Декабрь прошлого года ознаменовался принятием очередного так называемого антирейдерского закона, а именно — Закона Украины № 340-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» (Закон), который коснулся регулирования вопросов, связанных с недвижимостью и, в частности, с землей. В этой публикации мы предлагаем разобраться в ключевых нововведениях этого законодательного акта.

Аренда земли, эмфитевзис,  земельный сервитут: новые правила

Закон предусматривает череду изменений в правовом регулировании правоотношений аренды, эмфитевзиса и земельного сервитута.

Во-первых, с целью минимизации рисков незаконного завладения землей для ее собственников было предусмотрено право устанавливать требование нотариального удостоверения договоров аренды, эмфитевзиса и договоров по установлению земельного сервитута, а также других договоров, предметом которых является земельный участок, и внесения изменений в такие договоры. Данное требование является односторонней сделкой, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (Реестр) как обременение. Считаем, что этот инструмент может быть успешно использован для противодействия популярной ныне схеме захвата земельных участков посредством государственной регистрации прекращения права аренды на участок на основании поддельных дополнительных соглашений либо уведомлений от собственника о досрочном расторжении договора и дальнейшей государственной регистрации права пользования участком за другим лицом.

Во-вторых, изменены правила исчисления срока аренды земли. Как только Большая Палата Верховного Суда поставила точку в этом вопросе, указав, что срок аренды исчисляется с момента государственной регистрации указанного права, законодатель изменил правила. Теперь срок аренды исчисляется с момента заключения договора, но право аренды по-прежнему возникает лишь с момента его государственной регистрации, и только после ее осуществления арендатор имеет право использовать земельный участок.

Наконец, был частично решен один из больных для каждого арендатора земли вопросов — о возобновлении договора аренды на новый срок. Статья 33 Закона Украины «Об аренде земли» предусматривала весьма усложненный порядок возобновления таких договоров путем подписания дополнительных соглашений, что давало поле для злоупотреблений со стороны собственников земли и привело к многочисленным судебным спорам. Закон № 340-IX предусматривает решение этой проблемы путем введения механизма автоматического возобновления договоров аренды для земель частной собственности и земель государственной либо коммунальной собственности, на которых размещены объекты недвижимости, принадлежащие пользователю такой земли, без необходимости заключения каких-либо дополнительных соглашений либо новых договоров.

Указанный механизм предусматривает, что программное обеспечение Реестра будет автоматически продлевать действие договора на тот же срок при условии наличия в Реестре отметки о том, что стороны договора предусмотрели возможность его возобновления, и отсутствия заявления от одной из сторон об исключении из Реестра сведений о возобновлении договора. Кроме того, возможность использования этого механизма была предусмотрена для эмфитевзиса и земельных сервитутов, а также для договоров аренды земли, которые не содержат условий об их возобновлении, но срок действия их истек в день или после смерти арендодателя, до момента регистрации права собственности на земельный участок за наследником или по решению суда о признании наследства выморочным.

Положение об автоматическом возобновлении договоров заработает с 16 июля 2020 года и будет распространяться только на договоры, заключенные либо измененные после вступления в силу Закона. Возобновление договоров, заключенных до вступления в силу Закона, будет осуществляться по правилам, действовавшим на момент их заключения.

Следует также отметить, что претерпел изменения и институт преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земли на новый срок. Это право реализуется путем заключения нового договора аренды земли, а не дополнительного соглашения к предыдущему договору, который, как было предусмотрено и раньше, направляется арендодателю в срок, установленный договором, но не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора.

В то же время из статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» была исключена норма о возможности возобновления договора аренды в случае, если арендатор пользуется земельным участком после окончания срока договора и возражения против возобновления договора не поданы в течение месяца после окончания срока договора.

Обновления в системе  регистрации прав

С принятием Закона произошли изменения и в системе государственной регистрации прав на недвижимость, которые в основном направлены на интеграцию данных Реестра и Государственного земельного кадастра (ГЗК) и их максимальное заполнение данными.

На уровне Закона Украины № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» наконец-то был закреплен обмен информацией между реестрами в режиме реального времени. При этом установлено, что регистрация прав на земельный участок проводится исключительно при наличии сведений о нем в ГЗК и с учетом наличия информации об этих правах в ГЗК. Также предусмотрено обязательство государственного регистратора самостоятельно переносить из ГЗК в Реестр информацию о зарегистрированных до 1 января 2013 года правах на земельный участок при проведении государственной регистрации права собственности на него впервые.

Более того, в заключительных и переходных положениях Закона предусмотрено, что Кабинет Министров Украины обязан обеспечить проведение инвентаризации документации относительно всех земельных участков, информация о которых отсутствует в ГЗК, с целью внесения в него данных о таких участках до 1 января 2022 года и автоматизированный перенос данных Государственного реестра земель о правах на земельные участки и их обременениях в Реестр.

Все вышеуказанные меры направлены на предотвращение возможности проведения незаконных регистрационных действий, связанных с земельными участками, информация о которых на данный момент отсутствует в ГЗК и/или в Реестре.

Также с целью создания возможности оперативного реагирования на проведение незаконных регистрационных действий был введен долгожданный механизм уведомления государственным регистратором собственника, пользователя и/или обременителя объекта недвижимости о регистрации заявления о проведении регистрационных действий относительно объекта.

Кроме того, Законом была устранена возможность злоупотребления повторной подачей заявлений о запрете совершения регистрационных действий, которой нередко пользовались рейдеры для создания препятствий в проведении регистрационных действий для восстановления прав законного собственника или пользователя объекта недвижимости. Теперь подать такое заявление повторно можно лишь в течение пяти рабочих дней после окончания срока действия предыдущего заявления.

Изменение способов  защиты прав на землю

Законом изменены и способы защиты прав на землю.

Прежде всего, в Закон № 1952-IV были внесены изменения, предусматривающие, что записи Реестра о государственной регистрации прав на недвижимое имущество либо их обременений не отменяются. Таким образом, позиция Большой Палаты Верховного Суда относительно того, что надлежащим способом защиты прав в случае проведения незаконных регистрационных действий является отмена соответствующих записей Реестра, перестала быть актуальной. Теперь же, в соответствии с положениями части 3 статьи 26 Закона № 1952-IV, надлежащими способами защиты являются отмена решения государственного регистратора, признание недействительными документов, на основании которых проведена государственная регистрация, отмена государственной регистрации прав. При этом принятие судом решения с использованием этих способов защиты прав допускается только с одновременным признанием, изменением или прекращением этим решением прав либо обременений прав.

Аналогичные правила, касающиеся необходимости решения судом вопроса о прекращении прав, были предусмотрены при принятии судебных решений об отмене государственной регистрации земельного участка, о признании недействительным решения органа исполнительной власти, органа местного самоуправления о предоставлении разрешения на разработку документации по землеустройству, на основании которой был сформирован земельный участок, о закрытии раздела Реестра об объекте недвижимого имущества в связи с дублированием уже существующего раздела Реестра.

«Косметический ремонт»

Проанализировав Закон № 340-IX, можем резюмировать, что его принятие позволило решить ряд давно назревших проблем в правовом регулировании земельных отношений и сделать своеобразный «косметический ремонт» законодательной базы в этой сфере. Вместе с тем следует отметить, что в целом предусмотренные этим Законом изменения являются всего лишь очередным небольшим шагом в процессе устранения проблем защиты недвижимости от незаконного завладения, решение которых становится особо актуальным в свете будущего открытия рынка земли.

ТЕТЕРЯ Светлана — руководитель практики аграрного и земельного права EVERLEGAL, г. Киев,

ИВЕРУК Наталия — младший юрист EVERLEGAL, г. Киев