуска.

Особенности обеспечения выполнения обязательств по сертификатам. Замена частей ипотечных активов

Замена частей ипотечных активов осуществляется эмитентом в случаях, предусмотренных в информации о выпуске сертификатов. Аналогичным образом устанавливаются условия замены обязательств, включенных в состав консолидированного ипотечного долга либо запрет такой замены. С целью замены частей ипотечных активов распорядитель платежей или управляющий ипотекой (по его поручению) может в интересах владельцев ипотечных активов продать часть активов и приобрести другие основные обязательства, обеспеченные ипотеками, а также обменять часть ипотечного актива на основные обязательства, обеспеченные ипотекой, принадлежащие одному из них. Приобретаемые активы должны отвечать требованиям Закона и условиям информации о выпуске сертификатов. Замена отображается в реестре обеспечения сертификатов (систематизированный перечень обязательств, реформированных в консолидированный ипотечный долг и перечень ипотек, составляющих ипотечный пул) путем внесения записи об исключении из реестра основного обязательства и соответствующей ипотеки и включении по другому договору ипотечного кредита и ипотеки.

Разумеется, замена активов не допускается, если ее проведение приведет к убыткам собственников ипотечных сертификатов.

При этом по обоим видам ценных бумаг объем обязательств не может превышать 90 % стоимости ипотечных активов. Также не могут выступать обеспечением выпуска сертификатов требования по обязательствам, обеспеченным последующей ипотекой, ипотекой имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено, ипотекой, находящейся в собственности ограниченно дееспособных и недееспособных лиц.

Требования к предоставлению информации о выпуске сертификатов разных видов

Информация об условиях выпуска ипотечных сертификатов является публичным предложением относительно заключения договора управления ипотечными активами. Информация о выпуске сертификатов с фиксированной доходностью кроме сведений, предусмотренных законодательством о ценных бумагах, должна содержать:

— основные условия договоров об ипотечном кредитовании, обязательства по ним, реформированные в консолидированный ипотечный долг, а также подтверждение того, что такое реформирование соответствует Закону;

— совокупную оценочную стоимость ипотечного пула и его опись;

— перечень выпусков сертификатов, ранее обеспечивавшихся данным ипотечным активом;

— положение о возможности замены части ипотечных активов на другие основные обязательства, в порядке и на условиях, установленных Законом и решением о выпуске ценных бумаг;

— перечень всех управляющих ипотекой и объемы обслуживаемых ими ипотечных активов (в случае если выпуск обеспечивают несколько консолидированных долгов);

— информацию о ставке дохода по сертификатам;

— механизм исполнения эмитентом условий информации о выпуске сертификатов с фиксированной доходностью;

— сведения относительно страхования рисков, определенных Законом;

— условия страхования валютных рисков собственников ценных бумаг, если таковое предусмотрено эмитентом;

— даты начала и завершения открытой подписки;

— условия обращения, порядок отчуждения и регистрации права собственности.

Теперь подробнее опишем обязательные положения информации о выпуске сертификатов участия:

— общая сумма ипотечных активов, обеспечивающих выпуск сертификатов;

— информация о возможности назначения эмитентом управляющего или его замены;

— информация об управляющем;

— определение ограничения права доверительной собственности управляющего;

— информация о первых кредиторах по договорам об ипотечном кредитовании, основные обязательства по которым реформированы в ипотечные активы;

— перечень всех управляющих ипотекой и объемы обслуживаемых ими ипотечных активов;

— даты начала и завершения открытой подписки на сертификаты участия;

— обобщение сведений относительно ипотечных активов (срок действия договоров об ипотечном кредитовании, характеристики переданной в ипотеку недвижимости);

— информация о фактическом исполнении основных обязательств по договорам об ипотечном кредите, реформированным в ипотечный актив;

— условия и порядок выплаты платежей по сертификатам;

— механизм выполнения эмитентом условий информации о выпуске;

— сведения относительно обеспечения минимальной доходности по сертификату и ее размер;

— условия обращения, порядок отчуждения и регистрации права собственности на сертификаты;

— перечень функций управляющего ипотекой;

— размер вознаграждения распорядителя;

— размер вознаграждения управляющего ипотекой;

— предупреждения относительно рисков досрочного выполнения основных обязательств, составляющих ипотечный актив, которые берет на себя собственник сертификатов участия.

В заключение хотелось бы заметить, что не так давно был подписан Закон, разрешающий выдачу ипотечных кредитов страховыми компаниями. Разумеется, новичкам на начальном этапе будет трудно составить достойную конкуренцию крупным игрокам рынка, но несомненным видится факт активизации деятельности в сфере ипотечного кредитования, что подтверждает эффективность законодательного регулирования данного вопроса, в частности относительно ипотечных сертификатов.