Реализация предмета залога — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №32 (242) » Реализация предмета залога

Реализация предмета залога

Рубрика Тема номера

Основным нормативным актом, регулирующим залоговые правоотношения на Украине, является Закон Украины «О залоге». Согласно статье 1 данного закона, в силу залога как способа обеспечения обязательств, кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Как правило, банки при выдаче кредита требуют от должника, физического лица, в качестве обеспечения кредитного обязательства передачи в залог недвижимости. Идеальным вариантом для обеих сторон является случай, когда заемщик своевременно выполняет свои обязательства по кредитному договору, и банку не нужно вспоминать о залоге. В то же время, нередки случаи, когда заемщик не в состоянии погасить кредит. Тогда единственной возможностью ликвидировать задолженность перед банком остается процедура реализации заложенного имущества.

ВАРИАНТОВ МНОГО — ВЫБОР ОДИН

Законодатель дает возможность кредитору удовлетворить свои требования к должнику за счет предмета залога различными способами, среди которых можно выделить следующие:

— принудительная продажа заложенного имущества;

— добровольная продажа заложенного имущества;

— продажа заложенного имущества, которое на момент такого отчуждения будет выведено из залога.

Порядок принудительной продажи заложенного имущества регулируется статьями 20, 21 Закона Украины «О залоге», Законом Украины «Об исполнительном производстве» и другими нормативно-правовыми актами. В ряде случаев предусмотренная законодательством процедура принудительной продажи заложенного имущества не в полной мере удовлетворяет участников залоговых правоотношений. Кредитора такая процедура не устраивает по причине нечеткой правовой регламентации и растянутости процедуры во времени. А должника — потому что предмет залога может быть продан по заниженной цене, плюс ко всему, расходы на процедуру реализации предмета залога по расценкам «Укрспецюста» ложатся именно на него как на залогодателя (статья 19 Закона «О залоге»).

Обычно принудительная продажа необходима в тех случаях, когда должник намеренно избегает контактов с кредитором. В других случаях стороны обеспеченных залогом правоотношений могут пойти иным путем.

ДОБРОВОЛЬНАЯ ПРОДАЖА

Согласно статье 17 Закона «О залоге», для добровольного отчуждения должником предмета залога необходимо обязательное соблюдение двух условий: согласие залогодержателя; переход основного долга, обеспеченного залогом, от залогодателя к покупателю (новому залогодателю) предмета залога.

Первое условие практически всегда соблюдается, так как банк редко будет возражать против скорейшего погашения залогодателем своей задолженности.

В обычной ситуации одним из условий продажи (дарения, мены и т.д.) недвижимости является отсутствие запрета на ее отчуждение. Если же недвижимое имущество находится в залоге, то, до выполнения обеспеченного им обязательства, оно пребывает под запретом на его отчуждение. Первое условие о добровольной продаже банки реализуют путем выдачи нотариусу письма с просьбой снять запрет на отчуждение предмета залога для его последующей продажи.

Нюансы также возникают и при достижении второго условия, о существовании которого банк-залогодержатель иногда вообще забывает.

Во-вторых, необходимость перевода долга может отпугнуть потенциального покупателя, так как он не знает всей истории кредитных правоотношений между банком и заемщиком. Вдруг кредитор, через месяц-другой после продажи заложенной недвижимости, выставит претензию по оплате пени, которая была введена в кредитные правоотношения каким-нибудь дополнительным соглашением к кредитному договору? Также нужно учитывать, что в договор купли-продажи будут внесены положения о том, что продажа недвижимости осуществляется в тот момент, когда она находится в залоге. Это может негативно повлиять на последующее отчуждение такого объекта вследствие снижения его рыночной стоимости (чем недвижимость «грязнее» — тем дешевле). В таком случае, покупателя можно привлечь только очень низкой ценой, что, опять таки, не всегда будет устраивать залогодателя–продавца и залогодержателя–банк, которому может не хватить полученной от продажи суммы для погашения задолженности.

ГДЕ ЖЕ ВЫХОД?

Главная цель кредитора — это погашение должником задолженности. Как это будет сделано — не столь важно, главное, чтобы в соответствии с законом, максимально быстро и в полном объеме. Рассмотрим подробно третий способ: продажа заложенного имущества, выведенного из залога на момент отчуждения.

В соответствии со статьей 28 Закона «О залоге», право залога прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Часть 1 статьи 216 Гражданского кодекса предусматривает, что обязательство прекращается исполнением, проведенным надлежащим образом. Значит, продажу заложенной недвижимости нужно организовать так, чтобы, на момент подписания договора купли-продажи, обязательство, обеспеченное залогом, было уже выполнено в полном объеме.

Для этого необходимо четко согласовать действия между залогодержателем, нотариусом, залогодателем и покупателем. Указанные лица собираются вместе, как правило, в помещении банка, и последовательно совершают следующие действия. Покупатель и залогодатель-продавец подписывают договор купли-продажи объекта недвижимости.

Покупатель вносит сумму задолженности залогодателя перед залогодержателем в кассу последнего, а разницу между ценой покупки и суммой долга передает продавцу. В результате обязательство, обеспеченное залогом, прекращается. При этом, законом не запрещается погашение обязательства должника перед кредитором третьим лицом (часть 3 статьи 164 ГК).

Нотариус, предварительно получив от кредитора уведомление о погашении кредита (статья 74 Закона «О нотариате»), снимает запрет на отчуждение предмета залога и берет справку об отсутствии такого запрета.

Договор купли-продажи нотариально удостоверяется (нотариус ставит свою подпись, печать, стороны расписываются в реестровой книге).

Таким образом, решаются все вышеописанные трудности: кредитор получает удовлетворение своих требований, покупатель совершает обычную покупку объекта недвижимости, продавец-должник осуществляет продажу по приемлемой цене и погашает задолженность перед кредитором.

Погашение задолженности обязательно должно предшествовать снятию запрета на отчуждение продаваемой недвижимости, иначе сделка может быть признана недействительной, со всеми вытекающими последствиями.

ЗДОРОВАЯ АЛЬТЕРНАТИВА

Описанный выше способ удовлетворения обеспеченного залогом требования кредитора возможен только в том случае, когда этому способствует заемщик-залогодатель, без согласия которого невозможно будет реализовать переданное в залог имущество. Как показывает практика, такое принципиальное согласие должника не всегда имеет место. В таких случаях остается воспользоваться принудительным взысканием предмета залога со всеми вытекающими проблемами. Есть ли этому альтернатива?

Есть. При таких обстоятельствах предлагается воспользоваться таким институтом гражданского права как поручение.

Договор поручения необходимо подписать сразу же после подписания договора залога, причем в нотариальной форме, так как договор поручения касается продажи недвижимого имущества. Доверителем выступает заемщик-залогодатель, а поверенным — дружественное банку третье лицо. Желательно, чтобы таким третьим лицом была компания, специализирующаяся на операциях с недвижимостью (например, агентство недвижимости), что в будущем будет способствовать максимально быстрой продаже предмета залога.

Договор поручения будет подписан с отлагательным условием: поверенный приступит к выполнению своих обязательств по продаже имущества, переданного в залог, только в том случае, если доверитель не выполнит свои обязательства по кредитному договору. Отчуждение недвижимости будет осуществляться описанным выше способом, когда имущество предварительно выводится из залога.

Особое внимание в этом случае следует уделять четкой формулировке каждого пункта договора поручения, чтобы доверитель ясно видел, когда у поверенного появляется возможность реализации недвижимости.

Кто-то может возразить, что залогодатель-доверитель может практически на следующий день после подписания договора поручения отменить его. Не следует забывать, что свое практическое применение такой договор будет иметь тогда, когда должник всячески избегает попыток банка урегулировать вопрос погашения долга. При обычной продаже недвижимости физические лица, как правило, пользуются услугами специализированных компаний, поэтому, и в случае согласия должника на погашение задолженности за счет реализации заложенного имущества, вряд ли он захочет отказаться от услуг профессионалов, тем более в таком щепетильном деле. Как показывает практика работы в этой сфере деятельности, еще ни один заемщик не воспользовался таким правом. Да и банк может занять в таком случае жесткую позицию.

Данный способ предлагается как дополнительный метод защиты интересов кредитора, от применения которого он может только выиграть, но не потерять.

В рамках данной статьи невозможно предусмотреть все возможные случаи и варианты реализации предмета залога. Поэтому, не уверен — не бери в залог. К каждому оформлению договора залога нужно подходить очень скрупулезно, и постараться всецело учесть, при этом, и тот вариант, когда погашать задолженность должника перед кредитором нужно будет за счет реализации предмета залога. В конечном счете, обеспеченные залогом невозвращенные кредиты в большинстве своем погашаются именно за счет реализации предмета залога.

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

Государственная практика

«Верховный» взгляд на судебную реформу

Временно отстранен прокурор донецкой области

Деловая практика

Легализация иностранных документов под вопросом

Правовая реформа должна начинаться с политической

Информация — страшная сила!

Законодательная практика

Зачем депутатам 31 помощник?

Без серьезной реформы дивиденты на Украине пока платить невыгодно

Зарубежная практика

Шпион будет сидеть

ОOH одобрила дополнения к Конвенции по предотвращению пыток

Церковная десятина

Тайны, покрытые мраком

Антитерроризм без границ

«Коммерсантъ» отстоял свое имя в Интернете

IBM покупает Pricewaterhousecoopers Consulting

Без права на правосудие

Новости профессии

Предпринимательство под опекой государства

Президент утвердил Таможенный Кодекс

Юридическая сторона авиакатастрофы во Львове

Админреформа Украины на сессии комитета ООН

Госинформация станет доступнее

У местных депутатов — новый закон

За нарушение присяги уволены судьи

Первая полоса

Меньше обещаний и политики в дивидентной политике!

Прецеденты

Признание права на справедливый суд и мирное владение имуществом

Судебная практика

Украина признана виновной

Наталья Витренко против ЦИК

Тема номера

Залог прав приходит на смену залогу имущества

Четыре сути одного залога

Реализация предмета залога

Юридический форум

И все-таки — лед тронулся, господа присяжные засидатели!

Чем увлекаются юристы?

Інші новини

PRAVO.UA