В соответствии со статьей 47 Конституции Украины за каждым человеком закрепляется право на жилье. Но предоставление государственного жилья гарантируется только социально незащищенным категориям граждан. Поэтому на современном этапе необходимо создать ориентированную на рынок систему обеспечения жильем, в соответствии с частноправовыми нормами, определенными новым Гражданским Кодексом Украины. При этом государство должно выступать гарантом в разрешении жилищных проблем граждан и создавать условия для осуществления частного права на жилье.

В связи с этим особое значение приобретает развитие частного права в жилищной сфере, гарантирующего гражданам реализацию права собственника на жилье (квартиру, дом, комнату). Для решения жилищной проблемы государство должно создать условия, дающие каждому гражданину возможность реализовать свое право, в том числе за счет кредита на покупку жилья или из собственных средств и имущественных возможностей.

Каждый гражданин может иметь жилье в частной собственности, пользоваться жилыми помещениями и другим имуществом на условиях найма (аренды), а также обладать иными имущественными и неимущественными правами. Нынче все собственники и пользователи жилищного фонда обеспечены равными условиями осуществления своих прав, но в будущем удельный вес частной собственности на жилье должен преобладать над другими ее формами: коллективной и государственной. За государством остается функция обеспечения одинаковых условий защиты прав граждан, проживающих в жилищных фондах всех форм собственности. Законодательно преимущества закреплены за собственниками жилья, а не за нанимателями (в том числе и в сфере оплаты жилья).

Правовой предпосылкой возникновения жилищных прав граждан, в соответствии с новым Гражданским кодексом, может стать право собственности на жилые дома, квартиры, построенные в установленном порядке или приобретенные на законных основаниях, например: по договору купли-продажи, мены, дарения, по праву наследования, а также по договору ренты.

В настоящее время наиболее актуален, с нашей точки зрения, вопрос правового регулирования отношений при возникновении права на жилье у недостаточно материально обеспеченных граждан до момента полной его оплаты. В разрешении такой ситуации может способствовать договор ренты жилья. Этот новый вид договора закреплен в Гражданском кодексе Украины, который вступит в силу с 1 января 2004 года.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилье, а другая обязуется периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной суммы или в другой форме. Договор ренты имеет много общего с договором купли-продажи в кредит.

Договор ренты должен быть составлен в письменной форме и нотариально удостоверен. Если это договор ренты дома (квартиры), то он подлежит обязательной государственной регистрации (статья 732 нового Гражданского кодекса). Правоотношения, возникающие в результате заключения договора ренты, регулируются нормами гражданского законодательства.

Как определено статьей 734 нового Гражданского кодекса Украины, договором ренты непосредственно может быть установлена обязанность выплачивать ренту бессрочно (бессрочная рента) или на протяжении определенного срока (срочная рента). В отличие от договоров купли-продажи, мены, по которым право собственности переходит в момент передачи вещи, право собственности на объект ренты может возникнуть в будущем, с момента полной ее выплаты, если это предусмотрено в договоре.

Рента может быть нескольких форм: денежная, натуральная и в виде предоставления определенных нематериальных благ. Форма выплаты и размер ренты устанавливаются договором ренты. За просрочку выплаты плательщик ренты платит получателю проценты. Срок выплаты ренты устанавливается договором или, если это не указано в договоре, рента выплачивается после окончания каждого календарного квартала. Плательщик бессрочной ренты имеет право отказаться от договора ренты, условия отказа могут быть установлены договором. Договор ренты прекращается по истечении трех месяцев со дня получения письменного отказа от договора, при условии нового расчета между сторонами договора ренты (статья 739 нового Гражданского кодекса Украины).

Договор бессрочной ренты может быть расторгнут по требованию ее получателя, если:

1) плательщик просрочил ее выплату более чем на один год;

2) плательщик нарушил свои обязательства относительно обеспечения выплаты ренты;

3) плательщик признан неплатежеспособным или возникли другие обстоятельства, свидетельствующие о невозможности выплаты им ренты в размере и в сроки, установленные договором, а также в других случаях, установленных договором ренты.

Если договором не установлены правовые последствия разрыва договора ренты, то расчеты ведутся исходя из того, было ли имущество передано в собственность плательщика ренты за плату или безвозмездно. В случае разрыва договора ренты получатель имеет право требовать от плательщика выплаты годовой суммы ренты, если имущество было передано безвозмездно. Если имущество было передано в собственность плательщика ренты за плату, получатель имеет право требовать от плательщика выплаты годовой суммы ренты и стоимости переданного имущества.

Существует ряд ограничений права собственности гражданина в жилищной сфере, в частности статья 319 нового Гражданского кодекса Украины предоставляет собственнику право совершать относительно своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Эти положения требуют уточнения, поскольку при осуществлении своих прав и обязанностей собственник жилья должен придерживаться моральных принципов и норм общественного порядка. Это касается соблюдения тишины и поддержания чистоты в многоэтажных домах и т.д. Собственник не может беспредельно использовать свое право без учета прав и свобод граждан, интересов общества. Не допускается использование помещений для нужд промышленного характера в жилых домах. Несмотря на то что право собственника жилья может быть ограничено только законом, определение и основание таких ограничений не конкретизированы и не отражены в действующем законодательстве. Поэтому собственники используют жилье как нежилой фонд: под офисы, мастерские, парикмахерские, стоматологические кабинеты, банки, места бытового обслуживания населения. Однако даже в такой ситуации следует исходить из правила, по которому собственник должен использовать жилые и подсобные помещения многоквартирных жилых домов не в ущерб жилищных прав и свобод других граждан. Благодаря ренте может быть обеспечена передача жилья для проживания несобственников во всех ее формах.

Поскольку защита прав и законных интересов граждан на жилье регулируется разными законодательными актами Украины и за каждым гражданином закреплено право владеть, пользоваться и распоряжаться жильем лично или вместе с другими, то государство должно обеспечивать законный порядок с целью обеспечения защиты прав всех совладельцев жилья в многоквартирных жилых домах, а также осуществлять контроль с целью недопущения сокращения жилищного фонда.